作者:感恩贊賞你
來源:小債看市(ID:little-bond)
近年來,由于環(huán)京樓市低迷,一些扎根環(huán)京的房企,比如華夏幸福遭遇流動性危機,而同樣起步于河北的榮盛發(fā)展經(jīng)營狀況備受矚目。
業(yè)績下滑
近日,榮盛發(fā)展(002146.SZ)對外披露2021年中期業(yè)績報告。
數(shù)據(jù)顯示,上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入342.24億元,同比增長30.85%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤25.33億元,同比下跌14.02%。
半年報財務指標
《小債看市》注意到,榮盛發(fā)展業(yè)績下滑主要與營業(yè)成本高企有關,今年上半年其營業(yè)總成本為299.58億元,同比上升39%。
2018年以來,榮盛發(fā)展的毛利率水平持續(xù)下滑,今年上半年該指標為25.8%,同比下降5.5個百分點。
毛利率水平
在整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤承壓形勢下,榮盛發(fā)展需進一步提升成本管控和產(chǎn)品打造能力。
在銷售方面,今年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)簽訂商品房銷售合同面積516.71萬平方米,同比增長19%;合同金額599.22億元,同比增長24.26%,完成年度簽約計劃的46.09%。
上半年,榮盛發(fā)展先后在京津冀、長三角、中西部、珠三角區(qū)域的16個城市獲得土地28宗,規(guī)劃建筑面積302.86萬平方米,拿地銷售僅為0.21,拿地力度相對偏小。
截至2021年6月末,榮盛發(fā)展土地儲備建筑面積3741.25萬平方米,其土儲總量基本可以滿足未來3年左右的發(fā)展需求。
《小債看市》統(tǒng)計,目前榮盛發(fā)展存續(xù)8只債券,存續(xù)規(guī)模46.6億元,集中兌付期主要在2023年,短期償債壓力不大。
存續(xù)境內(nèi)債券到期分布
據(jù)最新評級報告,榮盛發(fā)展的主體和相關債項信用等級均為AAA,評級展望“穩(wěn)定”。
在離岸債券方面,榮盛發(fā)展存續(xù)兩只美元債,存續(xù)規(guī)模8億美元,均將于一年內(nèi)到期,短期集中兌付壓力較大。
2300億負債壓頂
據(jù)官網(wǎng)介紹,榮盛發(fā)展成立于1996年,已基本形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè),貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條,并成長為全國性知名大型多產(chǎn)業(yè)集團公司。
2007年,榮盛發(fā)展登陸深圳證券交易所,成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
從股權結構看,榮盛發(fā)展控股股東為榮盛控股,直接持股比例為35.65%,公司實際控制人為耿建明。
股權結構圖
2020年,榮盛發(fā)展實現(xiàn)全口徑合約銷售金額1270.97億元,同比增長10.18%,但低于百強房企平均12.4%的銷售業(yè)績增速。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2020年榮盛發(fā)展以1249.8億操盤金額位居房企第22位;以1179萬平方米操盤面積居第18位,屬于中型房企。
克而瑞2020年房企排名
近兩年,榮盛發(fā)展竣工結轉速度放緩,疊加環(huán)京區(qū)域調控影響,其經(jīng)營狀況并不理想。
2020年,榮盛發(fā)展實現(xiàn)營收715.11億元,同比微增0.85%;實現(xiàn)歸母凈利潤75.01億元,同比下降17.75%。
自2018年以來,榮盛發(fā)展營收增速持續(xù)放緩,2020年盈利能力是近五年來首次下滑。
盈利能力
另外,由于拿地成本高企,榮盛發(fā)展經(jīng)營獲現(xiàn)能力持續(xù)惡化。
2018年至今年上半年,榮盛發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為175.12億元、21.2億元、13.67億元以及12.47億元,可以看出其經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)下降。
截至今年二季末,榮盛發(fā)展總資產(chǎn)為2935.53億元,總負債2353.23億元,凈資產(chǎn)582.3億元,資產(chǎn)負債率80.16%。
2016年以來,榮盛發(fā)展財務杠桿水平上升較快,明顯高于行業(yè)平均水平,存在一定杠桿風險。
財務杠桿水平
從房企融資新規(guī)“三道紅線”看,截至2021年中榮盛發(fā)展剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為70.8%,凈負債率66.5%,現(xiàn)金短債比為1.2,仍踩中一道紅線,歸屬“黃檔”。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn),榮盛發(fā)展主要以流動負債為主,占總債務的80%。
