作者：胡喆、陳府申等

來源：大隊長金融（ID：captain_financial）

1. 投資立項（發(fā)改委）

• 政府投資項目實行審批制度, 需報送項目建議書+可行性研究報告+初步設(shè)計, 經(jīng)投資主管部門批準(zhǔn)

• 企業(yè)不涉及政府資金投資項目, 僅涉及全國重大生產(chǎn)力布局、戰(zhàn)略性資源開發(fā)、重大公共利益、限制性項目, 實行核準(zhǔn)制度

• 政府投資目錄之外的企業(yè)投資項目, 實行備案制, 企業(yè)在開工建設(shè)前在線平臺將項目信息報送備案機關(guān)

根據(jù)投資主體、資金來源、項目信息、投資規(guī)模等, 履行對應(yīng)的固定資產(chǎn)投資項目的審批、核準(zhǔn)或者備案程序, 取得投資主管部門出具的對于項目建議書、可行性研究報告的審批文件、核準(zhǔn)文件、項目備案證明。如果未履行, 存在被責(zé)令停產(chǎn)停工風(fēng)險。

2. 報建手續(xù)– 環(huán)評(環(huán)保局)

根據(jù)建設(shè)項目對環(huán)境的影響程度,對建設(shè)項目的環(huán)境保護進行分類

• 重大影響,編制環(huán)境影響報告書

• 輕度,編制環(huán)境影響報告表

• 影響相對下,不需要進行環(huán)保評價的,填報環(huán)境影響登記表

具體查看《建設(shè)項目環(huán)境影響評價分配管理目錄》。開工建設(shè)前將環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表報有審批權(quán)的環(huán)保行政主管部門審批, 未取得對應(yīng)審查或者審查后未經(jīng)批準(zhǔn), 不得開工建設(shè), 擅自開工建設(shè)的, 存在被要求停止建設(shè)、罰款風(fēng)險。

3. 報建手續(xù)– 節(jié)能評估及節(jié)能審查(能源局)

項目建設(shè)、竣工、運營管理的重要依據(jù)

• 政府投資項目,報送可行性研究報告的環(huán)節(jié),取得節(jié)能審查機關(guān)出具的節(jié)能審查意見

• 企業(yè)投資項目,開工建設(shè)前,取得節(jié)能審查機關(guān)出具的節(jié)能審查意見

2006年起,未按規(guī)定進行節(jié)能審查或節(jié)能審查未通過,不得開工建設(shè),已經(jīng)投入建設(shè)使用的,存在被叫停風(fēng)險。例如IDC等信息技術(shù)產(chǎn)業(yè), 能耗是重要成本。

4. 報建手續(xù)– 用地批準(zhǔn)(國土局&規(guī)自局)

通過出讓/劃撥的形式取得土地使用權(quán)，并取得土地使用權(quán)證

不同情形不同類型批文,特定項目立項前置文件包括:

• 用地預(yù)審意見: 包括選址、規(guī)模是否符合要求,涉及占用基本農(nóng)田或者耕地的,審查是否已經(jīng)組織農(nóng)田占用相關(guān)的探勘和論證程序

未預(yù)審或預(yù)審未通過,不得批復(fù)可行性報告,無法通過立項程序、辦理供地手續(xù)

• 項目選址意見書:劃撥項目,申請項目批準(zhǔn)/核準(zhǔn)前,應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書

2019年開始土地管理制度調(diào)整, 用地預(yù)審意見和選址意見書已合并為"建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書"。

5.報建手續(xù) – 規(guī)劃(規(guī)自局&住建局)

?建設(shè)用地規(guī)劃許可證:無論劃撥、出讓,都應(yīng)取得,核定建設(shè)項目用地位置、面積、允許建設(shè)范圍、建設(shè)規(guī)劃條件,未取得,存在要求退回占用土地的風(fēng)險?工程規(guī)劃許可證: 未取得或未按照核定要點建設(shè)的項目, 存在無法通過規(guī)劃竣工驗收, 建成后要求拆除的風(fēng)險

6. 報建手續(xù)– 開工建設(shè)(住建局)

• 施工許可證:開工建設(shè)前,向工程所在地縣級以上建設(shè)行政主管部門(建委)申請領(lǐng)取施工許可證

• 大型基礎(chǔ)設(shè)施項目,比如跨省高速公路或港口,需要批準(zhǔn)開工報告的,則無需領(lǐng)取施工許可證

未取得施工許可證或開工報告, 擅自開工的, 存在被要求停止建設(shè)的風(fēng)險, 即使投入使用, 在產(chǎn)權(quán)辦理或竣工驗收時, 仍存在前置手續(xù)不全導(dǎo)致后續(xù)證照無法辦理風(fēng)險

7. 報建手續(xù)– 竣工驗收(住建局&環(huán)保局&消防大隊)

政府部門、質(zhì)檢機構(gòu)判斷工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是否合規(guī)及批準(zhǔn)的設(shè)計文件規(guī)定, 是否簽訂工程質(zhì)量保修書,只有竣工后, 建設(shè)工程才可以交付使用

專項驗收包括

• 工程驗收

• 環(huán)保驗收

2017年新修訂的《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》改為建設(shè)單位自主驗收。編制環(huán)境影響報告書(表)的建設(shè)項目竣工后,由建設(shè)單位對配套建設(shè)的環(huán)境保護設(shè)施進行驗收,編制驗收報告并依法向社會公開;填報環(huán)境影響登記表項目以及未納入建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄的項目,則不需要進行環(huán)保驗收。

根據(jù)《建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收暫行辦法》規(guī)定,建設(shè)項目需要配套建設(shè)水、噪聲或者固體廢物污染防治設(shè)施的,仍由環(huán)境保護部門對相應(yīng)污染防治設(shè)施進行驗收,以及一些項目還可能要求污水管網(wǎng)的納管協(xié)議、危廢處置協(xié)議等辦理環(huán)保備案。

• 消防驗收

《消防法》《建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收管理暫行規(guī)定》規(guī)定, 特殊建設(shè)工程竣工驗收后, 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請消防驗收, 未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。建筑工程綜合驗收外,還涉及重要的單項驗收,其中規(guī)劃驗收作為竣工驗收的前置手續(xù),在竣工驗收備案手續(xù)完備的情況下,可不做細項要求,但是環(huán)保驗收和消防驗收相對獨立于竣工驗收備案。 

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原標(biāo)題： 基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易結(jié)構(gòu)設(shè)計實務(wù)操作及案例