保全與執(zhí)行 作者：李舒、唐青林、李元元
來(lái)源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：近十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)過(guò)熱已成為社會(huì)共識(shí)之一，甚至最高領(lǐng)導(dǎo)人都提出“房住不炒”的口號(hào)。在此背景下，各地紛紛出臺(tái)了與之相適應(yīng)的限購(gòu)政策，限制部分主體（如戶口、是否為首套房、是否繳納社保滿一定期限等）購(gòu)買(mǎi)房屋尤其是住宅。以上限制措施不屬于法律或者行政法規(guī)，不可能影響合同效力，但在合同履行過(guò)程中可能存在一定障礙。隨著帶來(lái)的問(wèn)題是，如果買(mǎi)受人滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條或第二十九條的條件，是否有權(quán)以享有物權(quán)期待權(quán)為由主張排除出賣(mài)人的債權(quán)人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行呢？
裁判要旨
房地產(chǎn)限購(gòu)政策直接限制了房屋向特定買(mǎi)受人變動(dòng)物權(quán)的可能，房屋買(mǎi)受人即便滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，也不能享有物權(quán)期待權(quán)，不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。
案情簡(jiǎn)介
一、根據(jù)海南限購(gòu)政策，2018年4月22日之后，非海南省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房。
二、2018年5月，永豐公司與上海人關(guān)池簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同簽訂后關(guān)池支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際入住，其在文昌市無(wú)其他住房。
二、因金融借款關(guān)系，永豐公司將案涉房屋所在的在建工程以及土地使用權(quán)抵押給文昌農(nóng)商行并辦理抵押登記。2018年9月14日，因永豐公司未按照借款合同約定還款，應(yīng)文昌農(nóng)商行請(qǐng)求，海南一中院裁定查封了案涉項(xiàng)目（含關(guān)池購(gòu)買(mǎi)房屋）。
三、關(guān)池作為案外人對(duì)查封行為提出異議，海南一中院才行中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。文昌農(nóng)商行向海南一中院提起執(zhí)行異議之訴，海南一中院認(rèn)定關(guān)池有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行，判決解除對(duì)房屋查封。
四、文昌農(nóng)商行不服，上訴至海南高院。海南高院二審以關(guān)池不符合限購(gòu)政策的要求，其購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果為由改判關(guān)池?zé)o權(quán)排除執(zhí)行。
五、關(guān)池不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹?，最高法院裁定駁回關(guān)池再審申請(qǐng)。
裁判要點(diǎn)及思路
本案是一起典型的處于限購(gòu)政策中的房屋買(mǎi)受人要求排除強(qiáng)制執(zhí)行的案例。本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題在于關(guān)池是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。根據(jù)關(guān)池所購(gòu)房屋情況：（1）關(guān)池在房屋被查封前與永豐公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；（2）限購(gòu)政策并非法律、行政法規(guī)，不能成為合同無(wú)效的事由，故案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)認(rèn)定為有效；（3）關(guān)池已支付了全款并實(shí)際入??；（4）關(guān)池在文昌也無(wú)其他住房。結(jié)合以上四點(diǎn)，在不考慮限購(gòu)政策的前提下，關(guān)池完全符合執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條或第二十九條規(guī)定的房屋買(mǎi)受人的條件，已取得對(duì)房屋的物權(quán)期待權(quán)，有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。但海南高院認(rèn)為：“關(guān)池不符合限購(gòu)政策的要求，其購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果”，因此不享有物權(quán)期待權(quán)。
最高法院在再審裁定中，對(duì)物權(quán)期待權(quán)的概念進(jìn)行了界定。最高法院認(rèn)為：“物權(quán)期待權(quán)是指案外人對(duì)案涉房屋雖尚不享有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），但因具備了物權(quán)的實(shí)質(zhì)性要素，依法可以合理預(yù)期通過(guò)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記將該物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)化為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記至其名下的期待?！奔粗挥凶罱K能夠取得所有權(quán)的主體，才有享有物權(quán)期待權(quán)的可能。但處于限購(gòu)政策中的房屋買(mǎi)受人，無(wú)法請(qǐng)求出賣(mài)人為其辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，因此不可能最終取得所有權(quán)，也就不可能成為物權(quán)期待權(quán)的主體。
