所謂購房人的優(yōu)先權(quán)，來源于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條，以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條，是指當消費者購房人（所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋）已付款額超過合同總價款的50%時，其對房屋享有的權(quán)利可以對抗優(yōu)先于普通債權(quán)的建筑工程承包人的工程價款及抵押權(quán)。

在破產(chǎn)程序中，購房人優(yōu)先權(quán)其實是在繼續(xù)履行合同的情況下購房人請求交付房屋現(xiàn)狀的物權(quán)請求權(quán)，不是在解除合同情況下購房人請求退還購房款的金錢請求權(quán)。實質(zhì)是繼續(xù)履行購房合同，使購房人取得房屋現(xiàn)狀，使之脫離出破產(chǎn)財產(chǎn)的范疇。但需要主要的是，僅對滿足條件的購房者才享有物權(quán)請求權(quán)，并非所有的購房者都具有優(yōu)先權(quán)。

管理人解除權(quán)的行使與限制

《破產(chǎn)法》第18條賦予管理人決定雙方均未履行完畢的合同是否解除的權(quán)利，其目的是擴大債務(wù)人的財產(chǎn)范圍、減輕債務(wù)人的義務(wù)負擔，從而最大限度的保障全體債權(quán)人的概括受償。出于此目的，當解除合同有利于擴大債務(wù)人財產(chǎn)時，管理人應(yīng)當行使解除權(quán)。

但當購房人主張繼續(xù)履行購房合同，且滿足下列條件之一時，可以對抗管理人的解除權(quán)：

1. 購房人已經(jīng)付清全款?！镀飘a(chǎn)法》僅賦予管理人解除待履行的雙務(wù)合同的權(quán)利，購房人如果已經(jīng)付清全款，則已全部履行完自己的義務(wù)，那么無論購房人購買的是商鋪還是住宅，也無論是否為一套住宅，均可對抗管理人的解除權(quán)。但對于付清全款的非消費者購房人而言，其是否能夠取得優(yōu)先權(quán)，還取決于工程價款優(yōu)先權(quán)人及抵押權(quán)人的同意。

2. 消費者購房人（所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋）付款額超過合同總價款的50%。依據(jù)為前文所述的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條，以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條，已付款超過50%的消費者購房人的權(quán)利在執(zhí)行中能夠?qū)构こ炭罴暗盅簜鶛?quán)，則在破產(chǎn)程序中同樣能夠?qū)构芾砣说慕獬龣?quán)，但只適用于購買一套住宅、付款超過50%的購房者。

3. 購房合同已經(jīng)辦理預(yù)告登記。《物權(quán)法》第18條使辦理預(yù)告登記的債權(quán)產(chǎn)生物權(quán)對抗的效力。對于已經(jīng)辦理預(yù)告登記的購房者，管理人不能恣意行使解除權(quán)。但購房人是否能夠取得優(yōu)先權(quán)，也取決于工程價款優(yōu)先權(quán)人及抵押權(quán)人的同意。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時，對于未辦理物權(quán)登記的購房人而言，其權(quán)利主張是基于與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的購房合同。因此，購房人一是可以要求繼續(xù)履行合同、交付房屋，二是可以要求解除合同、退還購房款并依據(jù)合同承擔違約責任、賠償損失；前者為物權(quán)請求權(quán)，后者為債權(quán)請求權(quán)。

正如前文所述，所謂的購房人優(yōu)先權(quán)，適用于購房人主張繼續(xù)履行合同的情況下，并且其優(yōu)先范圍僅及于房屋現(xiàn)狀。如果其主張解除合同，則與其他普通債權(quán)人一樣不享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

在主張繼續(xù)履行合同的情況下，付款超過合同總額50%的消費者購房人，其優(yōu)先權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)人及抵押權(quán)人。對于其他兩種購房人，若抵押權(quán)人和建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)人未釋放優(yōu)先性，且抵押登記在預(yù)告登記之前，購房人只有代償了標的房屋項下的抵押債權(quán)和建設(shè)工程價款，才能取得無負擔的房屋現(xiàn)狀。

在購房人享有優(yōu)先權(quán)的情況下，對處于在建工程狀態(tài)下的項目，購房人若選擇取得建成房屋，需按比例承擔續(xù)建資金；若選擇出售在建工程，則取得該部分在建工程的轉(zhuǎn)讓款。

總 結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，管理人有權(quán)對于雙方均沒有履行完畢的購房合同進行解除。但已支付50%以上購房款的消費者購房人、已經(jīng)支付全款的購房人、已經(jīng)辦理預(yù)告登記的購房人有權(quán)對抗管理人的解除權(quán)從而要求繼續(xù)履行合同、交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記。其中，已支付50%以上購房款的消費者購房人，優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)，可以取得房屋的現(xiàn)狀。如果購房人選擇解除合同，則不享有優(yōu)先權(quán)。對于在建工程，享有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人若要取得建成房屋，需按比例承擔續(xù)建資金；若要出售在建工程，可取得該部分在建工程的轉(zhuǎn)讓款。

法律法規(guī)

1. 《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》

第一條  人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照 《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

第二條 消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

2. 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： 

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條  金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； 

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

3. 《中華人民共和國物權(quán)法》

第二十條 【預(yù)告登記】當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

4. 《中華人民共和國破產(chǎn)法》

第十八條 人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當事人應(yīng)當履行；但是，對方當事人有權(quán)要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。