共益?zhèn)鶆?wù)是在破產(chǎn)程序中為債權(quán)人、債務(wù)人的共同利益所負(fù)擔(dān)的債務(wù)。所以，共益?zhèn)顿Y能夠最大化破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，深度參與破產(chǎn)企業(yè)重整、債務(wù)重組、不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等工作，不僅可以有效化解內(nèi)生不良，在傳統(tǒng)投后處置的基礎(chǔ)上，化廢為寶，變被動(dòng)處置為主動(dòng)投資，而且還能夠在在資產(chǎn)荒的市場(chǎng)環(huán)境中，發(fā)掘特殊機(jī)會(huì)投資領(lǐng)域，尋找適合的投資模式，為未來的投資補(bǔ)充新的投資方向，儲(chǔ)備資產(chǎn)。

一、共益?zhèn)c其他權(quán)益區(qū)別

在我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》2006年修訂時(shí)，將共益?zhèn)鶆?wù)與破產(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行分離，考慮到二者均是為債權(quán)人的共同利益而負(fù)擔(dān)且均由債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償，清償順序均優(yōu)先于大部分破產(chǎn)債權(quán)。為更好的厘清共益?zhèn)秶?，?duì)破產(chǎn)費(fèi)用、破產(chǎn)債權(quán)和共益?zhèn)M(jìn)行對(duì)比分析如下：

二、共益?zhèn)秶慕缍?/span>

（一）發(fā)生內(nèi)容的界定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》（下稱“《企業(yè)破產(chǎn)法》”）第42條、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》若干問題的規(guī)定（二）（三）》（下稱“《破產(chǎn)法司法解釋二》”“《破產(chǎn)法司法解釋三》”）、相關(guān)司法判例的梳理，能夠列入共益?zhèn)鶆?wù)的主要如下：（1）因管理人或者債務(wù)人請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行雙方均未履行完畢的合同所產(chǎn)生的債務(wù)；（2）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受無因管理所產(chǎn)生的債務(wù)；（3）因債務(wù)人不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的債務(wù)；（4）為債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)而應(yīng)支付的勞動(dòng)報(bào)酬和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)；（5）管理人或者相關(guān)人員執(zhí)行職務(wù)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)；（6）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)；（7）因分割共有財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致其他共有人損害產(chǎn)生的債務(wù)；（8）因撤銷不合理價(jià)格交易，債務(wù)人應(yīng)返還受讓人已支付價(jià)款所產(chǎn)生的債務(wù)；（9）破產(chǎn)申請(qǐng)受理后，債務(wù)人占有的他人財(cái)產(chǎn)被違法轉(zhuǎn)讓給第三人，因原權(quán)利人無法取回該財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致原權(quán)利人損害產(chǎn)生的債務(wù)；或原權(quán)利人依法追回轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，第三人已支付對(duì)價(jià)而產(chǎn)生的債務(wù)；（10）破產(chǎn)申請(qǐng)受理后，債務(wù)人占有的他人財(cái)產(chǎn)毀損、滅失，因此獲得的保險(xiǎn)金、賠償金已經(jīng)交付給債務(wù)人或者代償物已經(jīng)交付給債務(wù)人且不能與債務(wù)人財(cái)產(chǎn)予以區(qū)分，導(dǎo)致權(quán)利人損害產(chǎn)生的債務(wù)；（11）出賣人破產(chǎn)，其管理人決定解除所有權(quán)保留買賣合同，并依據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定要求買受人向其交付買賣標(biāo)的物的，買受人依法履行合同義務(wù)并將買賣標(biāo)的物交付出賣人管理人后，買受人已支付價(jià)款損失形成的債權(quán)作為共益?zhèn)鶆?wù)清償；（12）買受人破產(chǎn)，其管理人決定繼續(xù)履行所有權(quán)保留買賣合同的，原買賣合同中約定的買受人支付價(jià)款或者履行其他義務(wù)的期限在破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)視為到期，買受人管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向出賣人支付價(jià)款或者履行其他義務(wù)；（13）買受人破產(chǎn)，其管理人決定解除所有權(quán)保留買賣合同，出賣人依據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定主張取回買賣標(biāo)的物的，取回的標(biāo)的物價(jià)值明顯減少給出賣人造成損失的，出賣人可從買受人已支付價(jià)款中優(yōu)先予以抵扣后，將剩余部分返還給買受人;對(duì)買受人已支付價(jià)款不足以彌補(bǔ)出賣人標(biāo)的物價(jià)值減損損失形成的債權(quán)，作為共益?zhèn)鶆?wù)清償。除上述已經(jīng)在司法實(shí)踐中確定的共益?zhèn)鶆?wù)外，還有如下類型：

