裁判法院：最高人民法院

裁判案號(hào)：（2020）最高法民再75號(hào)

案件索引：再審申請(qǐng)人中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司四川省分公司與被申請(qǐng)人張茂華、南江紅葉投資有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案

本院根據(jù)各方當(dāng)事人確認(rèn)的意見，歸納本案爭(zhēng)點(diǎn)為：1.張茂華在簽訂商品房買賣合同后，是否已經(jīng)支付完畢購(gòu)房款；2.案涉房屋未能辦理過(guò)戶登記是否是非因買受人自身原因。

關(guān)于張茂華是否支付完畢購(gòu)房款的問(wèn)題。結(jié)合雙方質(zhì)證情況，本院對(duì)張茂華支付購(gòu)房款情況認(rèn)定如下：

1.基于200萬(wàn)元購(gòu)房定金按照月息3%計(jì)算得出的利息是否能作為張茂華的購(gòu)房款的問(wèn)題。張茂華主張?jiān)?00萬(wàn)元系購(gòu)買紅葉廣場(chǎng)二期的意向金。但根據(jù)該款項(xiàng)支付情況，其已經(jīng)將其交付給了開發(fā)商紅葉公司，且根據(jù)2015年10月13日《協(xié)議》內(nèi)容，紅葉公司認(rèn)可該款項(xiàng)系二期房款的購(gòu)房款。在紅葉廣場(chǎng)二期未能建成，張茂華購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情況下，由于該結(jié)轉(zhuǎn)行為相當(dāng)于張茂華和紅葉公司共同達(dá)成合意對(duì)于原二期購(gòu)房合同的處理，紅葉公司按照月息3%支付相應(yīng)利息，并不違反法律規(guī)定。此外，該結(jié)轉(zhuǎn)行為發(fā)生于2015年10月13日，案涉房屋尚未成為強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的，雖然案涉房屋存在抵押的情況，但張茂華和紅葉公司結(jié)轉(zhuǎn)買賣行為并未侵犯華融資產(chǎn)公司的利益。因此，該款項(xiàng)應(yīng)認(rèn)定為系張茂華支付的購(gòu)房款。

3.關(guān)于張茂華和紅葉公司達(dá)成的2017年9月6日《協(xié)議》內(nèi)容中其二期購(gòu)房款剩余定金150萬(wàn)元、借款以及相關(guān)利息是否應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)房款的問(wèn)題。本院認(rèn)為，該協(xié)議實(shí)際上是以物抵債的協(xié)議，以案涉房屋抵償雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。但紅葉公司用以抵償?shù)慕疱X債權(quán)為普通債權(quán)，其目的在于消滅舊的金錢之債，張茂華享有的該部分普通債權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于華融資產(chǎn)公司已在先辦理抵押的債權(quán)。此外，根據(jù)張茂華付款節(jié)點(diǎn)來(lái)看，張茂華在案涉房屋交易過(guò)程中，明知案涉房屋已經(jīng)被法院查封，實(shí)際上已經(jīng)處于無(wú)法過(guò)戶狀態(tài)，其仍和紅葉公司在2017年9月6日簽訂《協(xié)議》，將二期購(gòu)房款剩余定金150萬(wàn)元、借款以及各自的利息繼續(xù)交給紅葉公司作為購(gòu)房款購(gòu)買案涉房屋，該結(jié)轉(zhuǎn)行為難言善意。同時(shí)，該結(jié)轉(zhuǎn)行為意在將雙方之間的普通債權(quán)，轉(zhuǎn)化為購(gòu)買房屋的具備物的交付的優(yōu)先債權(quán)，損害了對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)的華融資產(chǎn)公司的權(quán)益。因此，該結(jié)轉(zhuǎn)行為無(wú)效。不應(yīng)認(rèn)定為系支付購(gòu)房款的行為。

綜上，本院認(rèn)為，因張茂華和紅葉公司2017年9月6日達(dá)成的《協(xié)議》結(jié)轉(zhuǎn)行為無(wú)效，張茂華并未按照合同約定支付完畢案涉房屋購(gòu)房款。

關(guān)于案涉房屋是否屬于因張茂華自身原因未辦理過(guò)戶登記的問(wèn)題。本院認(rèn)為，案涉房屋未能辦理過(guò)戶登記部分原因系張茂華自身行為所致，理由如下：

