編者按：本文來自微信公眾號“鎂刻地產(chǎn)”（ID：Real-estate-Circle），記者：吳抒穎 黃婉銀，編輯：陳夢妤，資產(chǎn)界經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

依山傍水、空氣清新、樹影婆娑，20多年前位于廣州市黃埔區(qū)的澳洲山莊因?yàn)榄h(huán)境優(yōu)美引發(fā)全城熱賣。

直至今日，老廣們不少都還知曉澳洲山莊，即使這已經(jīng)是一個由于開發(fā)商資金斷裂爛尾22年，后又因繁雜債權(quán)糾紛而重建存在重重困難的小區(qū)。

澳洲山莊有2834戶業(yè)主，賣出去近200棟，最終只交付了不到60棟，如今僅有30來戶人家在山莊里常住，其他業(yè)主則因房屋未建成或未達(dá)交付條件而收不到房。

22年來，業(yè)主們從黑發(fā)等到白發(fā)，仍沒有等到住進(jìn)澳洲山莊的那天。大約5年前，澳洲山莊在市政府和資金方的推動下有過盤活轉(zhuǎn)機(jī)，但因?yàn)殚_發(fā)商的糾紛無法處理，重建的希望宣告覆滅。

這之后，澳洲山莊的業(yè)主們依然在為盤活山莊做努力。但現(xiàn)實(shí)一次又一次地告訴他們，搬進(jìn)山莊依然遙遙無期。

最后的30戶居民

即使是白天，澳洲山莊也十分寂靜，鮮見人煙。外墻斑駁、門窗破碎，不少房屋內(nèi)部落滿了碎石斷瓦。零零星星見到掛著衣服的陽臺，那里住著澳洲山莊最后的居民。

86歲的馬阿姨在澳洲山莊居住了20年。她看著澳洲山莊一點(diǎn)點(diǎn)建起來，又看著它慢慢舊去。

1998年，她在澳洲山莊以17萬元總價買下了一套56平方米的房子，那時候她剛退休四年，買這套房就是為了養(yǎng)老。馬阿姨說，她不喜歡城里的喧鬧，所以一個人在這里安安靜靜、簡簡單單地生活。

馬阿姨的房子交付時很多設(shè)施都沒有完善，她也并未進(jìn)行裝修。早些年，小區(qū)里水電都不能正常運(yùn)作，她就簡單地把水電搗鼓一下，搬了幾件家具就住進(jìn)來了。

山莊里的生活極其不方便，馬阿姨不常出去。每周末，她的子女會從城里過來接她出去買足一周的食物，她自己也種些菜，每天的生活就能夠滿足。

這么多年來，馬阿姨對山莊的復(fù)活早已不抱希望。“新房我是住不上了，但現(xiàn)在住進(jìn)來還能給你開通水電，多住一天是一天?！瘪R阿姨對著新搬進(jìn)來的居民曹爺爺說。

自從去年澳洲山莊附近的地鐵站開通之后，一小部分業(yè)主陸續(xù)搬了回來，曹伯伯就是其中之一。買這套房時，他是40歲的青壯年，現(xiàn)在他退休了，不想跟孩子住在一起，又沒有其他去處，就搬了回來，把基本的生活設(shè)施搞好，將就著住。

“被這套房拖死了。想要申請公租房，但因?yàn)槊掠羞@套房，說我不符合條件，可是這套房爛尾了啊，還被銀行告了?！辈懿f。

曹伯伯當(dāng)時購房時，開發(fā)商讓他們辦理按揭貸款，并承諾會為他們付利息，他們只需要付清本金部分即可。但沒過多久，開發(fā)商就不再履行協(xié)議，加之遲遲沒有收房，當(dāng)年辦理了按揭的曹伯伯就停止了還貸。

“前兩年去查，已經(jīng)欠了40多萬了。我現(xiàn)在不去管也不去看了，就這樣，隨它去吧?！辈懿f。

李阿姨也是去年搬回山莊居住的。李阿姨住在一樓，剛搬進(jìn)來的時候，有一天早上，她剛出門，有位鄰居和她迎面撞上嚇了一跳，“哎呀，我這一早上總算見到個人了”，鄰居跟她說。李阿姨說，那也是那一整個上午，她見到的唯一一個人。

