保全與執(zhí)行 作者：李舒、唐青林、李元元
來(lái)源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
先抵后售時(shí)，房屋買受人不得排除抵押權(quán)人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行
閱讀提示：房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商利用項(xiàng)目進(jìn)行融資的情況并不鮮見，其中常見的方式有土地抵押融資和在建工程抵押融資。《物權(quán)法》第一百八十二條的規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。以在建工程抵押的，工程竣工后自動(dòng)轉(zhuǎn)化為建筑物抵押權(quán)。在以上抵押未解除的情況下，如果抵押范圍的房屋有被開發(fā)商對(duì)外銷售，則會(huì)面臨抵押權(quán)和房屋買受人權(quán)利相互沖突的情況。此時(shí)，房屋買受人還能依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，要求排除抵押權(quán)人對(duì)特定房屋的強(qiáng)制執(zhí)行嗎？
裁判要旨
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買受人在何種情形下能夠排除基于對(duì)出賣人的強(qiáng)制執(zhí)行程序而對(duì)買受人所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，該規(guī)定解決的是在執(zhí)行程序中買受人對(duì)所買受不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利保護(hù)與基于金錢執(zhí)行債權(quán)人的權(quán)利保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，基于對(duì)正當(dāng)買受人合法權(quán)利的特別保護(hù)之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，這在一定程度上已經(jīng)是對(duì)債權(quán)平等原則和合同相對(duì)性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對(duì)于所買受不動(dòng)產(chǎn)的民事權(quán)益并不能夠排除申請(qǐng)執(zhí)行人基于在先成立的抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。
案情簡(jiǎn)介
一、2013年8月2日，農(nóng)行九龍坡支行與世能物業(yè)公司簽訂《抵押合同》，世能物業(yè)公司為農(nóng)行九龍坡支行在與禾森苑公司簽訂的《流動(dòng)資金借款合同》中享有的債權(quán)提供抵押擔(dān)保，抵押物范圍含案涉房屋。2013年8月5日，登記機(jī)關(guān)為該房屋辦理了抵押登記。
二、2015年7月25日，世能物業(yè)公司與李光紅簽訂《重慶市商品房買賣合同》，將本案訴爭(zhēng)房屋出售給李光紅，李光紅支付了全部?jī)r(jià)款，并實(shí)際占有使用。
三、2015年9月17月，因農(nóng)行九龍坡支行訴禾森苑公司、世能物業(yè)公司等金融借款合同糾紛一案，重慶五中院確認(rèn)農(nóng)行九龍坡支行對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)。該判決發(fā)生法律效力后，農(nóng)行九龍坡支行向重慶五中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，重慶五中院查封了案涉房屋。
四、李光紅對(duì)此提出書面異議，重慶五中院裁定中止案涉房屋執(zhí)行。農(nóng)行九龍坡支行不服該裁定，提起申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，要求繼續(xù)執(zhí)行。重慶五中院以李光紅符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定為由，判決駁回了農(nóng)行九龍坡支行的訴請(qǐng)。
五、農(nóng)行九龍坡支行不服，上訴至重慶高院。重慶高院認(rèn)為，以抵押設(shè)立在先，房屋買賣合同簽訂在后，李光紅簽訂買賣合同未盡注意義務(wù)為由改判農(nóng)行九龍坡支行可繼續(xù)執(zhí)行該房屋。
六、李光紅不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｗ罡叻ㄔ翰枚g回再審申請(qǐng)。
裁判要點(diǎn)及思路
本案李光紅的境遇經(jīng)歷了一次過(guò)山車，原本以為根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》穩(wěn)操勝券，結(jié)果最終功虧一簣。本案爭(zhēng)議的核心問(wèn)題在于李光紅作為房屋買受人，在符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情況下，能否排除抵押權(quán)人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。簡(jiǎn)言之，即抵押權(quán)和物權(quán)期待權(quán)孰優(yōu)孰劣的問(wèn)題。
本案中的李紅光法院查封前已簽訂合同、支付了全部?jī)r(jià)款并以實(shí)際占有的該房屋，未能辦理過(guò)戶登記也是因?yàn)槭鞘滥芪飿I(yè)公司隱瞞了房屋已先行抵押的事實(shí)，似乎符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條要求排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件。重慶五中院也以此為由，支持了李光紅的主張。
但重慶高院和最高法院，對(duì)于李光紅對(duì)于房屋未能最終辦理過(guò)戶登記的原因是否存在過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題，存在不同的看法。最高法院及重慶高院均認(rèn)為，房屋買受人在簽訂房屋買賣合同前，負(fù)有審查不動(dòng)產(chǎn)登記情況的義務(wù)，未盡該審查義務(wù)導(dǎo)致房屋不能辦理過(guò)戶登記的，應(yīng)認(rèn)定對(duì)不能辦理過(guò)戶登記的事項(xiàng)存在過(guò)錯(cuò)。這是李光紅的物權(quán)期待權(quán)不能排除強(qiáng)制執(zhí)行的第一層次的原因。
