作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 4月過(guò)半，A股公司的年報(bào)也公布了過(guò)半。

4月16日，首開(kāi)股份也公布了2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告，和大多房企增收不增利的情況不同，首開(kāi)股份2020年?duì)I收雖然略有下降，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)反而實(shí)現(xiàn)了13.84%的增長(zhǎng)。

但與此同時(shí)，更引人注目的是其新增融資額金額也著實(shí)不小。報(bào)告期內(nèi)，首開(kāi)股份累計(jì)新增融資共計(jì)523.38億元，其中開(kāi)發(fā)貸款150.24億元，信托貸款110.72億元，發(fā)債規(guī)模262.42億元，累計(jì)歸還各類(lèi)籌資415.06億元，凈增融資規(guī)模108.32億元。

翻看報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)，報(bào)告期末，首開(kāi)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.83%，凈負(fù)債率為 178.56%，現(xiàn)金短債比為 0.89。與去年一樣，其三道紅線(xiàn)依然未達(dá)標(biāo)，為“紅檔”企業(yè).這意味著新一年開(kāi)始，其有息負(fù)債不得增加。

問(wèn)題是，過(guò)去數(shù)年皆在年度報(bào)告中提及的“降負(fù)債”，這次沒(méi)有再出現(xiàn)，而是換了說(shuō)法——公司積極應(yīng)對(duì)“三道紅線(xiàn)”影響，充實(shí)貨幣資金，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升權(quán)益比重，有效改善公司“踏線(xiàn)”指標(biāo)，確保公司資金安全穩(wěn)定。

或許首開(kāi)股份也意識(shí)到，“降債”年年提卻年年未能實(shí)現(xiàn)，在有息負(fù)債不得增加的情況下，保證現(xiàn)有資金安全穩(wěn)定才是最首要的任務(wù)。

為了求穩(wěn)，首開(kāi)股份今年的銷(xiāo)售目標(biāo)依然增加不多。

據(jù)報(bào)告披露，2020年度，首開(kāi)股份共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約1074.55億元，銷(xiāo)售面積約381.55萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額約434.12億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積178.03萬(wàn)平方米，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積1096.35萬(wàn)平方米。

其在報(bào)告中表示，報(bào)告期公司如期完成全年各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)。其中，全年銷(xiāo)售金額完成計(jì)劃106.28%，同比增長(zhǎng)6.03%；銷(xiāo)售面積完成計(jì)劃100.40%，同比下降7.28%；銷(xiāo)售回款完成計(jì)劃116.63%，同比增長(zhǎng)3.89%。

翻查過(guò)往報(bào)告了解，首開(kāi)股份2020年銷(xiāo)售回款計(jì)劃843.83億元，按116.63%完成度計(jì)算，實(shí)際回款金額約為984.16億元，回款率接近92%。

從這組數(shù)據(jù)看來(lái)，首開(kāi)股份的業(yè)績(jī)完成度的確不錯(cuò)，但前提是目標(biāo)依然不改“小踏步”風(fēng)格——2020年銷(xiāo)售額目標(biāo)較前一年累計(jì)銷(xiāo)售額1013億元還少2億元，目標(biāo)銷(xiāo)售面積則少約30萬(wàn)平方米。

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這當(dāng)然和公司當(dāng)年所推產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和所處不同城市相關(guān)，但不可否認(rèn)這個(gè)目標(biāo)無(wú)論如何也算不上“進(jìn)取”。

同樣的，2021年首開(kāi)股份的銷(xiāo)售目標(biāo)跨度依然不大。

根據(jù)主要發(fā)展目標(biāo)，2021年該公司全部項(xiàng)目銷(xiāo)售簽約金額為1100億元、并力爭(zhēng)達(dá)到1200億元，計(jì)劃銷(xiāo)售面積400萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售回款1053億元，其中：控股子公司項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售簽約金額588億元，銷(xiāo)售面積230萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售回款588億元；合作公司項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售簽約金額512億元，銷(xiāo)售面積170萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售回款465億元。

但也有讓人期待的地方——“力爭(zhēng)達(dá)到1200億元”似乎要較過(guò)去幾年有所增幅，而且銷(xiāo)售回款也在逐年遞增，按目標(biāo)回款計(jì)算，回款率最高可達(dá)95.7%。

銷(xiāo)售緩步增長(zhǎng)的同時(shí)，去年首開(kāi)股份的營(yíng)業(yè)收入同比降7.18%至442.26億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)則同比增13.84%至31.40億元；數(shù)據(jù)還顯示，去年其歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)則減少11.69%至23.18億元。

同時(shí)，期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的毛利率也比上年下降9.66%至27.68%。

對(duì)此，報(bào)告中僅有簡(jiǎn)短的說(shuō)明：報(bào)告期內(nèi)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入439.90億元，同比降低7.01%，主要原因是本期房屋銷(xiāo)售收入減少、為434.12億元，同比降低6.93%。報(bào)告期內(nèi)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本318.12億元，同比增長(zhǎng)7.32%，主要原因是本期房屋銷(xiāo)售成本增加、達(dá)到314.31億元，同比增長(zhǎng)7.13%。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱報(bào)告了解，其2020年度提到的“房屋銷(xiāo)售成本”主要包含土地成本、建安成本等，為此，首開(kāi)股份表示，公司也逐步加大輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目的關(guān)注，在杭州等城市進(jìn)行了推進(jìn)。