1、再融資為共益?zhèn)鶆?wù)

《破產(chǎn)法》第42條第4項(xiàng)規(guī)定，為債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)而應(yīng)支付的勞動(dòng)報(bào)酬和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)屬于共益?zhèn)鶆?wù)。由此破產(chǎn)過程中基于業(yè)務(wù)開展進(jìn)行的借款應(yīng)屬共益?zhèn)鶆?wù)。典型案例為：廣東省高院在（2014）粵高法民二破終字第2號(hào)民事判決書（深圳市億商通進(jìn)出口有限公司與東莞市清溪金臥牛實(shí)業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案）中認(rèn)為，案涉借款經(jīng)由管理人確認(rèn)且約定用于繼續(xù)營(yíng)業(yè)而支出的費(fèi)用，系為維護(hù)全體權(quán)利人和破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)利益而發(fā)生，屬于破產(chǎn)法第42條第4項(xiàng)規(guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)。

2、租賃合同中的預(yù)付租金義務(wù)

在（2016）最高法民他93號(hào)答復(fù)函（[2017]湘民再461號(hào)判決書）《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)簽訂的未履行完畢的租賃合同糾紛法律適用問題的請(qǐng)示》中亦明確了租賃合同中預(yù)付租金義務(wù)屬于共益?zhèn)鶆?wù)：“租賃合同如判解除，則預(yù)付租金構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麘?yīng)依法返還，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第42條第三項(xiàng)的規(guī)定，該不當(dāng)?shù)美颠€債務(wù)應(yīng)作為共益?zhèn)鶆?wù)，由破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)中隨時(shí)返還?！?/p>

3、可以納入共益?zhèn)钠渌M(fèi)用

一是大額訴訟費(fèi)用。如“創(chuàng)成系四公司實(shí)質(zhì)合并重整案”（[2016]粵13民破1、2、3、4號(hào)），明確將“為正確確認(rèn)破產(chǎn)債權(quán)而產(chǎn)生的大額訴訟費(fèi)用”納入共益?zhèn)鶆?wù)的范圍。

二是中介服務(wù)費(fèi)?！秾徖砥髽I(yè)重整案件的工作指引（試行）》（深中法發(fā)〔2019〕3號(hào)）中明確，自行管理的債務(wù)人聘請(qǐng)法律顧問、財(cái)務(wù)顧問等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)提供重整所必需的中介服務(wù)的費(fèi)用，在滿足條件的情況下可列入共益?zhèn)鶆?wù)。

三是其他費(fèi)用?！侗本┢飘a(chǎn)法庭破產(chǎn)重整案件辦理規(guī)范（試行）》中明確，其他使債務(wù)人財(cái)產(chǎn)收益的目的借款，同樣可以作為共益?zhèn)M(jìn)行確定。

4、轉(zhuǎn)清算后的共益?zhèn)J(rèn)定

《企業(yè)破產(chǎn)法》第93條規(guī)定，人民法院裁定終止重整計(jì)劃執(zhí)行的，債權(quán)人在重整計(jì)劃中作出的債權(quán)調(diào)整的承諾失去效力。債權(quán)人因執(zhí)行重整計(jì)劃所受的清償仍然有效，債權(quán)未受清償?shù)牟糠肿鳛槠飘a(chǎn)債權(quán)。因此在重整轉(zhuǎn)清算前投資人所受的清償仍然有效；為避免共益?zhèn)顿Y風(fēng)險(xiǎn)，可在重整計(jì)劃中明確轉(zhuǎn)清算后的賠償順序，對(duì)于共益?zhèn)词芮鍍敳糠?，在破產(chǎn)清算階段，明確共益?zhèn)鶛?quán)優(yōu)先于職工債權(quán)、稅款債權(quán)、普通債權(quán)受償；但不得優(yōu)先于設(shè)立擔(dān)保的債權(quán)以及建設(shè)工程優(yōu)先債權(quán)受償。同時(shí)，為共益?zhèn)杩钤O(shè)定的擔(dān)保仍然有效，如已設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的，則依法享有優(yōu)先受償權(quán)。