馬阿姨、曹伯伯和李阿姨還算是不幸業(yè)主中幸運(yùn)的那一群，至少他們的房子修補(bǔ)一下還能住人，很多業(yè)主的房子現(xiàn)在還只是個框架，連湊合都沒辦法。李阿姨自我解嘲，“所以這些年，我們都經(jīng)常說，要住進(jìn)來，而不是掛墻上。”

多米諾骨牌倒下

一個曾經(jīng)引領(lǐng)全城度假風(fēng)潮的千畝大盤是如何倒下的？

澳洲山莊開發(fā)商澳美公司法定代表人胡耀智在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時講起，澳洲山莊之所以出現(xiàn)資金鏈問題是在于，1998年，奧美公司財務(wù)總監(jiān)卷走公款上億元，影響了公司的金融信譽(yù)，導(dǎo)致澳美公司資金鏈從2000年斷裂至今。

對于這個爛尾多年的千畝大盤，廣州市政府及黃埔區(qū)（包含曾經(jīng)地塊所屬的增城市、蘿崗區(qū)）相關(guān)部門這些年也多次計劃推動重建工作。2013年3月，時任廣州市常務(wù)副市長的陳如桂主持召開了廣州市處理“爛尾樓”專責(zé)小組第二次全體會議，會議審議通過了《澳洲山莊盤活重建工作方案》（下稱《重建方案》）。

《重建方案》顯示，經(jīng)蘿崗區(qū)政府研究認(rèn)為，為徹底解決歷史遺留問題，將該項(xiàng)目重新規(guī)劃，將不符合規(guī)劃的房屋整體拆除重建，是解決該項(xiàng)目問題的較好辦法，澳美公司也希望采取此方式盤活，已有1300多戶業(yè)主基本都同意拆除重建方案。

與此同時，澳美公司引進(jìn)了廣州方興房地產(chǎn)建設(shè)有限公司（下稱方興公司）及其子公司廣州富鼎實(shí)業(yè)有限公司（下稱富鼎）合作開發(fā)并幫助解決資金問題。合作各方擬將臨近廣汕路的10萬平方米暫未開發(fā)地塊用于項(xiàng)目啟動區(qū)建設(shè)，計劃建成約30余萬平方米的住宅及相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施，方興公司當(dāng)時表示同意用此項(xiàng)目的房源和回籠資金用于滾動開發(fā)。

2015年，廣州市開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)國土資源和規(guī)劃局對澳美、方興（富鼎）兩家開發(fā)單位共同提交的澳洲山莊重建整體修建性詳細(xì)規(guī)劃方案進(jìn)行了審查，以穗規(guī)批【2015】140號方案函復(fù)，落實(shí)了相關(guān)控制指標(biāo)及小區(qū)公建配套。

在政府大力推進(jìn)后，很多意向企業(yè)都來跟澳美公司談過合作，最后澳美選定了平安不動產(chǎn)。雙方還簽訂過意向協(xié)議，預(yù)計總投資達(dá)22億元，但之后再無下文。

胡耀智說，平安作為上市公司，在財務(wù)、資產(chǎn)等方面有嚴(yán)格的要求，澳洲山莊涉及的債務(wù)債權(quán)等問題較為復(fù)雜，所以雙方最后沒有達(dá)成合作。

次年（2016年）3月，開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)國土資源和規(guī)劃局連同兩家開發(fā)單位、業(yè)主代表等召開澳洲山莊項(xiàng)目歷史遺留問題協(xié)調(diào)會。與會各方一致認(rèn)同按照穗規(guī)批【2015】140號方案啟動澳洲山莊建設(shè)工作，對澳美作為首期開發(fā)建設(shè)主體、啟動開發(fā)“017號地塊”，無不同意意見。

“‘017號’地塊是凈地，建房子最快最方便，差不多可以建11棟樓，能安置1000多戶業(yè)主?！币晃粯I(yè)主代表告訴記者。

但“017號地塊”很快從一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)變?yōu)樾碌穆闊?。根?jù)澳美公司及胡耀智的《告業(yè)主書》，胡耀智以私人名義籌措了全部“017號地塊”的建設(shè)資金，也已完成土地平整。但當(dāng)胡耀智在2016年5月想規(guī)劃主管部門報建時被法院告知，“017號地塊”的土地使用權(quán)將被法院強(qiáng)制過戶給方興公司、富鼎公司名下。