除以上第一層次的原因外，最高法院還說(shuō)明了第二層次的原因。本所律師認(rèn)為，最高法院就這一原因的說(shuō)明，為該案例最大的亮點(diǎn)。最高人民法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條本身系對(duì)債權(quán)平等原則和合同相對(duì)性原則的突破，因而有其嚴(yán)格的適用范圍。如申請(qǐng)執(zhí)行人存在如抵押權(quán)等優(yōu)先權(quán)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，認(rèn)定房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)無(wú)權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。本案中，銀行抵押權(quán)設(shè)立在先，李光紅取得物權(quán)期待權(quán)在后，而抵押權(quán)又為優(yōu)先權(quán)，故而李光紅無(wú)權(quán)要求排除強(qiáng)制執(zhí)行。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
1. 《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條為一般原則的例外規(guī)定，應(yīng)嚴(yán)格限定其適用范圍。從《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的二十八條的制定目的來(lái)看，該條是為了解決物權(quán)期待權(quán)與一般金錢債權(quán)執(zhí)行相沖突的問(wèn)題。不論是物權(quán)期待權(quán)還是一般金錢債權(quán)，都是債權(quán)。優(yōu)先保護(hù)房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)，構(gòu)成了對(duì)債權(quán)平等和合同相對(duì)性原則的突破。既然該條文構(gòu)成了例外規(guī)定，即不應(yīng)該隨意擴(kuò)張其適用范圍。防止因適用范圍盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致各方利益失衡。對(duì)于對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，應(yīng)根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，對(duì)案外人提出的異議直接不予支持。
本案中，農(nóng)行九龍坡支行雖然為金錢債權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人，但其對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)，且該抵押權(quán)成立在先。故最高法院根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條，認(rèn)定農(nóng)行九龍坡支行繼續(xù)執(zhí)行，誠(chéng)值贊同。
2. 買受人簽訂房屋買賣合同前未查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，導(dǎo)致房屋因存在在先物權(quán)而無(wú)法辦理過(guò)戶登記的，應(yīng)認(rèn)定買受人對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不生效力。因此，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易前，申請(qǐng)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，了解擬交易不動(dòng)產(chǎn)物上權(quán)利負(fù)擔(dān)情況，是參與所有不動(dòng)產(chǎn)交易的主體的必選動(dòng)作。否則，一旦不動(dòng)產(chǎn)還存在其他權(quán)利負(fù)擔(dān)，買受人必須繼續(xù)承受該負(fù)擔(dān)。本案中，作為買受人的李光紅在簽訂買賣合同前，未查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，導(dǎo)致未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋之上存在已設(shè)立的抵押權(quán)，而正是這一抵押權(quán)的存在，導(dǎo)致李光紅不能要求辦理房屋過(guò)戶登記，最高法院最終據(jù)此認(rèn)定李光紅對(duì)房屋不能過(guò)戶的原因存在過(guò)錯(cuò)，進(jìn)而排除了《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的適用。
3. 應(yīng)注意理解《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條和第二十八條的關(guān)系。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)是物權(quán)效力中的重要表現(xiàn)之一。抵押權(quán)為物權(quán)之一，其擔(dān)保的債權(quán)相較于普通債權(quán)而言，有就抵押物變價(jià)優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ＿@也是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的法理基礎(chǔ)。而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，系解決無(wú)擔(dān)保的普通金錢債權(quán)人與物權(quán)期待權(quán)人的關(guān)系，并不涉及金錢債權(quán)人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)的情況。因此，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條構(gòu)成第二十八條的例外，而非相反。