基于以上理由，最高法院認(rèn)為關(guān)池雖然在形式上滿足物權(quán)期待權(quán)的條件，但在實(shí)質(zhì)上不享有物權(quán)期待權(quán)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
1. 房地產(chǎn)限購(gòu)政策限制了不符合購(gòu)房條件的買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)的可能，買(mǎi)受人不可能享有物權(quán)期待權(quán)，也不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。物權(quán)期待權(quán)是當(dāng)事人對(duì)取得物權(quán)可能性的期待，沒(méi)有取得物權(quán)可能性的主體不享有物權(quán)期待權(quán)。房地產(chǎn)限購(gòu)政策雖然不是法律、行政法規(guī)，但屬于行政命令。該行政命令直接限制了不符合購(gòu)房條件的房屋買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)可能，屬于《合同法》上的不可抗力。因此，沒(méi)有購(gòu)房資格的主體不可能對(duì)所購(gòu)房屋享有物權(quán)期待權(quán)，也不可能根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定要去排除強(qiáng)制執(zhí)行。
2. 房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)注意遵守限購(gòu)政策，防止遭受不測(cè)。如前所述，限購(gòu)政策雖然不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力，但直接影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行。即便房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，但基于限購(gòu)政策也無(wú)法辦理過(guò)戶登記。如所購(gòu)房屋無(wú)法辦理過(guò)戶登記，房屋買(mǎi)受人即無(wú)法最終取得所有權(quán)，即便實(shí)際占有房屋也可能面臨諸多不測(cè)。
3. 房屋買(mǎi)受人的執(zhí)行異議在實(shí)踐中表現(xiàn)形式復(fù)雜多樣，應(yīng)謹(jǐn)慎處理。執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴案件是典型的全有或者全無(wú)的訴訟，沒(méi)有中間狀態(tài)，不同的裁判結(jié)果對(duì)當(dāng)事人而言有霄壤之別。根據(jù)我們處理大量執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴案件積累的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，關(guān)于房屋買(mǎi)受人或者其他不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人排除強(qiáng)制執(zhí)行的爭(zhēng)議在實(shí)踐中大量存在，但各地裁判觀點(diǎn)并未統(tǒng)一。部分案件可能因?yàn)榧?xì)微的差別，最終結(jié)果就可能判若云泥。因此，不論是申請(qǐng)執(zhí)行人還是案外人，在面對(duì)相關(guān)爭(zhēng)議時(shí)切勿掉以輕心，應(yīng)對(duì)所有因素作通盤(pán)考慮并合理應(yīng)對(duì)，防止一著不慎滿盤(pán)皆輸。
（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國(guó)民法典》
第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
第二十八條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
第二十九條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
《物權(quán)法》（已失效）
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
法院判決
以下為最高法院在再審裁定本院認(rèn)為部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：
本案中，由于案涉房屋已被人民法院在另案中采取保全措施，案外人關(guān)池對(duì)永豐公司的債權(quán)履行請(qǐng)求權(quán)（移轉(zhuǎn)物之所有權(quán)的請(qǐng)求）無(wú)法實(shí)現(xiàn)，關(guān)池遂以與被執(zhí)行人永豐公司間存在不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系為由，對(duì)案涉房屋提出實(shí)體權(quán)利排除強(qiáng)制執(zhí)行的異議，后至本案訴訟。一般認(rèn)為，前述規(guī)定中所涉物權(quán)期待權(quán)是指案外人對(duì)案涉房屋雖尚不享有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），但因具備了物權(quán)的實(shí)質(zhì)性要素，依法可以合理預(yù)期通過(guò)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記將該物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)化為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記至其名下的期待。這顯然與關(guān)池所稱對(duì)有關(guān)商品房限購(gòu)政策改變的期待，或等待取得購(gòu)房資格的內(nèi)涵不同。