3月22日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到了建立二手房成交參考價(jià)格機(jī)制，并將法拍房也納入限購范疇。

2021年還不滿三個(gè)月，已經(jīng)有六個(gè)城市頒布了樓市調(diào)控新政。1月5日，福建南平率先打響城市調(diào)控第一槍，1月8日鄭州接棒，將主要著力點(diǎn)放在了房地產(chǎn)三大端口的供應(yīng)端。

1月25日，上海市房管局表示，上海法拍房將納入限購，購買法拍房需具備本市購房資格。這也是上海法拍房首次被納入限購范圍。

繼上海之后，3月3日，杭州將法拍房納入了限購政策范圍內(nèi)。

加上此次成都法拍房納入限購，法拍房這個(gè)頗為“小眾”的房產(chǎn)交易模式，頻繁出現(xiàn)在各地樓市的調(diào)控政策中，法拍房限購的城市也越來越多。

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2020下半年的一波樓市行情，讓針對(duì)樓市的調(diào)控變得愈發(fā)頻繁。除了央行和銀保監(jiān)會(huì)，還有深圳、鄭州、上海、杭州、成都等市場火熱的一二線城市領(lǐng)銜調(diào)控。

仔細(xì)看本輪一二線城市的調(diào)控，可以看出調(diào)控的著力點(diǎn)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了二手房。眾所周知，與新房zf可直接調(diào)控相比，二手房則基本上是市場行為。

從2020年下半年起來的這波漲勢(shì)來看，在北上廣深一些小區(qū)，成交價(jià)只有五六萬的小區(qū)，掛牌價(jià)已經(jīng)動(dòng)輒8萬以上，業(yè)主在小區(qū)社群里更是高喊著“站上10萬+”、“站上30w+”等口號(hào)，無疑不是加劇了市場的恐慌。

究其原因，二手房雖然更加“市場化”，但每個(gè)小區(qū)都相當(dāng)于獨(dú)立的區(qū)域市場，這個(gè)市場盤子并不大，一個(gè)小區(qū)只要幾套房子故意抬價(jià)，整個(gè)小區(qū)的均價(jià)就被抬起來了。

尤其是領(lǐng)銜漲價(jià)的“學(xué)區(qū)房”，價(jià)格更是離譜，也就難怪會(huì)有明文下令嚴(yán)禁中介使用“學(xué)區(qū)房”的字眼對(duì)房源進(jìn)行宣傳。

再看法拍房，雖然屬“小眾”類型，但法拍房之前在多地?fù)碛小安幌拶彙钡膬?yōu)勢(shì)，在一些限購很嚴(yán)的一線城市，比如上海、杭州等地，也是非?；馃岬拇嬖?。

最近北京的法拍房市場也逐漸升溫。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，3月15日-3月21日，北京市二手房住宅網(wǎng)簽4824套，新房住宅網(wǎng)簽1434套。

法拍房方面，共計(jì)掛牌房源78套(撤拍5套)，總市值3.96億元。成交法拍房31套，成交總價(jià)2.26億元，成交面積5105.99平方米，平均折扣8.1折，共計(jì)219人參拍，出價(jià)1345次，平均7.06人爭搶一套法拍房。

雖然越來越多的城市將法拍房納入限購，但法拍房具有天然低價(jià)優(yōu)勢(shì)，還是吸引了越來越多的購房者關(guān)注。

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那為什么法拍房能“撿漏”呢？低價(jià)的原因又是什么呢？

1. 法規(guī)如此

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%，所以法拍房的價(jià)格就很低。

也就是說，評(píng)估價(jià)為100萬元的房子，保留價(jià)最低為80萬元。如果這一次流拍，下一次重新拍賣，最高可以再降價(jià)20%，也就是64萬元。如果第二次拍賣還沒人買，那第三次就會(huì)直接以更低的價(jià)格變賣。

2. 法拍房的變現(xiàn)性高

法拍的目的是法院希望通過拍賣折抵價(jià)款，賠付給債權(quán)人，能夠盡可能快速的將債務(wù)償還。為了達(dá)到較高的變現(xiàn)要求，所以從起拍價(jià)由低到高競拍，價(jià)高者得。

3. 法拍房的市場是買方市場

首先法拍房的售賣是時(shí)間限制的，一般為60天，如沒有競買者出價(jià)，流拍之后，第二次拍賣時(shí)還會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的情況。相比較新房市場上，開發(fā)商經(jīng)常出現(xiàn)“捂盤惜售”、“茶水費(fèi)”等小動(dòng)作，法拍房在整個(gè)拍房的過程中是有法律保障并且全透明的。

一些標(biāo)的價(jià)格較高的房地產(chǎn)法拍案，動(dòng)輒上億的價(jià)格經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)流拍數(shù)次之后才會(huì)成交，所以價(jià)格的主動(dòng)權(quán)掌握在買方手中。

4. 法拍房的普及性不高

我們得承認(rèn)，整個(gè)房屋交市場上，知道法拍房的人本身并不是太多，不熟悉法拍流程和相關(guān)步驟，又擔(dān)心其他附加的費(fèi)用。

5. 法拍房的隱患和風(fēng)險(xiǎn)

新聞中不乏購買法拍房“踩坑”的問題，所以導(dǎo)致很多人想買也不敢買，所以最后參與拍房的人員有限，從而價(jià)格也就不高。

以上就是鯨哥總結(jié)的法拍房低價(jià)的原因。

正如文章開篇提到的新聞，目前隨著zf逐漸對(duì)二手房開始控價(jià)、多地開始將法拍房納入限購范圍，將會(huì)對(duì)市場帶來新的預(yù)期。

而法拍房其實(shí)是二手房分類中比較“特殊”的一種，也在被越來越多的購房者所熟知，那么未來可能真正參與到法拍房“撿漏”的人也會(huì)越來越多。

還是那句話，買房上車要趁早。