我們注意到，2019年12月公布的民法典草案第四百零六條規(guī)定，抵押物轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。該規(guī)定系關(guān)于抵押權(quán)追及效力的規(guī)定，即抵押權(quán)不因抵押物的所有權(quán)變動(dòng)而消滅。該規(guī)定與《擔(dān)保法司法解釋》第六十七條的規(guī)定相一致。以上規(guī)定，與《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定略有不同，改變了《物權(quán)法》對(duì)于抵押權(quán)追擊效力承認(rèn)與否的曖昧態(tài)度。
在承認(rèn)抵押物追及效力的基礎(chǔ)讓，如果不對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議》第二十八條的適用范圍予以限縮，將導(dǎo)致即便買受人取得房屋所有權(quán)，也無(wú)法滌除抵押權(quán)的尷尬。這一問(wèn)題不僅在解釋《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的問(wèn)題上存在，在對(duì)第二十九條的規(guī)定理解適用上，也同樣存在。未來(lái)民法典頒布實(shí)施后，如何解決抵押權(quán)與物權(quán)期待權(quán)（第二十八條）、買受人所謂的生存權(quán)（第二十九條）的沖突，將成為實(shí)踐中新的難題之一。
2019年11月29日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》（向社會(huì)公開征求意見稿），該意見稿第十條關(guān)于“消費(fèi)者商品房買受人提起的執(zhí)行異議之訴的處理”（相當(dāng)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條），提出了兩種不同的解決方案。兩個(gè)方案的唯一區(qū)別即在于是否應(yīng)當(dāng)承認(rèn)消費(fèi)者商品房買受人排除抵押權(quán)人對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。由此可見，最高人民法院對(duì)于這一問(wèn)題也存在搖擺不定的情況。
4.鑒于房屋買受人能否排除成立在先的抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，即便是最高法院內(nèi)部，也未見意見統(tǒng)一。因此，不論是房屋買受人還是抵押權(quán)人，在遇到相同或類似案件時(shí)，一定要慎之又慎。必要時(shí)，建議聘請(qǐng)對(duì)執(zhí)行異議和案外人權(quán)利保護(hù)有豐富經(jīng)驗(yàn)的律師團(tuán)隊(duì)介入處理，防止一著不慎，雞飛蛋打。
《物權(quán)法》
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第一百七十九條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。 前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。
第一百九十一條 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
第二十七條 申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
民法典草案（2019年12月征求意見稿）
第四百零六條 抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
最高人民法院《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》（向社會(huì)公開征求意見稿）
第十條【消費(fèi)者商品房買受人提起的執(zhí)行異議之訴的處理】
方案一
金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體名下的商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房的買受人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行，同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前，案外人已與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購(gòu)商品房系用于居住且案外人名下無(wú)其他用于居住的房屋，或者案外人名下雖已有一套房屋，但所購(gòu)商品房仍屬于滿足基本居住需要；
（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！ ?/p>
商品房預(yù)售中，抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體名下但已銷售給前款規(guī)定的案外人的商品房，案外人提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持?！ ?/p>
方案二
金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
法院判決
以下為最高法院在再審裁定“本院認(rèn)為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見：
本院經(jīng)審查認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任?！币虼?，本案審查的焦點(diǎn)問(wèn)題是李光紅是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、司法解釋對(duì)于民事權(quán)益的規(guī)定，并在法律、司法解釋對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定時(shí)參照有關(guān)執(zhí)行程序的司法解釋的規(guī)定加以綜合判定。