截至今年二季末,榮盛發(fā)展流動負債有1883.83億元,主要為應付賬款,其一年內(nèi)到期的短期債務有222.53億元。
相較于短債規(guī)模,榮盛發(fā)展流動性尚可,其賬上貨幣資金有291.67億元,除去受限資金后可以覆蓋短債,短期償債風險不大。
在備用資金方面,截至2020年末,榮盛發(fā)展銀行授信有931.55億元,未使用授信額度有519.73億元,可見其財務彈性較好。
銀行授信情況
在負債方面,榮盛發(fā)展還有469.4億非流動負債,主要為長期借款,其長期有息負債合計427.25億元。
整體來看,榮盛發(fā)展剛性債務有781.94億元,主要以長期有息負債為主占比55%,帶息債務比為33%。
有息負債高企,榮盛發(fā)展融資成本上升,2019年至今年上半年其財務費用分別為9.17億、9.34億以及8.36億元,另外銷售費用和管理費用也逐年增長,期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。
期間費用高企
從償債資金來源看,榮盛發(fā)展償債主要包括盈利、經(jīng)營性現(xiàn)金流、債務收入以及可變現(xiàn)資產(chǎn)。
盈利和經(jīng)營性現(xiàn)金流下滑壓力下,榮盛發(fā)展主要依賴于外部融資,作為上市公司其融資渠道多元,除了發(fā)債和借款,還通過股權、信托以及股權質押等方式融資,但融資成本較高。
融資結構
在股權質押方面,截至今年4月末控股股東榮盛控股已質押9.11億榮盛發(fā)展股權,占其所持股份的58.77%,榮盛建設股權質押率為62.83%。
可見,榮盛發(fā)展主要股東質押公司股份比例較高,若股價下行可能面臨被平倉風險。
股權質押比例
值得注意的是,今年上半年榮盛發(fā)展的外部融資環(huán)境發(fā)生微妙變化,其籌資活動現(xiàn)金流入金額下降,在償還大量負債后,籌資性現(xiàn)金流凈額轉為凈流出狀態(tài)。
在資產(chǎn)質量方面,截至今年二季末,榮盛發(fā)展其他應收款項高達266.73億,主要為土地保證金等政府部門保證金及合作方經(jīng)營往來款,且其他應收款項賬齡分布較長,對資產(chǎn)流動性造成一定影響。
另外,榮盛發(fā)展受限資產(chǎn)規(guī)模較大,截至2020年末該指標為653.56億,是凈資產(chǎn)的1.1倍,其中主要為用于融資抵質押的受限存貨,不利于資產(chǎn)流動。
受限資產(chǎn)
總得來看,榮盛發(fā)展盈利和經(jīng)營獲現(xiàn)能力下滑,對債務和利息保障下降;有息負債高企,財務費用增長較快,存在一定短期償債壓力和融資成本上升壓力;受限資產(chǎn)規(guī)模較大,影響資產(chǎn)流動性。
03
早年,耿建明在部隊當了3年基建工程兵后,考取了華北航天工業(yè)學院,進修建筑技術經(jīng)濟管理專業(yè),1986年畢業(yè)后被分配到廊坊市一建公司。
在廊坊一建公司,耿建明從一名普通的職工做起,后升為一建公司副處長、處長,并于1991年考入天津大學工程造價專業(yè)。
1996年,在外人看來仕途一帆風順的耿建明,卻毅然拋下金飯碗辭職下海,他懷揣僅有的5000元錢,又從朋友那里借到5000元,成立了榮盛建筑安裝公司。
憑著過硬的專業(yè)能力,榮盛很快就在業(yè)內(nèi)混得風生水起。
當建筑業(yè)正如火如荼時,耿建明覺察到建筑市場已經(jīng)趨向飽和,而市民對高品質住宅需求才是巨大的市場潛力,于是轉而進軍房地產(chǎn)。
1999年,耿建明把進軍地產(chǎn)業(yè)的第一枚棋子布在了南京,憑借工程起家積累的設計、施工、造價等優(yōu)勢,榮盛第一個住宅項目 “方州花園”一經(jīng)推出很快就賣光了,就此賺到了地產(chǎn)業(yè)的第一桶金。
南京項目成功后,榮盛承接了廊坊市的一個破舊小區(qū)的重造,耿建明把在南京的經(jīng)驗吸取過來,創(chuàng)造了當年100%銷售的輝煌,這也為榮盛后來的發(fā)展打下堅固的基礎。
2002年,耿建明在廊坊設立了榮盛控股,開發(fā)阿爾卡迪亞等樓盤,迅速成為以品質地產(chǎn)為特征的本土地產(chǎn)勁旅。
在策略上,榮盛選擇避開與一線城市的實力雄厚的國企、外企的正面較量,以超出當?shù)叵M者預期的比較優(yōu)勢,在三線城市扎根,隨后進軍同級別滄州、徐州等市場,開始全國布局。
2007年8月,耿建明帶領榮盛發(fā)展在深交所掛牌上市,成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
2008年,全球金融危機后的4萬億救市資金,帶來中國房地產(chǎn)市場規(guī)模和價格的井噴,也讓身在其中的耿建明賺得缽滿盆滿。
隨后十年,榮盛以開發(fā)并形成府邸、盛景、錦繡及花語等多種風格樓盤系列。
2017年前后,隨著環(huán)京限購政策不斷加碼,榮盛發(fā)展開啟全國化擴張戰(zhàn)略,試圖通過區(qū)域均衡布局實現(xiàn)對沖籃子過于集中的影響。
2019年,榮盛發(fā)展全年營收突破千億,終于踏入房企“千億俱樂部”。
近年來,由于環(huán)京樓市低迷,一些扎根環(huán)京的房企,比如華夏幸福遭遇流動性危機,而同樣起步于河北的榮盛發(fā)展經(jīng)營狀況備受矚目。
注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。
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