望不到頭的重建路

“017號地塊”的土地使用權(quán)為何會被法院強(qiáng)制過戶至方興公司、富鼎公司名下？胡耀智稱，他是被方興公司法定代表人，也曾是澳美公司股東的吳楷明騙了。

2016年8月，胡耀智在《告業(yè)主書》中表示，因2000年至2004年期間，澳美公司面對眾多訴訟案件的困擾，胡和吳楷明為轉(zhuǎn)移公司資產(chǎn)、規(guī)避債務(wù)而虛構(gòu)了本金為1300萬元的借貸事實(shí)，并達(dá)成了涉案以物抵債的協(xié)議。

2004年12月，澳美公司和方興公司簽訂轉(zhuǎn)讓合同，以仲裁的方式將澳美公司名下四個地塊轉(zhuǎn)讓過戶給方興公司，其中就包括“017號地塊”，合計交易價格1億余元。

澳美公司方面稱，方興公司曾許諾暫不過戶“017號地塊”，另外三塊土地的交易價格遠(yuǎn)低于當(dāng)時市場價。但2016年7月5日，廣州市黃埔區(qū)人民法院（下稱黃埔區(qū)法院）出具協(xié)助執(zhí)行通知書，將涉案土地使用權(quán)執(zhí)行過戶給方興公司、富鼎公司。

這也就導(dǎo)致澳洲山莊的重建工作被擱淺。2016年8月，廣州市開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)國土資源和規(guī)劃局在《關(guān)于反映澳洲山莊重建工作意見的答復(fù)書》中表示，根據(jù)黃埔區(qū)法院的司法文書，奧美公司已經(jīng)喪失重建啟動區(qū)“017號地塊”的土地使用權(quán)利，其對該地塊開發(fā)報建的主體資格已無法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)。啟動區(qū)的報建主體須待“017號地塊”使用權(quán)過戶的執(zhí)行程序完結(jié)后才能最終確定。

隨后，澳美公司計劃將其名下的021地塊拿出來作為優(yōu)先安置業(yè)主的用地，并于2018年1月9日向廣州市黃埔區(qū)規(guī)劃局申請報建《廣州市黃埔區(qū)國土資源和規(guī)劃局立案申請回執(zhí)》。

但該地塊處于查封狀態(tài)，為了解封該地塊，澳美公司多次向黃埔區(qū)法院要求履行相關(guān)債務(wù)，但法院暫未回復(fù)。報建手續(xù)現(xiàn)仍在審批中，只要方興公司收到執(zhí)行款，四塊被查封的土地即時解封，澳美公司便可破土動工。

麻煩還不止于此。2019年8月12日，方興公司以資不抵債且明顯缺乏清償能力為由向法院申請對澳美公司進(jìn)行破產(chǎn)清算。一旦清算，業(yè)主拿回房子就更遙遙無期了。“（破產(chǎn)清算）將損害2348戶澳洲山莊業(yè)主的合法利益?！焙菍τ浾弑硎尽?/p>

不過，2019年12月6日，廣東省廣州市中級人民法院裁定認(rèn)為，方興公司提供的證據(jù)無法證明澳美公司的債務(wù)金額。其次，截至2019年10月29日，澳美公司名下四塊土地價值為41.34億元，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過方興公司所主張的債務(wù)總額19億元。方興公司稱澳美公司明顯缺乏清償能力依據(jù)亦不足，澳美公司不具備法定的破產(chǎn)原因。

從38歲意氣風(fēng)發(fā)的歸國商人到如今鬢毛花白的老人，胡耀智這些年都未曾離開過澳洲山莊。這是他曾經(jīng)是“夢”，也是他如今的“難”，這些年他深陷其中，卻不曾想過逃避。

“我一直對澳洲山莊的重建充滿信心，我這么多年來一直堅(jiān)持在山莊，堅(jiān)持上訴，就是希望能給同樣堅(jiān)持了20多年的2834戶業(yè)主一個交代?！焙钦f。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 鎂刻深度·調(diào)查“一線”爛尾樓①|(zhì) 廣州“最大爛尾樓”：2834戶業(yè)主的22年等待