就一般原則而言，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購(gòu)商品房?jī)r(jià)款的消費(fèi)者。據(jù)此，已經(jīng)交付全部或者大部分所購(gòu)商品房?jī)r(jià)款的消費(fèi)者，對(duì)于所購(gòu)房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。也就是說(shuō)，在這一問(wèn)題上，根據(jù)現(xiàn)行法律、司法解釋的規(guī)定，并非只要是支付了全部或大部分對(duì)價(jià)款、合法占有了房屋、對(duì)未辦理過(guò)戶登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的買受人均可排除基于抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，而是對(duì)此種情形下的房屋買受人的范圍進(jìn)行了限定?！秷?zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條系根據(jù)上述規(guī)定之精神對(duì)在執(zhí)行程序中如何掌握操作所作的具體規(guī)定?！秷?zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十七條基于上述原則和精神進(jìn)一步明確規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！痹俅沃厣炅嘶趽?dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行一般不應(yīng)被排除的基本原則。而《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買受人在何種情形下能夠排除基于對(duì)出賣人的強(qiáng)制執(zhí)行程序而對(duì)買受人所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，該規(guī)定解決的是在執(zhí)行程序中買受人對(duì)所買受不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利保護(hù)與基于金錢執(zhí)行債權(quán)人的權(quán)利保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，基于對(duì)正當(dāng)買受人合法權(quán)利的特別保護(hù)之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，這在一定程度上已經(jīng)是對(duì)債權(quán)平等原則和合同相對(duì)性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對(duì)于所買受不動(dòng)產(chǎn)的民事權(quán)益并不能夠排除申請(qǐng)執(zhí)行人基于在先成立的抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。
從本案的事實(shí)看，一方面，李光紅系購(gòu)買了商品房但尚未辦理房屋所有權(quán)登記的房屋買受人，但案涉高朋花園車庫(kù)負(fù)1-8#房屋系雜物間，李光紅與世能物業(yè)公司所簽《重慶市商品房買賣合同》中也顯示該房屋用途為非住宅，且李光紅亦未提交證據(jù)證明該房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光紅并非《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》以及《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定所要保護(hù)的房屋買受人，其以此為由主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，不能成立。
另一方面，李光紅與世能物業(yè)公司于2015年7月25日簽訂房屋買賣合同，但農(nóng)行九龍坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋辦理了抵押登記，其依法享有抵押權(quán)。也就是說(shuō)，早在案涉房屋買賣合同簽訂之前的兩年多前，農(nóng)行九龍坡支行在該房屋上的抵押權(quán)就已經(jīng)存在，李光紅在本案中亦未提交有關(guān)其在購(gòu)買案涉房屋時(shí)申請(qǐng)查詢房屋權(quán)利狀態(tài)的情況、世能物業(yè)公司銷售案涉房屋時(shí)所持有的證照情況、簽訂房屋買賣合同時(shí)當(dāng)?shù)胤课菪姓芾聿块T對(duì)于已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋銷售許可管理制度及具體操作情況等證據(jù)，因此，從本案查明的事實(shí)看，李光紅作為房屋買受人，在簽訂房屋買賣合同時(shí)未能盡到合理的注意義務(wù)，從而因案涉房屋上存在他人抵押權(quán)而導(dǎo)致其無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，此系李光紅自身原因所致，故其主張亦不符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件，其據(jù)此主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。
案件來(lái)源
李光紅、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶九龍坡支行申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（2019）最高法民申1684號(hào)]
延伸閱讀
關(guān)于物權(quán)期待權(quán)人能否排除抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，以下為本所律師檢索的相關(guān)案例及總結(jié)的裁判觀點(diǎn)。經(jīng)梳理分析，本所律師發(fā)現(xiàn)，關(guān)于該問(wèn)題司法實(shí)踐遠(yuǎn)未達(dá)成一致意見，人民法院對(duì)該類案件存在較大的自由裁量空間。