1.張茂華購(gòu)房時(shí)未盡到合理審慎義務(wù)，購(gòu)買了負(fù)載有華融資產(chǎn)公司抵押權(quán)的案涉房屋。紅葉公司早在2014年9月28日已經(jīng)將張茂華購(gòu)買的案涉房屋抵押給華融資產(chǎn)公司，并于同日辦理了抵押登記。而張茂華共計(jì)購(gòu)買了21套房屋，均為商鋪，屬于商業(yè)性用房，其購(gòu)買數(shù)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通投資者、消費(fèi)者的能力，屬于完全的商業(yè)商事行為，其作為買受人應(yīng)比一般購(gòu)房者盡到更為審慎的注意義務(wù)。簽訂買賣合同前，張茂華可在房產(chǎn)登記部門查詢案涉房屋的上述抵押登記信息。張茂華辯稱由于案涉房屋已經(jīng)取得《商品房預(yù)售許可證》，在抵押權(quán)設(shè)立后，紅葉公司仍然在銷售大廳正常銷售房屋，其是基于對(duì)商品房預(yù)售許可制度的公示公信而購(gòu)買房屋，且紅葉公司已經(jīng)在合同中載明案涉房屋未負(fù)載抵押，自身已經(jīng)盡到了注意義務(wù)。本院認(rèn)為，案涉房屋所屬的項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售許可僅代表案涉房屋具有對(duì)外銷售資格，并不代表案涉房屋的權(quán)利狀態(tài)，此外，盡管紅葉公司已經(jīng)在合同中保證了案涉房屋無(wú)抵押，但是在案涉房屋已經(jīng)設(shè)立抵押且事實(shí)上可以進(jìn)行查詢的客觀情況下，張茂華仍進(jìn)行該項(xiàng)交易，其行為難言謹(jǐn)慎。因此，張茂華簽訂商品房買賣合同時(shí)未對(duì)案涉房屋權(quán)利狀態(tài)盡到合理、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，客觀上導(dǎo)致案涉房屋因已抵押登記而不能辦理過(guò)戶的結(jié)果。

2.紅葉公司持續(xù)、公開、無(wú)阻礙銷售案涉項(xiàng)目的房屋不能證明其銷售案涉房屋的行為得到華融資產(chǎn)公司同意。根據(jù)華融資產(chǎn)公司與紅葉公司的約定，“抵押物因銷售需解除抵押....乙方（紅葉公司）開發(fā)建設(shè)的南江縣紅葉廣場(chǎng)項(xiàng)目每銷售一套房屋，就按其對(duì)應(yīng)評(píng)估價(jià)值的68%向特定賬戶歸集資金”，紅葉公司如果銷售房屋并擯除附著的抵押權(quán)的話，應(yīng)按照約定向華融資產(chǎn)公司歸集相應(yīng)資金，然后雙方共同申請(qǐng)解除對(duì)相應(yīng)房屋的抵押。紅葉公司持續(xù)、公開、無(wú)阻礙銷售的房屋，均是按照上述約定歸集資金到華融資產(chǎn)賬戶。而在本案中，紅葉公司并未按照上述約定，將銷售案涉房屋所得資金歸集到華融資產(chǎn)公司的賬戶。張茂華、紅葉公司也未舉示其他證據(jù)證明案涉房屋銷售行為得到華融資產(chǎn)公司認(rèn)可，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。

3.案涉購(gòu)房合同均未按照約定辦理相關(guān)登記，張茂華未舉證其曾經(jīng)積極主張過(guò)備案的相關(guān)行為。案涉房屋為“預(yù)售商品房”，雙方簽訂合同后理應(yīng)及時(shí)辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽和備案登記。且張茂華購(gòu)買案涉房屋的兩份《商品房買賣合同》第二十八條約定：本合同的備案采用網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案的方式進(jìn)行。故張茂華作為購(gòu)房者，即使在不知曉房屋已設(shè)定抵押的情況下，也應(yīng)積極辦理案涉房屋的網(wǎng)簽和備案登記，在此過(guò)程中，亦可發(fā)現(xiàn)案涉房屋有無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)等不利因素。然而張茂華并未辦理網(wǎng)簽和備案登記，亦未舉示證據(jù)證明其曾積極主張辦理網(wǎng)簽和備案登記。雖然案涉房屋抵押在前，但是該種消極行使自身權(quán)利的行為，亦導(dǎo)致其未能夠在法院查封之前通過(guò)其他途徑主張相應(yīng)權(quán)利。