（二）發(fā)生區(qū)間的界定

2019年出臺(tái)并于2020年修正的《最高人民法院<中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法>若干問題的規(guī)定（三）（2020修正）》第二條規(guī)定“破產(chǎn)申請(qǐng)受理后，經(jīng)債權(quán)人會(huì)議決議通過，或者第一次債權(quán)人會(huì)議召開前經(jīng)人民法院許可，管理人或者自行管理的債務(wù)人可以為債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)而借款。提供借款的債權(quán)人主張參照企業(yè)破產(chǎn)法第四十二條第四項(xiàng)的規(guī)定優(yōu)先于普通破產(chǎn)債權(quán)清償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但其主張優(yōu)先于此前已就債務(wù)人特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保的債權(quán)清償?shù)?，人民法院不予支持。管理人或者自行管理的債?wù)人可以為前述借款設(shè)定抵押擔(dān)保，抵押物在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前已為其他債權(quán)人設(shè)定抵押的，債權(quán)人主張按照民法典第四百一十四條規(guī)定的順序清償，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

1、起始時(shí)間限定

破產(chǎn)程序開始后，相關(guān)主體可以向法院提出重整，重整期間為法院裁定重整之日到重整程序終止。相關(guān)法條規(guī)定為《企業(yè)破產(chǎn)法》第42條“共益?zhèn)鶆?wù)產(chǎn)生于人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后”；
第70條“債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)債務(wù)人進(jìn)行破產(chǎn)清算的，在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后、宣告?zhèn)鶆?wù)人破產(chǎn)前，債務(wù)人或者出資額占債務(wù)人注冊(cè)資本十分之一以上的出資人，可以向人民法院申請(qǐng)重整”；第72條“自人民法院裁定債務(wù)人重整之日起至重整程序終止，為重整期間”。

相關(guān)司法判例為江志明、浙江多樂佳實(shí)業(yè)有限公司普通破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案（[2020]浙10民終1679號(hào)），法院意見為，共益?zhèn)鶆?wù)是在破產(chǎn)程序進(jìn)行中產(chǎn)生，重整計(jì)劃是在破產(chǎn)重整程序終結(jié)后執(zhí)行，該計(jì)劃執(zhí)行期間所產(chǎn)生的債務(wù)不屬于在破產(chǎn)程序進(jìn)行中發(fā)生，因此，該期間所產(chǎn)生的債務(wù)也不屬于共益?zhèn)鶆?wù)。

2、例外突破情況

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第42條的規(guī)定，在法院審查裁定受理企業(yè)破產(chǎn)申請(qǐng)之前，即便是因預(yù)重整而發(fā)生的續(xù)建借款也無法按照共益?zhèn)軆敗５鞯胤ㄔ簩?duì)于預(yù)重整階段的續(xù)建融資的認(rèn)定也逐漸放寬和明朗。例如，青島中院2020年公布的《破產(chǎn)案件預(yù)重整操作指引（試行）》以及深圳中院2019年出臺(tái)的《審理企業(yè)重整案件的工作指引（試行）》均規(guī)定“在預(yù)重整期間，債務(wù)人因持續(xù)經(jīng)營(yíng)需要，經(jīng)法院批準(zhǔn)，可以對(duì)外借款。受理重整申請(qǐng)后，該借款可參照《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定清償。”可見，雖然預(yù)重整階段的續(xù)建借款無法作為共益?zhèn)鶅?yōu)先受償，但為解決融資困境、降低融資風(fēng)險(xiǎn)，司法實(shí)踐實(shí)際已提前了共益?zhèn)鶆?wù)的認(rèn)定期限。

