具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司將土地開(kāi)發(fā)權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)或個(gè)人的，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。實(shí)際投資方滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的，有權(quán)排除執(zhí)行。

1. 案涉土地系日月公司通過(guò)網(wǎng)拍摘牌取得的以其下屬全資子公司綠島公司全權(quán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的土地。2011年，日月公司將《成交確認(rèn)書(shū)》中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給綠島公司，并簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。之后，綠島公司實(shí)際投資開(kāi)發(fā)并占有案涉土地，但未辦理權(quán)屬變更登記。

2. 2013年12月，在日月公司為被執(zhí)行人的金融借款合同糾紛案件中，長(zhǎng)沙中院裁定查封日月公司名下的案涉土地使用權(quán)。

3. 2015年6月，案外人綠島公司提出執(zhí)行異議，稱案涉土地屬其所有，長(zhǎng)沙中院裁定駁回綠島公司異議請(qǐng)求。綠島公司提起案外人執(zhí)行異議之訴。

4. 2015年8月，長(zhǎng)沙中院一審認(rèn)為應(yīng)以國(guó)有土地使用權(quán)證確定國(guó)有土地使用權(quán)人，暫不能認(rèn)定綠島公司為本院所查封土地的所有權(quán)人，判決駁回綠島公司訴訟請(qǐng)求。綠島公司上訴至湖南高院。

5. 2017年11月，湖南高院二審認(rèn)為，日月公司對(duì)涉案土地既不享有物權(quán)也不享有債權(quán)，綠島公司主張其享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的理由成立，判決撤銷一審判決，停止對(duì)案涉土地的執(zhí)行。日月公司不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>

6. 2018年10月，最高法院裁定駁回日月公司的再審申請(qǐng)。

首先，日月公司將《成交確認(rèn)書(shū)》權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給綠島明珠公司的行為有效。理由有四：（1）根據(jù)國(guó)土部門(mén)對(duì)綠島公司作出的一系列相關(guān)文件，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓成交確認(rèn)書(shū)中權(quán)利義務(wù)的行為已經(jīng)獲得國(guó)土部門(mén)的認(rèn)可；（2）本案中，日月公司并非直接將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給綠島公司，不違反行政法規(guī)對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定；（3）本案不屬于《合同法》第79條規(guī)定的合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的情形；（4）國(guó)土部門(mén)未追究轉(zhuǎn)讓《成交確認(rèn)書(shū)》權(quán)利義務(wù)項(xiàng)下的違約責(zé)任，不存在轉(zhuǎn)讓行為屬于以合法形式掩蓋非法目的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的情形。

其次，《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》有效。日月公司將《成交確認(rèn)書(shū)》中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給綠島公司的行為合法有效。因此，《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》為合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，系合法有效的合同。

最后，綠島明珠公司符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，有權(quán)排除執(zhí)行。首先,綠島公司早在一審法院查封案涉土地之前，就已通過(guò)受讓《成交確認(rèn)書(shū)》項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的方式，與長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局簽訂了合法有效的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；其次，綠島公司已實(shí)際占有案涉土地、已足額支付了案涉土地的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)；最后，綠島公司非因自身原因未辦理過(guò)戶登記。

綜上，綠島公司對(duì)案涉土地享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

一、借名開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，實(shí)際出資人存在較大的難以確權(quán)以及排除強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

1. 確權(quán)舉證要求高，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載具有推定的法律效力，也是法定的公示方法。為保護(hù)物權(quán)穩(wěn)定性，保護(hù)交易安全，除非存在登記錯(cuò)誤或者其他特定情形并且相關(guān)權(quán)利人能夠舉證證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)并排除執(zhí)行的，法院才有可能在執(zhí)行異議之訴中，根據(jù)《物權(quán)法司法解釋（一）》第2條規(guī)定，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載認(rèn)可權(quán)利主張者是該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)所有權(quán)人，重新認(rèn)定標(biāo)的物的真實(shí)權(quán)屬關(guān)系。

