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出品 | 鳳凰網風財訊
作者 | 王婷婷
2022年第一個堪稱“妖股”的地產股——中交地產（000736.SZ）已經“瘋狂”了一個月。
就在中交地產發(fā)布2021年度業(yè)績報告第二天，4月15日中交地產漲幅10%，位列當日35只上漲地產股的首位，近一個月股價上漲了274%，創(chuàng)歷史新高（3月15日-4月15日）。
中交地產在過去的16個交易日內，已經錄得12個漲停板、2個跌停板。
但中交地產最新披露的“2021年成績單”難言亮眼，完全不足以支撐如此高頻的漲停。
年報數據顯示，2021年公司營收145.42億元、利潤總額15.22億元，同比漲幅“止跌”，但增幅不算大，分別同比增長18.23%和4%。
同期中交地產的凈利潤7.39億、歸母凈利潤2.36億、凈利潤率5.1%、毛利潤率22.9%“連續(xù)三年負增長”，同比減少17.5%、32.19%、2.2%和3.6%。而公司的扣非后歸母凈甚至虧損了4.32億元。
(中交地產近年業(yè)績數據，單位億元)
而4月12日晚中交地產的股東“重慶渝富”還計劃減持上市公司不超過2086.3萬股，占總股本的3%。
中交地產的走勢“妖”到引來了深交所的關注函，詢問公司是否存在應披露而未披露的重大信息，是否有重大影響事項，是否涉嫌內幕交易的情形。
中交地產對上述質疑均予以否認，不過從公司2021年度報告和近日的股市交易情況來看，已經潛藏透支預警。
01 中交地產為何這么“妖”？
中交地產的“妖勢”，有人說是大勢的拉升。
其一是地產股的反彈。
4月以來，市場預期促地產股走強，A股房地產板塊持續(xù)上揚。數據顯示，截至4月15日，房地產開發(fā)板塊近一周漲幅-6.54%，近一月漲幅-2.18%，近一季漲幅-2.18%，下行趨勢放緩。尤其是中交地產、渝開發(fā)、京能置業(yè)、中華企業(yè)等股都有漲停。
中信建投證券分析師趙婕認為，在今年寬松政策不斷加碼的背景下，下一階段寬信用支持將主要體現在房地產并購貸款規(guī)模以及滿足優(yōu)質房地產企業(yè)合理資金需求方面，供給和需求兩端同時發(fā)力或能推動行業(yè)進一步向好。
其二則是中交地產的央企預期。
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為，2021 年中交地產加大營銷力度實現銷售規(guī)模增長，而公司作為央企，具備較強的資金優(yōu)勢在土地價格低位運行時，儲備盈利能力強的高質量土儲，有利于在未來實現利潤率回升。
數據顯示，中交地產2021 年的全口徑銷售金額560億元，同比增長5.1%，實現回款591億元，同比增長56.4%。年內公司通過收并購、增資以及招拍掛獲取新項目24個，新增土地儲備超過370萬平，剩余可開發(fā)土地1787.7萬平。
于小雨認為，這能滿足公司未來開發(fā)的需要，彌補了三道紅線限制（公司償債壓力較高，無法再實現有息負債快速增長）。即使中交地產減少投資，將工作重心向降負債轉移，其擁有的貨值也能滿足公司銷售業(yè)績的提升。
不過，2021年中交地產三道紅線指標表現不佳（凈負債率217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率82.0%，現金短債比0.7倍），說明公司償債能力較弱，依然要引起重視。
02 貨值變現失約、機構資金出逃警惕預期透支
“貨值預期真的能釋放嗎？”
風財訊從2020年跟蹤觀察中交地產至今，其幾乎年年失約。
2020年李永前從綠城中國進入中交地產接下董事長一職后，提出了“2020年沖刺500億，2023年超過千億”的目標。當時中交地產的最大預期就是“儲備貨值”。
因為中交集團旗下包括中交房地產、中交地產和綠城中國的三個地產平臺。為避免同業(yè)競爭，中交集團曾要求中交房地產將地產資產交給中交地產托管經營，首期《托管協(xié)議》為2017-2020年。
中交房地產在2020年上半年的存貨已經達到2604億元，如果注入中交地產，將是一個巨大的預期。這意味著，2020-2021年或是中交地產的“規(guī)模釋放年”。
然而一年后，李永前辭去中交地產總裁職務，汪劍平接任。中交地產幾度換帥，整合也屢屢推遲。如今中交地產的土儲貨值雖不小，但遠遠低于預期。
同時風財訊注意到，中交地產2020-2021年的三費費用率明顯增長，尤其銷售費用漲幅達33.4%，對比僅5個點的銷售額漲幅，效率明顯偏低，讓人質疑貨值的轉化能力。
也正是因為業(yè)績表現平淡、預期不夠強勢，中交地產能夠拉出12個漲停板，引起市場對其“內幕交易、投機操作”等的質疑。
風財訊注意到，4月中交地產股票洶涌的交易中，買入資金比較分散，賣出資金則都是大額，且基本是機構賣出。這也影響該股雖然交易量明顯提升，但20日內資金凈流出約1.69億。
（中交地產近日股票交易資金流向情況）
盤后披露的龍虎榜顯示，中交地產的買賣方，除了機構還有葛大佬、虹橋路徐曉等股神游資，潛藏著不少短期投機性炒作跡象。
而瘋漲的炒作后，散戶進場、機構大量出貨，往往是預期透支的征兆，值得投資者警惕，畢竟有獲利而去的，也便有虧本套牢的。
申港證券就指出，近期資金炒作的重點，以小型企業(yè)和出險房企為主。長期視角看，持有高信房企才是更穩(wěn)健的策略。
對于中交地產來說同樣如此 ，要獲取投資者長期的信賴，依靠的不是風口，而該是持續(xù)的發(fā)展和盈利。
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