3、終止時(shí)間認(rèn)定

《企業(yè)破產(chǎn)法》第86條“自重整計(jì)劃通過之日起十日內(nèi)，債務(wù)人或者管理人應(yīng)當(dāng)向人民法院提出批準(zhǔn)重整計(jì)劃的申請(qǐng)。人民法院經(jīng)審查認(rèn)為符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)裁定批準(zhǔn)，終止重整程序，并予以公告”。重整計(jì)劃被批準(zhǔn)裁定后，債務(wù)人將回歸到自主經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，為了實(shí)現(xiàn)重整計(jì)劃執(zhí)行完畢后的正常經(jīng)營(yíng)，債務(wù)人在重整計(jì)劃執(zhí)行期間將重新開展各類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在此期間所負(fù)債務(wù)的便不再是共益?zhèn)鶆?wù)。如[2020]浙10民終1604號(hào)，法院認(rèn)為，“法律規(guī)定的共益?zhèn)鶆?wù)，是指為全體債權(quán)人的共同利益所負(fù)的債務(wù)。因此，……破產(chǎn)后債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)所產(chǎn)生的債務(wù)并非全都是共益?zhèn)鶆?wù)。買賣合同債務(wù)不具有上述繼續(xù)營(yíng)業(yè)必須開支及增加償債能力以保障全體債權(quán)人利益的作用，不能認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)。另外，共益?zhèn)鶆?wù)是在破產(chǎn)程序進(jìn)行中產(chǎn)生，重整計(jì)劃是在破產(chǎn)重整程序終止后執(zhí)行，后續(xù)在重整計(jì)劃執(zhí)行期間債務(wù)人新發(fā)生的債務(wù)，只是債務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理中新發(fā)生的一般性債務(wù)，并非出于為了全體債權(quán)人利益的目的，因此，該期間所產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)不屬于共益?zhèn)鶆?wù)”。[2020]魯1325民初6031號(hào)，山東省費(fèi)縣人民法院認(rèn)為，“借款發(fā)生在破產(chǎn)重整程序終止后，相應(yīng)的借款不屬于共益?zhèn)鶆?wù)”。

（三）法定程序的要求

1、債權(quán)人會(huì)議/債權(quán)人委員會(huì)確認(rèn)

《企業(yè)破產(chǎn)法》第61條第1款規(guī)定，債權(quán)人會(huì)議行使下列職權(quán)：（1）核查債權(quán)；（2）申請(qǐng)人民法院更換管理人，審查管理人的費(fèi)用和報(bào)酬；（3）監(jiān)督管理人；（4）選任和更換債權(quán)人委員會(huì)成員；（5）決定繼續(xù)或者停止債務(wù)人的營(yíng)業(yè)；（6）通過重整計(jì)劃；（7）通過和解協(xié)議；（8）通過債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的管理方案；（9）通過破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)方案；（10）通過破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配方案；（11）人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人會(huì)議行使的其他職權(quán)。其中，共益?zhèn)J(rèn)定部分可以納入到“人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人會(huì)議行使的其他職權(quán)”的兜底情形中。

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第68條第1款，債權(quán)人委員會(huì)具有債權(quán)人會(huì)議委托的其他職權(quán)。若重整案件審理法院認(rèn)為債權(quán)人會(huì)議得行使擴(kuò)張性認(rèn)定共益?zhèn)鶆?wù)的職權(quán)，且債權(quán)人會(huì)議將該“認(rèn)定共益?zhèn)鶆?wù)”的職權(quán)委托債權(quán)人委員會(huì)行使的決議，則債權(quán)人委員會(huì)亦可對(duì)共益?zhèn)鶆?wù)進(jìn)行擴(kuò)張性認(rèn)定。

2、重整計(jì)劃確認(rèn)

《企業(yè)破產(chǎn)法》第81條規(guī)定，重整計(jì)劃草案應(yīng)當(dāng)包括債務(wù)人的經(jīng)營(yíng)方案、債權(quán)分類、債權(quán)調(diào)整方案、債權(quán)受償方案、重整計(jì)劃的執(zhí)行期限、重整計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)督期限、有利于債務(wù)人重整的其他方案等七方面的內(nèi)容。因此，確認(rèn)共益?zhèn)鶆?wù)，明確清償順位，可通過重整計(jì)劃的確認(rèn)得以實(shí)現(xiàn)。

