作者：劉韜

半個多月前，位于鄭州市管城區(qū)東太康路的大上海城26處房產將被司法拍賣，房產總建筑面積為42708.31 平方米，起拍價4.173億元。拍賣從10月28日早上10點正式開始，至10月29日上午10點結束，最終以無人報名競拍收場。

截至拍賣結束，這次法拍共有54人設置提醒，吸引2310次圍觀，但由于無人報名競拍，結果仍是走向了流拍。

流拍之后怎么辦？會再重新法拍嗎？

根據《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》和《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》（2020修正），人民法院司法技術管理部門負責本院的委托評估、拍賣和流拍財產的變賣工作，依法對委托評估、拍賣機構的評估、拍賣活動進行監(jiān)督。審判、執(zhí)行部門未經司法技術管理部門同意擅自委托評估、拍賣，或對流拍財產進行變賣的，按照有關紀律規(guī)定追究責任。人民法院司法技術管理部門，在組織評審委員會審查評估、拍賣入冊機構，或選擇評估、拍賣機構，或對流拍財產進行變賣時，應當通知本院紀檢監(jiān)察部門。紀檢監(jiān)察部門可視情況派員參加。

人民法院拍賣被執(zhí)行人財產，應當委托具有相應資質的拍賣機構進行，并對拍賣機構的拍賣進行監(jiān)督，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。對擬拍賣的財產，人民法院可以委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。

當事人雙方及其他執(zhí)行債權人申請不進行評估的，人民法院應當準許。

拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。

如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。保留價確定后，依據本次拍賣保留價計算，拍賣所得價款在清償優(yōu)先債權和強制執(zhí)行費用后無剩余可能的，應當在實施拍賣前將有關情況通知申請執(zhí)行人。申請執(zhí)行人于收到通知后五日內申請繼續(xù)拍賣的，人民法院應當準許，但應當重新確定保留價；重新確定的保留價應當大于該優(yōu)先債權及強制執(zhí)行費用的總額。微信交流：13523578426。

依照前款規(guī)定流拍的，拍賣費用由申請執(zhí)行人負擔。

拍賣房產的，競買人應當于拍賣前向人民法院預交保證金。申請執(zhí)行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。

應當預交保證金而未交納的，不得參加競買。拍賣成交后，買受人預交的保證金充抵價款，其他競買人預交的保證金應當在三日內退還；拍賣未成交的，保證金應當于三日內退還競買人。

拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。有兩個以上執(zhí)行債權人申請以拍賣財產抵債的，由法定受償順位在先的債權人優(yōu)先承受；受償順位相同的，以抽簽方式決定承受人。承受人應受清償?shù)膫鶛囝~低于抵債財產的價額的，人民法院應當責令其在指定的期間內補交差額。

拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人不申請以該次拍賣所定的保留價抵債的，應當在六十日內再行拍賣。

對于第二次拍賣仍流拍的房產，人民法院可以將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人抵債。申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進行第三次拍賣。

第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人拒絕接受或者依法不能接受該房產抵債的，人民法院應當于第三次拍賣終結之日起七日內發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執(zhí)行人，但對該財產可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

拍賣財產上原有的抵押權等擔保物權及其他優(yōu)先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優(yōu)先清償?shù)盅簷嗟葥Ｎ餀嗳思捌渌麅?yōu)先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。

拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產上，對在先的抵押權等擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現(xiàn)的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。

重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的傭金，由原買受人承擔。人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除。扣除后保證金有剩余的，應當退還原買受人；保證金數(shù)額不足的，可以責令原買受人補交；拒不補交的，強制執(zhí)行。

對查封、扣押、凍結的財產，當事人雙方及有關權利人同意變賣的，可以變賣。

當事人雙方及有關權利人對變賣財產的價格有約定的，按照其約定價格變賣；無約定價格但有市價的，變賣價格不得低于市價；無市價但價值較大、價格不易確定的，應當委托評估機構進行評估，并按照評估價格進行變賣。

按照評估價格變賣不成的，可以降低價格變賣，但最低的變賣價不得低于評估價的二分之一。

變賣的財產無人應買的，可以將該財產交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人抵債；申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，人民法院應當解除查封、扣押，并將該財產退還被執(zhí)行人。

綜上，房產可以最多拍賣三次，變賣一次。流拍、變賣也無人購買的，且申請執(zhí)行人等債權人拒絕以物抵債的，解除查封后交還原房產所有人。

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