當(dāng)事人以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，雙方實(shí)為民間借貸法律關(guān)系而非房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，出借人對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同下的房屋不享有物權(quán)，因此不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。

一、蔣大紅與呂成娟系夫妻關(guān)系，單建珍與紅楓公司法定代表人胡方云系夫妻關(guān)系。

二、2010年3月18日，中信信托公司和紅楓公司簽訂《貸款合同》和《抵押合同》，約定中信信托公司向紅楓公司貸款，紅楓公司以其擁有的部分房產(chǎn)（包括涉案房屋）及國(guó)有出讓土地使用權(quán)向中信信托公司提供抵押擔(dān)保。

三、2011年，紅楓公司與蔣大紅簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，約定紅楓公司將其開(kāi)發(fā)的涉案房屋出售給蔣大紅，每平米12000元，共計(jì)8707920元。后補(bǔ)充約定，合同約定價(jià)格和實(shí)際成交的差額部分系紅楓公司自愿作為折扣讓與蔣大紅。 

四、2011年9月，蔣大紅向單建珍轉(zhuǎn)款1420萬(wàn)元，并稱(chēng)該款為購(gòu)房款。2012年6月，蔣大紅向紅楓公司轉(zhuǎn)賬2625030元，并稱(chēng)該款為稅款。蔣大紅向單建珍轉(zhuǎn)賬后，單建珍又多次向蔣大紅匯款。 

五、后因紅楓房產(chǎn)公司未按中信信托公司要求還款，中信信托公司于2012年7月20日向江蘇省高院申請(qǐng)執(zhí)行。2014年4月9日江蘇省高院裁定拍賣(mài)紅楓公司名下的國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物。

六、2014年6月13日，蔣大紅對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議，江蘇高院裁定駁回異議。蔣大紅不服，向江蘇高院提起訴訟。江蘇高院認(rèn)為蔣大紅不屬房屋購(gòu)買(mǎi)人，不享有物權(quán)期待權(quán)，故判決駁回其訴訟請(qǐng)求。 

七、2016年，蔣大紅不服，向最高法院提起上訴。經(jīng)審理，最高法院判決駁回上訴，維持原判。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。關(guān)于本文討論的這個(gè)問(wèn)題，他們認(rèn)為：

一、法律關(guān)系的性質(zhì)界定，應(yīng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思與合同的真實(shí)權(quán)利義務(wù)關(guān)系來(lái)決定。本案中，紅楓公司與蔣大紅的真實(shí)意思是建立借款關(guān)系，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議僅僅是作為債務(wù)履行的一種非典型擔(dān)保。

二、認(rèn)定案外人享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的前提在于案外人與被執(zhí)行人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，并已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)、支付全部?jī)r(jià)款或者已按照合同約定支付部分價(jià)款，且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行、非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。本案中，紅楓公司與蔣大紅之間不具備房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，蔣大紅并不屬買(mǎi)受人，因此其主張享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利不能成立，對(duì)其主張停止執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以駁回。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類(lèi)似敗訴，提出如下建議： 

一、根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在案外人執(zhí)行異議之訴中，案外人與被執(zhí)行人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效是認(rèn)定案外人享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的前提，全款或者剩余款項(xiàng)交付執(zhí)行、合法占有、對(duì)未過(guò)戶(hù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)是認(rèn)定案外人享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的關(guān)鍵。然而讓與擔(dān)保中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同僅是作為借款的非典型擔(dān)保，出借人僅對(duì)借款人享有債權(quán)，對(duì)房屋并不享有物權(quán)期待權(quán)，因此出借人并不能基于“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”而強(qiáng)制排除執(zhí)行。

二、由于民間借貸中非典型擔(dān)保的保障程度很低、訴訟的風(fēng)險(xiǎn)較高，因此本書(shū)作者建議出借人接受不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂正式的抵押協(xié)議，并辦理抵押登記。

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

第八百零七條  發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

第二百二十七條  執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。 

第三百零四條  根據(jù)民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定，案外人、當(dāng)事人對(duì)執(zhí)行異議裁定不服，自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起執(zhí)行異議之訴的，由執(zhí)行法院管轄。

第四百六十五條  案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，經(jīng)審查，按照下列情形分別處理：

（一）案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益的，裁定駁回其異議；

（二）案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益的，裁定中止執(zhí)行。

駁回案外人執(zhí)行異議裁定送達(dá)案外人之日起十五日內(nèi)，人民法院不得對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。

第十七條  被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)需要辦理過(guò)戶(hù)登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。

第二十八條  金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

第二十三條  當(dāng)事人以訂立買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶€債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或者補(bǔ)償。

第一條  人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

 

第二條  消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。 

蔣大紅、中信信托有限責(zé)任公司等二審民事判決書(shū)[最高人民法院（2016）最高法民終374號(hào)]