綜上，

共益?zhèn)耐顿Y人可在滿足一定條件下，將相應(yīng)的款項(xiàng)借給破產(chǎn)企業(yè)，具體交易結(jié)構(gòu)如下：

三、共益?zhèn)鍍旐樞?/strong>

（一）常規(guī)清償順序

《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條規(guī)定，共益?zhèn)鶛?quán)優(yōu)先于社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用、稅款債權(quán)、破產(chǎn)債權(quán)受償；《企業(yè)破產(chǎn)法》第109條以及《破產(chǎn)法司法解釋二》第3條第2款規(guī)定，共益?zhèn)鶛?quán)不能優(yōu)先于對(duì)特定擔(dān)保物享有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)清償?！镀飘a(chǎn)法司法解釋三》第2條規(guī)定，提供借款的債權(quán)人可按照共益?zhèn)鶅?yōu)先于普通破產(chǎn)債權(quán)清償，但不能優(yōu)先于此前已就債務(wù)人特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保的債權(quán)清償。另，共益?zhèn)杩羁梢栽O(shè)定抵押擔(dān)保，可就已經(jīng)抵押的財(cái)產(chǎn)設(shè)定多次抵押，抵押順序按照民法典規(guī)定的順序清償。

綜上，破產(chǎn)重整程序中的清償依次順序?yàn)椋河胸?cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)及破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)、稅款債權(quán)、職工債權(quán)、普通債權(quán)、劣后債權(quán)及出資人權(quán)益。

（二）涉房企項(xiàng)目清償順序

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第36條規(guī)定，抵押權(quán)等擔(dān)保債權(quán)的清償順序劣后于承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（下稱“《九民紀(jì)要》”）的第125至127條規(guī)定，對(duì)于符合特定條件的商品房消費(fèi)者，其所享有的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”）第29條規(guī)定，特定情形下商品房消費(fèi)者享有的權(quán)利具有絕對(duì)的優(yōu)先性。符合特定條件的商品房消費(fèi)者權(quán)益受到特殊保護(hù)，其清償順位居于前列。

綜上，涉房類項(xiàng)目破產(chǎn)重整程序中的清償依次順序?yàn)椋荷唐贩肯M(fèi)者權(quán)利，建設(shè)工程款債權(quán)，擔(dān)保債權(quán)（含設(shè)立擔(dān)保的共益?zhèn)鶛?quán)）及破產(chǎn)費(fèi)用，共益?zhèn)鶆?wù)，稅款債權(quán)、職工債權(quán)、普通債權(quán)、劣后債權(quán)及出資人權(quán)益。

四、共益?zhèn)顿Y投資項(xiàng)目準(zhǔn)入

（一）常規(guī)共益?zhèn)?xiàng)目準(zhǔn)入

1、項(xiàng)目標(biāo)的

在投資前需對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值、重整成本、市場(chǎng)發(fā)展前景，以及項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全方位的評(píng)估，明確項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)并確保共益?zhèn)耐顿Y可支撐項(xiàng)目的盤活并產(chǎn)生收益。

2、投資周期

考慮到企業(yè)已進(jìn)入破產(chǎn)程序，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，不可預(yù)見事件較多，為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)選擇“短、快”型開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

3、資金占比

為確保投入資金的安全性，應(yīng)盡量選擇前期追加投入資金相對(duì)較小、可通過項(xiàng)目自身銷售回款滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)的方式來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體盤活。前期投入資金量的大小可根據(jù)投入資金量占項(xiàng)目重組成功后可變現(xiàn)價(jià)值的比例來判斷，原則上該比值越小，項(xiàng)目投資的安全系數(shù)越高。

（二）涉房企項(xiàng)目共益?zhèn)顿Y的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

瀕于破產(chǎn)或已被申請(qǐng)破產(chǎn)的債務(wù)人，如能獲取現(xiàn)金流，或?qū)⒅匦聠?dòng)、激活生產(chǎn)建設(shè)，最大化資產(chǎn)價(jià)值，但也有可能沉淀更多資金，價(jià)值進(jìn)一步下跌，虧空進(jìn)一步擴(kuò)大，因此篩選合格投資項(xiàng)目是共益?zhèn)顿Y方案首先要關(guān)注的重點(diǎn)，具體而言，至少要滿足如下幾點(diǎn)要求：