2. 法律適用問(wèn)題多，最高法院有觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法司法解釋（一）》第2條適用范圍有限，該規(guī)定僅適用于繼承未能及時(shí)辦理過(guò)戶等極少數(shù)特殊情形，借名開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不適用該條規(guī)定。不僅如此，我們發(fā)現(xiàn)，申請(qǐng)執(zhí)行人多引用《物權(quán)法》第七條、《民法總則》第三條，論證實(shí)際投資人借用資質(zhì)的行為違反了法律和行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，損害公共利益和他人合法權(quán)益。借名開(kāi)發(fā)一方明知其行為違法，依然選擇規(guī)避相關(guān)法律及行政法規(guī)的規(guī)定，借用資質(zhì)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，對(duì)此，借名開(kāi)發(fā)一方應(yīng)承擔(dān)其所實(shí)施的違法行為不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、本所律師認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)登記簿僅具有相對(duì)的證據(jù)效力。人民法院審理確權(quán)案件，如果原告舉出的證據(jù)足以證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，例如買(mǎi)賣合同書(shū)、支付價(jià)款憑證、委托代購(gòu)房屋的委托書(shū)、與代理人之間的往來(lái)函件以及證人證言等，足以證明登記簿的記載是錯(cuò)誤的、原告才是該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)所有權(quán)人，法院即應(yīng)根據(jù)原告舉出的證據(jù)確認(rèn)原告為爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人。法院確認(rèn)實(shí)際投資人為真實(shí)權(quán)利人的確權(quán)判決，也就推翻（否定）了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力。在此，唯有人民法院才能否定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力。

三、針對(duì)借名開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，本所律師的建議：

1. 訴訟請(qǐng)求方面，由于執(zhí)行異議之訴包括對(duì)執(zhí)行過(guò)程中實(shí)體爭(zhēng)議的審理，實(shí)體權(quán)利人只有在證明其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益時(shí)才有權(quán)排除執(zhí)行。因此，借名開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情形下，實(shí)際投資人在執(zhí)行異議之訴中請(qǐng)求排除執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)請(qǐng)求對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求確權(quán)。

2. 法律適用方面，從《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十四條、《物權(quán)法司法解釋（一）》第2條規(guī)定入手，爭(zhēng)取法院適用上述規(guī)定；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)于案件適用《物權(quán)法司法解釋（一）》第2條規(guī)定、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十五條、《物權(quán)法》第七條、《民法總則》第三條的論證，防止案件受上述條文的消極影響，引導(dǎo)法官對(duì)于借名開(kāi)發(fā)行為的法律定性。

3. 委托律師提前介入，控制交易流程風(fēng)險(xiǎn)。由于借名買(mǎi)房的情形下，實(shí)際投資人請(qǐng)求確權(quán)并排除執(zhí)行的，根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的一般原則，法院還要求實(shí)際投資人承擔(dān)較高的舉證證明責(zé)任。相應(yīng)地，這就要求實(shí)際投資人在前期借名開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，委托專業(yè)律師介入，最大程度保證簽署的各項(xiàng)文件以及整個(gè)交易流程合法、合規(guī)且留痕，最大程度防止后續(xù)訴訟過(guò)程中陷入被動(dòng)地位。

4. 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅關(guān)系到個(gè)人重要的財(cái)產(chǎn)，還關(guān)系到市場(chǎng)交易安全。訂立房屋買(mǎi)賣合同，如果連出賣人是不是該房屋的真實(shí)所有權(quán)人都不清楚就貿(mào)然訂立合同，很可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。訂立購(gòu)房合同時(shí)，建議買(mǎi)受人要求出賣人出示產(chǎn)權(quán)證、前往不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查閱登記簿?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》27條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”買(mǎi)受人以“利害關(guān)系人”身份向登記機(jī)構(gòu)查詢，查明出賣人是登記簿記載的所有權(quán)人，就可以放心地簽訂買(mǎi)賣合同。即使后來(lái)發(fā)現(xiàn)該登記錯(cuò)誤（出賣人并不是該房屋的真實(shí)權(quán)利人），買(mǎi)受人也可以主張自己屬于“善意買(mǎi)受人”，而獲得善意取得制度（《物權(quán)法》106條）的保護(hù)。

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

1. 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十四條　對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：

（一）案外人是否系權(quán)利人；

（二）該權(quán)利的合法性與真實(shí)性；

（三）該權(quán)利能否排除執(zhí)行。

2. 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》

第五條　設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

《中國(guó)光大銀行股份有限公司長(zhǎng)沙分行、湖南日月投資有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申2799號(hào)】