因此，張茂華并未支付案涉房屋的全部?jī)r(jià)款，且未能辦理案涉房屋的過(guò)戶登記具有自身原因，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”規(guī)定，不能排除申請(qǐng)執(zhí)行人華融資產(chǎn)公司對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。一、二審法院認(rèn)為張茂華符合上述規(guī)定并對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，系適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。

綜上所述，華融資產(chǎn)公司再審請(qǐng)求成立。

對(duì)于上述抵押權(quán)同購(gòu)房人權(quán)利沖突的解決路徑，筆者認(rèn)為，在購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)該商品房已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)利，對(duì)于購(gòu)房人在案外人執(zhí)行異議之訴中主張對(duì)抗銀行抵押權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。主要理由在于：

首先，從交易安全的保護(hù)角度來(lái)看，取得預(yù)售許可證表明開發(fā)商已經(jīng)可以向社會(huì)公開銷售該房屋。這對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，其在開發(fā)商已取得預(yù)售許可證的情況下，完全有理由相信其所購(gòu)買的房屋不存在任何權(quán)利瑕疵。而在購(gòu)房人支付了購(gòu)房款或者大部分購(gòu)房款的情況下，如果還不能取得沒(méi)有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的標(biāo)的物，則其對(duì)于交易安全的信賴會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害，合同法立法指導(dǎo)思想中的在價(jià)值取向上應(yīng)注意交易安全保護(hù)的目標(biāo)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。而在一個(gè)交易安全無(wú)法保障的社會(huì)中，經(jīng)濟(jì)交易則不得不退步到現(xiàn)貨交易的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)交往所需要的信用交易會(huì)萎縮至死，生產(chǎn)率將變得極為低下。

其次，從交易成本支出的角度應(yīng)保護(hù)購(gòu)房人的利益。一方面，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，其對(duì)于出賣人如何使用所收取的款項(xiàng)并不關(guān)心，往往也無(wú)能力控制；購(gòu)房人也很難有能力對(duì)開發(fā)商是否清償銀行借款的情況進(jìn)行調(diào)查。與此相反，抵押權(quán)人則更有能力控制開發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證，其既可以在設(shè)定抵押時(shí)同開發(fā)商約定取得預(yù)售許可之前應(yīng)先清償其債務(wù)，也可以通過(guò)出借款項(xiàng)時(shí)設(shè)定一定的條件限制開發(fā)商在未清償其債務(wù)之前不能取得預(yù)售許可證，且抵押權(quán)人實(shí)施這種控制行為的成本比起購(gòu)房人來(lái)說(shuō)成本更少且效果更直接。另一方面，針對(duì)我國(guó)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)這種高杠桿化的產(chǎn)業(yè)，高效率及縮短開發(fā)周期是其開發(fā)盈利的基本要求。如果要求購(gòu)房人在信賴商品房預(yù)售許可證之外，尚需要調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目是否存在抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，這必然影響交易的效率，延緩交易的完成，從而影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

再次，從物權(quán)法與相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定的協(xié)調(diào)上，也應(yīng)該保護(hù)購(gòu)房人的利益。物權(quán)法規(guī)定買賣抵押物需要征得抵押權(quán)人同意，并且需要將買賣價(jià)款優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，其在開發(fā)商已經(jīng)取得預(yù)售許可證的情況下，能夠相信開發(fā)商同意轉(zhuǎn)讓抵押物，且相信其所交付的購(gòu)房款已經(jīng)按照物權(quán)法的規(guī)定用于提前清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債務(wù)。在此基礎(chǔ)上，如果該商品房已經(jīng)取得預(yù)售許可證，則即使購(gòu)房人明知所購(gòu)買的房屋有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，也應(yīng)該優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房人的利益。至于行政法規(guī)中所規(guī)定的預(yù)售條件則應(yīng)通過(guò)完善行政管理的途徑來(lái)解決，而不能讓購(gòu)房人來(lái)承擔(dān)此種風(fēng)險(xiǎn)。

所以，對(duì)于案例所涉情形，即使銀行的債務(wù)沒(méi)有獲得清償，但是鑒于購(gòu)房人合理信賴開發(fā)商銷售行為的事實(shí)，其購(gòu)房權(quán)利應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。

——張燕、仲偉珩|《銀行抵押權(quán)、預(yù)售商品房購(gòu)房人權(quán)利的沖突與解決》，載《人民司法（應(yīng)用）》 2017年第16期（注，本觀點(diǎn)被物權(quán)法解釋一理解與適用全部采用，被九民會(huì)議紀(jì)要部分采用）