1、項(xiàng)目重組價(jià)值及可行性

房地產(chǎn)項(xiàng)目需統(tǒng)籌考慮區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及相關(guān)政策規(guī)定，并對(duì)工程質(zhì)量、周邊地勢(shì)和價(jià)格、改造周期、市場(chǎng)定位、銷售方案等進(jìn)行全方位的評(píng)估，在兼顧工程質(zhì)量以及產(chǎn)品可接受的風(fēng)險(xiǎn)程度基礎(chǔ)上測(cè)算后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資及銷售預(yù)期，進(jìn)而判斷項(xiàng)目是否有投資價(jià)值；

2、投資至形成銷售的周期

應(yīng)選擇投資前期工作準(zhǔn)備充分，項(xiàng)目無工程質(zhì)量方面的問題，并在半年至一年時(shí)間可完成項(xiàng)目改造并上市交易的項(xiàng)目，并以該項(xiàng)目的銷售回款保障共益?zhèn)顿Y的退出。

3、優(yōu)選地方政府支持項(xiàng)目

啟動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)開工建設(shè)工作，牽涉的利益廣泛、維穩(wěn)任務(wù)繁重，法院只能解決破產(chǎn)重組中所涉及的法律問題，而更為復(fù)雜的社會(huì)問題和維穩(wěn)問題則需要依靠政府的支持。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，后續(xù)建設(shè)還會(huì)涉及土地延期手續(xù)、消防規(guī)劃重新審核、施工許可證變更或重新辦理、預(yù)售許可證辦理等一系列手續(xù)，優(yōu)先選擇得到地方政府重點(diǎn)關(guān)注和支持的項(xiàng)目，由其協(xié)助解決歷史遺留、各項(xiàng)缺陷手續(xù)的補(bǔ)辦等問題，通過“府院聯(lián)動(dòng)”的方式促成各方利益最大化、實(shí)現(xiàn)共贏。

五、共益?zhèn)顿Y方案設(shè)計(jì)

（一）常規(guī)共益?zhèn)顿Y方案

1、確定投資要素

確定共益?zhèn)慕杩钪黧w、借款金額、借款利率、借款期限、償債方式，款項(xiàng)用途、清償順序，資金監(jiān)管方式、擔(dān)保及違約措施（包括罰息、違約金等），如能獲得法院的支持，應(yīng)提請(qǐng)法院出具同意破產(chǎn)企業(yè)借用支取共益?zhèn)铐?xiàng)的裁定。

2、確定投資區(qū)間

共益?zhèn)顿Y應(yīng)分布在重整投資期間，目前雖然局部地區(qū)同意在破產(chǎn)重整前進(jìn)行共益?zhèn)顿Y，但依然存在債權(quán)性質(zhì)爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)，如可能，應(yīng)盡量將共益?zhèn)顿Y限定在重整投資期間，并將共益?zhèn)顿Y納入到重整計(jì)劃方案中，交由債權(quán)人會(huì)議表決通過，并經(jīng)法院裁定批準(zhǔn)。對(duì)于破產(chǎn)重整結(jié)束后，目前法律法規(guī)及司法判例，均不支持將投資納入共益?zhèn)懂牎?/p>

3、確定清償順序

在進(jìn)行共益?zhèn)顿Y過程中，應(yīng)通過如下措施鎖定共益?zhèn)顿Y的“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”：

一是在合同文本的設(shè)計(jì)中，要明確融資方案的具體金額、年化利率、借款期限，明確該投資方案列為共益?zhèn)鶆?wù)，在今后清償時(shí)與破產(chǎn)費(fèi)用在同一順位，優(yōu)先于破產(chǎn)法第113條清償順序（首先清償破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；然后清償破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款；最后清償普通破產(chǎn)債權(quán)）進(jìn)行清償。

二是在破產(chǎn)重整程序中，該方案的共益?zhèn)再|(zhì)應(yīng)獲得債權(quán)人會(huì)議審議通過或者在第一次債權(quán)人會(huì)議召開前經(jīng)人民法院許可。