根據(jù)原審法院查明的事實(shí)，盡管關(guān)池與永豐公司就案涉房屋簽訂《文昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但因其購(gòu)買(mǎi)案涉房屋不符合當(dāng)?shù)厣唐贩肯拶?gòu)政策，故關(guān)池關(guān)于其對(duì)案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于房產(chǎn)調(diào)控行政管理需要的主張，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。而原審法院以關(guān)池購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，無(wú)法請(qǐng)求出賣(mài)人永豐公司為其辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記為由，認(rèn)定關(guān)池對(duì)案涉房屋沒(méi)有物權(quán)期待權(quán)，并無(wú)不當(dāng)，本院予以認(rèn)可。此外，根據(jù)一般生活經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房人交易前了解當(dāng)?shù)厣唐贩肯拶?gòu)政策并不需要特殊的法律專業(yè)知識(shí)，因此，關(guān)池認(rèn)為其在購(gòu)房中已盡到充分的注意義務(wù)，不存過(guò)錯(cuò)的主張，不能成立。關(guān)池還主張銀行監(jiān)管存在過(guò)錯(cuò)，但其并未提供證據(jù)予以證明，本院不予支持。
案件來(lái)源
關(guān)池與海南文昌農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書(shū)[最高人民法院（2020）最高法民申1860號(hào)]
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
一、限購(gòu)政策導(dǎo)致無(wú)法辦理過(guò)戶登記的，不屬于買(mǎi)受人過(guò)錯(cuò)，買(mǎi)受人有權(quán)排除執(zhí)行
孫政民、楊淑玲案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)[最高人民法院（2019）最高法民申5161號(hào)]最高人民法院認(rèn)為：“關(guān)于楊淑玲提出的執(zhí)行異議是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定問(wèn)題?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。根據(jù)前述理由，在法院查封之前楊淑玲與柳本鵬已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；已經(jīng)支付購(gòu)房款。楊淑玲原審提交的證據(jù)足以證明其在查封之前已經(jīng)合法占有案涉不動(dòng)產(chǎn)。楊淑玲未及時(shí)辦理過(guò)戶是因北京市的政策，非因其本人存在過(guò)錯(cuò)。二審判決認(rèn)定，并無(wú)不當(dāng)。孫政民的再審申請(qǐng)理由，依據(jù)并不充分，本院不予采納?！?nbsp;
二、買(mǎi)受人不具備購(gòu)房資格導(dǎo)致無(wú)法辦理過(guò)戶登記的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)受人過(guò)錯(cuò)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行
王鋼、青島海宜林投資控股有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)[最高人民法院（2018）最高法民申2639號(hào)]最高人民法院認(rèn)為：“關(guān)于案涉房屋未辦理過(guò)戶登記是否因買(mǎi)受人自身原因的問(wèn)題。青島市國(guó)土資源和房屋管理局下發(fā)的《關(guān)于落實(shí)住房限購(gòu)政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確規(guī)定，合同網(wǎng)簽備案時(shí)間在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限購(gòu)政策限制。王鋼付款行為發(fā)生在2008年和2009年，至2011年1月31日之前仍未辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。再審審查期間，王鋼提交中海盛明置業(yè)于2018年6月出具的情況說(shuō)明，擬證明案涉的《青島市商品房出售合同》存放在中海盛明置業(yè)，沒(méi)有交付王鋼；王鋼多次要求中海盛明置業(yè)辦理網(wǎng)簽備案及過(guò)戶手續(xù)，但因中海盛明置業(yè)管理不善的原因，沒(méi)有及時(shí)辦理。本院認(rèn)為，中海盛明置業(yè)系本案一方當(dāng)事人，其出具的情況說(shuō)明屬于當(dāng)事人陳述，其陳述中自認(rèn)的事實(shí)涉及第三人的利益，對(duì)其陳述的事實(shí)應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)證據(jù)證明。王鋼關(guān)于房產(chǎn)未能辦理過(guò)戶并非因自身原因的主張缺乏有效證據(jù)證明。一審法院于2014年7月15日查封案涉房屋時(shí)，爭(zhēng)議房產(chǎn)仍登記在中海盛明置業(yè)名下，青島市住房限購(gòu)政策也未取消，王鋼未能辦理過(guò)戶登記是因其本人擁有多處住房而無(wú)法辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，屬于因自身原因未能辦理過(guò)戶登記的情形?！?/p>
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原標(biāo)題： 最高法院:因限購(gòu)而不具備購(gòu)房資格,能否排除對(duì)所購(gòu)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行?|保全與執(zhí)行