一、相反觀點(diǎn)：符合條件的房屋買受人可排除設(shè)立在先的抵押權(quán)人對(duì)抵押物的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例一：交通銀行股份有限公司陜西省分行、支曉微申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（2018）最高法民申4875號(hào)]最高人民法院認(rèn)為：“《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，‘申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外’。從該規(guī)定來(lái)看，原則上申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但同時(shí)規(guī)定了例外情況，即“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外’，如果法律、司法解釋另有規(guī)定的，申請(qǐng)執(zhí)行人即使對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)，也不能對(duì)抗案外人的執(zhí)行異議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條就是第二十七條規(guī)定的‘但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外’中的司法解釋，第二十九條與第二十七條并不矛盾，它是第二十七條的但書內(nèi)容。第二十九條之所以作為第二十七條的但書內(nèi)容，是為了優(yōu)先保護(hù)符合相關(guān)情形的房屋購(gòu)買者的居住權(quán)，因?yàn)閺膬r(jià)值衡量來(lái)看，該種情形下的居住權(quán)與抵押權(quán)相比，居住權(quán)優(yōu)先。因此，法院在支曉微購(gòu)買房屋符合第二十九條規(guī)定的情形下，即使交行陜西分行在房屋上設(shè)定有抵押權(quán)，對(duì)房屋亦不能強(qiáng)制執(zhí)行，法院對(duì)房屋不予執(zhí)行符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條的規(guī)定。此情形下，原審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)關(guān)于‘對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的’的規(guī)定，對(duì)交行陜西分行提出的對(duì)房屋繼續(xù)執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求未予支持，適用法律并無(wú)錯(cuò)誤。交行陜西分行的該項(xiàng)申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪ⅰ！?/p>
二、法院查封后才取得房屋占有的買受人，無(wú)權(quán)排除設(shè)立在先的抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例二：最高人民法院認(rèn)為：“《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。第二十八條規(guī)定……。本案中，長(zhǎng)城公司于2013年12月與利安公司簽訂《抵押合同》對(duì)包括案涉房屋在內(nèi)的在建工程進(jìn)行抵押，并取得了國(guó)有土地他項(xiàng)權(quán)證和在建工程他項(xiàng)權(quán)證。劉燃于2015年5月與利安公司簽訂商品房買賣合同。利安公司向劉燃出具的收款收據(jù)顯示，收到全部房屋價(jià)款37萬(wàn)余元中的30萬(wàn)元，而案涉商品房買賣合同一直未辦理登記備案，更未辦理房屋過(guò)戶登記。2016年3月，人民法院對(duì)包括案涉房屋在內(nèi)的樓房進(jìn)行查封，劉燃于2016年11月實(shí)際收到案涉房屋的鑰匙和交房條。結(jié)合案件事實(shí)，劉燃并不符合《規(guī)定》第二十八條所列之情形，買受人提出異議必須符合《規(guī)定》第二十八條所列的全部四種情形方可主張排除執(zhí)行，而劉燃的異議并未滿足上述條件。劉燃如認(rèn)為利安公司有向其隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押之事實(shí)，應(yīng)向利安公司主張權(quán)利，而非主張排除抵押權(quán)人長(zhǎng)城公司的執(zhí)行。一審查明劉燃除案涉房屋之外還有其他居住用房，而劉燃在一審判決之后與其妻達(dá)成離婚協(xié)議，將其他居住用房分割給前妻所有，但其二審期間作為新的證據(jù)提交的登記證明又顯示，該房屋登記權(quán)利人未作變更。故劉燃的主張也不符合《規(guī)定》第二十九條所規(guī)定的“所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的情形，其不能排除抵押權(quán)人長(zhǎng)城公司的執(zhí)行?！?/p>
三、房屋買受人信賴抵押權(quán)人同意銷售文件購(gòu)買抵押房產(chǎn)的，可排除抵押權(quán)人對(duì)抵押物的強(qiáng)制執(zhí)行。
中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司重慶市分公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書[最高人民法院 （2017）最高法民終690號(hào)]最高人民法院認(rèn)為：“本案所涉房屋登記于中坤錦繡房地產(chǎn)公司名下，并未登記于耿昊名下。雖然本案所涉房屋上存在抵押權(quán)，但該房屋銷售之前，東方資產(chǎn)重慶分公司向北京市海淀區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市海淀區(qū)房屋管理局出具了《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明》，同意中坤錦繡房地產(chǎn)公司將案涉房屋對(duì)外進(jìn)行銷售。耿昊購(gòu)買該房屋時(shí)中坤錦繡房地產(chǎn)公司向其出示了東方資產(chǎn)重慶分公司同意對(duì)外銷售案涉房屋的證明，并將該證明作為合同附件。買受人耿昊基于對(duì)東方資產(chǎn)重慶分公司同意銷售抵押房屋行為而產(chǎn)生東方資產(chǎn)重慶分公司將會(huì)配合辦理過(guò)戶登記的合理信賴，其作為買受人，對(duì)這一問(wèn)題已盡到充分的注意義務(wù)，對(duì)房屋不能辦理過(guò)戶登記并無(wú)過(guò)錯(cuò)。一審判決認(rèn)定非因耿昊自身原因不能辦理本案所涉房屋過(guò)戶登記手續(xù)并無(wú)不當(dāng)?！?/p>
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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