三是通過破產(chǎn)管理人加強(qiáng)與府院溝通，由破產(chǎn)案件管轄法院裁定確認(rèn)投資行為的共益?zhèn)鶆?wù)性質(zhì)。在法院裁定中應(yīng)明確無論破產(chǎn)企業(yè)重整或是破產(chǎn)清算程序中，該筆投資業(yè)務(wù)均適用于共益?zhèn)鶆?wù)的相關(guān)規(guī)定，用債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償，并爭(zhēng)取在破產(chǎn)清算程序中，共益?zhèn)鶅斶€順序應(yīng)優(yōu)先于抵押債權(quán)。之所以如此，是因?yàn)楦鶕?jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)重整失敗進(jìn)入到破產(chǎn)清算程序后，共益?zhèn)鶆?wù)的受償順序劣后于抵押債權(quán)。在實(shí)踐中，破產(chǎn)清算案件中在償還有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)后，大部分已無法保證共益?zhèn)鶆?wù)的償還。因此要求法院裁定確認(rèn)若后續(xù)破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到清算程序中，共益?zhèn)鶆?wù)仍優(yōu)先于有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)清償，方可確保投資的本息收益。

4、爭(zhēng)取增信措施

在實(shí)操層面，為爭(zhēng)取到共益?zhèn)顿Y，通常允許為共益?zhèn)O(shè)定擔(dān)保物權(quán)，但為共益?zhèn)黾拥盅簱?dān)保應(yīng)關(guān)注如下兩個(gè)方面的問題，一是如果債務(wù)人企業(yè)在此之前已經(jīng)對(duì)特定財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押或其他物的擔(dān)保，共益?zhèn)鶆?wù)的清償不得損害此前已就債務(wù)人特定財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的債權(quán)的清償利益；如果為共益?zhèn)O(shè)定了抵押，而抵押物在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前已為其他債權(quán)人設(shè)定抵押的，要根據(jù)《民法典》第414條（即原《物權(quán)法》第199條）規(guī)定的順序清償（即同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償）；二是在共益?zhèn)显O(shè)定擔(dān)保，應(yīng)遵守法定的程序，即需經(jīng)債權(quán)人會(huì)議決議通過，或者在第一次債權(quán)人會(huì)議召開前經(jīng)人民法院許可。

進(jìn)入到破產(chǎn)重整情緒的企業(yè)，潔凈資產(chǎn)較為稀缺，也可同時(shí)參照“舟山中恒置業(yè)有限公司破產(chǎn)重整案”模式，由擔(dān)保物權(quán)人簽署同意劣后于共益?zhèn)某兄Z，以實(shí)現(xiàn)共益?zhèn)杩畹某?jí)優(yōu)先權(quán)。

（二）涉房企項(xiàng)目共益?zhèn)顿Y方案

涉及房企的業(yè)務(wù)方案設(shè)計(jì)需要一戶一策，在上述常規(guī)業(yè)務(wù)方案要素基礎(chǔ)上，基本上可以參照如下框架設(shè)計(jì)具體方案內(nèi)容：

需要注意的是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目續(xù)建形成的債務(wù)往往金額巨大，且需要從建成后的商品房銷售收入中清償，對(duì)于資金的需求量較大，但共益?zhèn)哂须S時(shí)清償?shù)奶卣鳎诤艽蟪潭壬细淖冊(cè)谙葌鶛?quán)的受償順序，因此在方案設(shè)計(jì)時(shí)需與其他債權(quán)人、破產(chǎn)管理管理人、法院進(jìn)行充分溝通，在獲得債權(quán)人會(huì)議和人民法院的認(rèn)可之后，方可循序推進(jìn)共益?zhèn)顿Y業(yè)務(wù)。在具體投資方案上，需要考慮如下幾點(diǎn)內(nèi)容：

1、投資額度

在盡調(diào)基礎(chǔ)上，充分考慮市場(chǎng)因素，對(duì)后期續(xù)建資金做出預(yù)算，并考慮提升一定幅度確保資金流動(dòng)性充足。

