作者:神鎮(zhèn)的貓總
萬科向深圳白石洲舊改項目公司注資23億元,引發(fā)項目所屬的綠景中國股價上漲56%。
請勿被數(shù)字絕對值所迷惑,深圳地產(chǎn)大亨黃康境持有綠景中國74%的股份,萬科持有5.89%,中央?yún)R金持有6.39%。
加上黃康境持有的優(yōu)先股和可換股債券,以及隱藏在暗處的黃康境朋友們,綠景中國的持股散戶極少,幾千萬資金便可大幅拉升股價。
有意思的是,這家萬科目前入股的唯一一家房企,與萬科設(shè)計了一場三年豪賭方案。
白石洲舊改項目緊鄰深圳華僑城,計容建筑面積358萬平方米,為綠景耗時十余年運作而來,未來開發(fā)利潤豐厚。
整個項目分為四期開發(fā),其中一期二期以住宅為主,三期四期以商業(yè)、寫字樓、公寓為主,目前項目處于一期基坑施工階段。
這個對標“利潤王”大沖華潤城舊改的項目,未來開發(fā)利潤很美好,但現(xiàn)實卻很窘迫,綠景正陷入現(xiàn)金流危機中。
甚至白石洲項目也一度停工,令其明年預(yù)售計劃充滿不確定性。
萬科投入23億元,獲得項目公司8%的股權(quán),但卻獲得項目三期四期20%的投票權(quán)和利潤分派權(quán)。
本質(zhì)上來看,這23億元是一項債權(quán),因為綠景有回購權(quán),萬科也有退出權(quán)。
雙方約定,如果在2025年9月30日之前,綠景為白石洲項目(包括三期四期)取得商業(yè)銀行開發(fā)貸款包,或項目出現(xiàn)資金缺口且無外部融資解決方案。
綠景可以回購萬科所持股權(quán),但需給予萬科所有投資款12%的復(fù)合年度回報;如綠景不回購股權(quán),萬科對白石洲三期四期項目的利潤分配比例將從20%提高至40%。
雙方還約定,如果在2025年12月31日之前,項目公司未取得白石洲三期四期的所有開發(fā)施工許可證,或綠景未與萬科就項目四期達成開發(fā)運營合作協(xié)議。
此時萬科可以退出,綠景同樣將給予萬科投資款12%的復(fù)合年回報;如綠景在45天內(nèi)未能支付代價,萬科對白石洲三期四期的利潤分派比例將從20%提高至40%,或復(fù)合年度回報從12%提高至24%。
萬科不參與白石洲項目一期二期的開發(fā),同時萬科的投資款也將只用于三期四期。
整體來看,萬科將白石洲項目作為一個TOD戰(zhàn)略投資項目,綠景將萬科視為一個融資合作對象。
如今房企縮表、預(yù)期冰冷的當下,這還是一個時間與信心的賭博。
綠景需要為白石洲項目進入預(yù)售、后期開發(fā),持續(xù)投入巨額資金,他們需要更多資金支持,支付土地款、回遷過渡費、工程款等諸多成本。
扛過目前的現(xiàn)金流危機,直到項目入市獲得自由現(xiàn)金流,以實現(xiàn)資產(chǎn)負債平衡。
萬科需要更有質(zhì)量、更具性價比的投資項目,白石洲這樣的機會不多有,促使萬科像與深圳地鐵的合作一樣,與綠景有了多層股權(quán)合作關(guān)系。
當然,也要從這次合作中,看到對房地產(chǎn)市場的信心,萬科與綠景都對后市有所期待。
反面教材也有,中國鐵建以26.6億元的價格,對外轉(zhuǎn)讓恒大子公司49%的權(quán)益,該子公司對應(yīng)的為羅湖建設(shè)大院舊改項目。但該項目推進中遭遇政策難題,已停滯多年。
中國鐵建投資的恒大舊改項目,是恒大在深圳舊改版圖的縮影,一堆質(zhì)量不佳但過度融資的負資產(chǎn)項目,并不是許家印所說的香餑餑。
深圳大型舊改項目背后,無一例外都會有幾個賭博故事。
比如說,羅湖京基100大廈的最牛釘子戶,福田崗廈村的卓越金地股權(quán)大戰(zhàn),南山大沖回遷戶請求政府幫忙出租房子。
就連“50臺賓利”夫人住的福田公寓,也不是沒有故事的女同學,這個被收購的舊改項目,經(jīng)歷了延遲交房、搭板違建等等諸多爭議。
每一場賭博,買定離手,盈虧自負。
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原標題: 一場房地產(chǎn)市場的三年豪賭