其認(rèn)為，“這在土地愈發(fā)稀缺、拿地成本居高不下的背景下，城市更新、改造運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和品牌影響力的提升都有著很大的幫助，切合城市更新的發(fā)展目標(biāo)，符合公司城市復(fù)興官的戰(zhàn)略定位?！?/p>

與此同時(shí)，首開(kāi)股份2020年度另一主要成本支出在酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上，租賃成本為3.81億元，同比上升25.46%。

據(jù)介紹，報(bào)告期內(nèi)，公司棚改和集體租賃住房項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。數(shù)個(gè)棚改項(xiàng)目的征收工作已經(jīng)收尾，部分項(xiàng)目即將達(dá)到上市條件。諸多回遷房及配套，正在開(kāi)工建設(shè)中，部分項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂。

“如今，公司在長(zhǎng)租公寓、寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)積極探索新的運(yùn)營(yíng)和推廣模式。在疫情常態(tài)化下，商 辦、酒店采取了靈活的經(jīng)營(yíng)政策，積極控制成本支出，利用淡季進(jìn)行改造提升。積極引入了多個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴，增加經(jīng)營(yíng)效益；整合資源多渠道推廣，塑造首開(kāi)良好品牌形象；商業(yè)地產(chǎn)形成首開(kāi)云錦、首開(kāi)福茂、首開(kāi)廣場(chǎng)三種梯度服務(wù)不同客群的產(chǎn)品類(lèi)型?！?/p>

目前，其物業(yè)租賃面積78萬(wàn)平方米，物業(yè)管理面積13.5萬(wàn)平方米。

除了業(yè)績(jī)上的變化，首開(kāi)股份去年的新增融資額更為引人注意。

據(jù)其報(bào)告披露，報(bào)告期內(nèi)，公司累計(jì)新增融資共計(jì)523.38億元，其中開(kāi)發(fā)貸款150.24億元，信托貸款110.72億元，發(fā)債規(guī)模262.42億元，累計(jì)歸還各類(lèi)籌資415.06億元，凈增融資規(guī)模108.32億元。

但得益于總資產(chǎn)增長(zhǎng)8.07%至3278.43億元，報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為80.42%，較上期還減少0.5個(gè)百分點(diǎn)。

而與此同時(shí)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.83%，凈負(fù)債率為 178.56%，現(xiàn)金短債比為 0.89。

對(duì)此，其特意說(shuō)明，根據(jù)監(jiān)管要求，在計(jì)算剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，扣除的預(yù)收賬款也包含合同負(fù)債以及待轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額，計(jì)算現(xiàn)金短債比時(shí)扣除了受限貨幣資金及根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管辦法受監(jiān)管的預(yù)售房款共43.95億元。

可以看出，首開(kāi)股份去年按“三道紅線(xiàn)”標(biāo)準(zhǔn)衡量的話(huà)，屬于“紅檔”，即新一年開(kāi)始，其有息負(fù)債不得增加。

但這一次，過(guò)往數(shù)年皆在年度報(bào)告中明確指出的“降負(fù)債”計(jì)劃，首次沒(méi)有出現(xiàn)，而是換了另一種說(shuō)法——公司積極應(yīng)對(duì)“三道紅線(xiàn)”影響，充實(shí)貨幣資金，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升權(quán)益比重，有效改善公司“踏線(xiàn)”指標(biāo)，確保公司資金安全穩(wěn)定。

也許首開(kāi)股份也意識(shí)到，“降債”年年提卻年年未能實(shí)現(xiàn)(近年負(fù)債率大多維持80%左右），在有息負(fù)債不得增加的情況下，保證現(xiàn)有資金安全穩(wěn)定才是最首要的任務(wù)。

首開(kāi)股份2020年底持有的金融負(fù)債情況

來(lái)源：企業(yè)公告

但僅從去年數(shù)據(jù)看，首開(kāi)股份去年在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流皆有所增長(zhǎng)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為55.90億元，比去年同期增加38.66億元；報(bào)告期內(nèi)投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量為-33.71億元，比去年流出增加13.61億元，其中本期支付的投資比去年增加14.61億元。

與此同時(shí)，截至2020年12月31日，公司及下屬公司合計(jì)獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣1816.05億元，已使用銀行授信總額為人民幣683.35億元，尚剩余授信額度1132.7億元。

為此，首開(kāi)股份是這樣介紹的，“面對(duì)融資政策收緊帶來(lái)的挑戰(zhàn)和壓力，公司在竭力控制信貸融資成本的基礎(chǔ)上，全力爭(zhēng)取多種途徑融資?！?/p>

同時(shí)，“抓住債券市場(chǎng)窗口期，成功發(fā)行多筆債券產(chǎn)品，創(chuàng)下公司近年中長(zhǎng)期債券最低成本；成功打包盤(pán)活分散型物業(yè)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此外，資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品、供應(yīng)鏈保理融資等多種渠道，均穩(wěn)健有序的推進(jìn)發(fā)行。

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原標(biāo)題： 解局|首開(kāi)凈增融資108億與三道紅線(xiàn)