2、投資期限

根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀與施工方（或引入的代建方）溝通確認(rèn)施工期限，與包銷方溝通確認(rèn)銷售期限進(jìn)而設(shè)定合理的投資期限。如果項(xiàng)目開發(fā)、施工、銷售順利，可提前償還。

3、投資前提

在一債會(huì)之前，重整投資方案要獲得人民法院批準(zhǔn)。一債會(huì)后，重整投資方案獲得債權(quán)人會(huì)議大會(huì)通過，且經(jīng)法院裁定認(rèn)可。另外，與各個(gè)優(yōu)先債權(quán)人已簽署相關(guān)文件，如讓渡承諾等。

4、增信措施

對(duì)于涉房企的破產(chǎn)重整，增信措施往往是在建工程抵押。

《擔(dān)保法》司法解釋對(duì)在建工程抵押的合法性進(jìn)行了明確，但對(duì)在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其他法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下條件：

一是在建工程抵押款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金《民法典》已明確實(shí)施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。

二是在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)繳納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。

三是《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。

四是投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。

5、退出方式

可考慮銷售回款后或銷售回款達(dá)到一定金額后，按約定比例留存一定的經(jīng)營(yíng)所需款項(xiàng)，剩余部分可提前申請(qǐng)清償。

六、共益?zhèn)顿Y存續(xù)期管理及退出

共益?zhèn)顿Y的存續(xù)期管理工作主要以實(shí)現(xiàn)共益?zhèn)某?jí)優(yōu)先權(quán)及過程管控為主。具體而言，主要集中在如下四個(gè)方面：

（一）常規(guī)共益?zhèn)胬m(xù)期管理及退出

1、共益?zhèn)Y金的全程管控

通過設(shè)立監(jiān)管賬戶、在銀行預(yù)留印鑒、共同保管U盾及財(cái)務(wù)專用章等方式對(duì)資金進(jìn)行管控，根據(jù)制定資金使用計(jì)劃對(duì)資金使用進(jìn)行審批，確保資金用途符合約定。

2、對(duì)企業(yè)和資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管

可采取委派董事（重大事項(xiàng)一票否決權(quán)）、修改公司章程限制對(duì)外借款、擔(dān)保權(quán)限、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)督工程建設(shè)、審計(jì)項(xiàng)目成本核算、公司資金往來和財(cái)務(wù)管理等。

3、對(duì)項(xiàng)目銷售進(jìn)行監(jiān)管

如為房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)已制定的代銷方案，對(duì)銷售進(jìn)度實(shí)時(shí)跟蹤，要求破產(chǎn)管理人至少按月披露銷售面積及回款情況。項(xiàng)目產(chǎn)生銷售回款后，需進(jìn)行資金歸集并設(shè)定銷售回款達(dá)到一定金額后，按約定比例留存一定的經(jīng)營(yíng)所需款項(xiàng)，剩余部分可提前申請(qǐng)清償。

4、建立健全項(xiàng)目退出方案

共益?zhèn)耐顿Y一般是通過所投資項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流（如為房地產(chǎn)項(xiàng)目，則為房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流）實(shí)現(xiàn)退出；如果項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)失敗，也應(yīng)確保共益?zhèn)顿Y的本金和利息應(yīng)在清償時(shí)與破產(chǎn)費(fèi)用在同一順位的清償順序上進(jìn)行清償。

（二）涉房企項(xiàng)目共益?zhèn)胬m(xù)管理及退出

1、工程監(jiān)管

可聘請(qǐng)管理團(tuán)隊(duì)駐場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的續(xù)建進(jìn)行監(jiān)管，通過與相關(guān)責(zé)任方的對(duì)接，如與施工單位、監(jiān)理單位的對(duì)接，把控項(xiàng)目進(jìn)展并把控項(xiàng)目資金的使用。

2、銷售監(jiān)管

根據(jù)已制定的經(jīng)營(yíng)方案，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度實(shí)時(shí)跟蹤，要求破產(chǎn)管理人及時(shí)披露目標(biāo)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售及回款情況。目標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)生回款后，需進(jìn)行資金歸集并設(shè)定銷售回款達(dá)到一定金額后，按約定比例留存一定的經(jīng)營(yíng)所需款項(xiàng)，剩余部分可提前申請(qǐng)清償。