克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID：cricyjzx）
二手房交易去中介化較難成行，政府交易平臺意欲加強市場監(jiān)管而非做大交易規(guī)模。
近日，杭州正式上線“二手房交易監(jiān)管服務平臺”，看似將打破傳統(tǒng)依賴中介機構的二手房銷售方式。聯(lián)系到此前深圳、成都、上海等12城相繼發(fā)布二手房成交參考價，并將二手房貸款額度與成交參考價掛鉤，濟南、臨沂、濟寧等多城更是出現(xiàn)二手房停貸的現(xiàn)象。隨著調控政策層層加碼，是否預示著二手房市場將進入真正的寒冬？
01
二手房交易去中介化較難成行
政府交易平臺意欲加強市場監(jiān)管
而非做大交易規(guī)模
其一，信息不對稱，廣大的中介門店壟斷周邊小區(qū)全部待售房源信息，買家只有通過中介渠道才能在更大范圍挑選自己所鐘意的房源。
其二，交易資金安全性，二手房交易的特點在于大額、低頻次，注定買賣雙方均是風險厭惡型，通過增加中介機構這層環(huán)節(jié)，可以打破陌生人之間的信任壁壘，便有買賣雙方都能安心交易。
其三，提供必要的服務，表現(xiàn)于中介從業(yè)人員協(xié)調買賣雙方議價，盡快達成買賣雙方都認可的交易價格，并輔助辦理銀行貸款、交易過戶、繳納稅費等業(yè)務。
表面上看，杭州上線“二手房交易監(jiān)管服務平臺”可以解決信息不對稱問題，省出了一大筆支付給中介機構的傭金。但實際來看，陌生人之間的信任關系極難構建，尤其是大額交易的二手房市場，首要關注點便是交易資金的安全性，將對方想象成“非誠信者”也許是更安全的交易策略，才能將交易資金安全風險降到最低。
我們認為二手房交易去中介化較難成行，一方面，二手房業(yè)主較難接受將個人信息完全曝露于網(wǎng)絡化的“二手房交易監(jiān)管服務平臺”，部分不良人員“鉆空子”的風險實難有效規(guī)避。另一方面，即使政府平臺可以做到全面監(jiān)管買賣合同約定的交易資金，但由于二手房交易長期以來存在著做低總價合理避稅的“貓膩”，實際成交價與合同約定價之間的價差便成為交易資金風險的敞口，交易資金安全性實難做到全面保障。
因此，政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務平臺”主要還是起到加強市場監(jiān)管的功效，重點整治發(fā)布虛假房源、二手房價格虛高、學區(qū)炒作等市場亂象，其對二手房交易市場影響有限，預計絕大多數(shù)二手房仍將通過中介渠道撮合成交，政府交易平臺實難做大交易規(guī)模，大幅提升市場占有率。
02
深圳、成都、西安等12城
落地二手房成交參考價
按揭貸款依此實行上限額度管控
2021年以來，熱點城市紛紛加碼調控，并下沉到縣級市，地方調控趨于高頻化、精準化，根據(jù)市場過熱的實際情況，針對性采取調控政策措施，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。其中，二手房成交參考價成為本輪調控的新舉措。
據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，自2月8日深圳率先發(fā)布二手住房成交參考價格以來，截至目前已有無錫、成都、西安等12個城市相繼建立二手房成交參考價格，以期維穩(wěn)二手房市場，防止二手房價格異動上漲。
其一，以成交參考價為準繩，嚴控二手房掛牌價。成都、紹興、金華等均加強二手房掛牌價格的監(jiān)測，及時下架掛牌價明顯高于樓盤合理成交價的異常房源。
其二，以成交參考價為上限，二手房按揭貸款實行額度管控。典型如上海，二手房申請房貸將參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。而從我們實際調研情況來看，濟南、臨沂、濟寧等多城更是出現(xiàn)二手房停貸的現(xiàn)象。
其三，學區(qū)房仍是重點監(jiān)管領域，具體涉及二手房掛牌信息不得出現(xiàn)“學區(qū)”等相關概念，不得以“學區(qū)房”、“學位房”等名義炒作房價。
03
政策加碼后深圳一、二手房市場齊轉冷
7月成交皆創(chuàng)新低、打新棄購率大幅增加
鑒于二手房參考價與實際成交價猶存較大價差，二手房按揭貸款依成交參考價實行上限額度管控，必然導致二手房首付比例將大幅抬升，二手房成交或將明顯回落，甚至會波及賣一套再買一套的改善性換房需求，新房市場也將同步降溫。
典型如深圳，2020年前三季度，得益于經營貸進場，深圳二手房市場銷售火爆，7月二手住宅成交面積躍升至123萬平方米，創(chuàng)近年來單月新高。不過，隨著調控政策加碼，2020年四季度深圳二手房市場明顯降溫，成交逐漸回落至正常水平。
2021年2月，深圳率先落地二手房成交參考價，疊加監(jiān)管部門嚴打經營貸，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產市場。受此影響，2021年二季度以來，深圳二手房市場下行壓力加劇，成交逐月走低，6、7兩月二手住宅成交面積低至26萬平方米，再創(chuàng)年內新低。
與此同時，深圳新房市場同步轉冷，7月供應持續(xù)放量，商品住宅供應面積進一步提升至65萬平方米，成交卻不增反降，成交面積跌至34萬平方米，甚至創(chuàng)年內新低。
以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購率大幅增加。例如萬科都會四季花園，開盤去化率不足6成，認籌客戶棄購率則達到35%；又如康達爾山海上城，開盤去化率約3成，認籌客戶棄購率則達到40%。
展望未來，政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務平臺”并非完全取代中介機構，主要目標還是加強二手房市場監(jiān)管。而對二手房市場而言，二手房成交參考價、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”，難免將延長二手房交易周期，二手房成交活躍度下降甚至將波及新房市場。類比于深圳，在調控政策層層加碼后，上海、成都、西安等熱點城市一、二手房市場或將明顯降溫，成交將逐漸回落至正常水平，但并不會明顯失速，房價也將趨勢性走穩(wěn)。
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