已交付全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者對其購買的商品房所享有的并非是一普通債權(quán)，而是由以司法解釋的方式明示的一種“優(yōu)先債權(quán)”，該權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，同時建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)作為一種優(yōu)先債權(quán)，又優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

相關(guān)法條     

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》

《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于<最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)>中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》

典型案例      

山東省青島市中級人民法院   (2017)魯02民終5075號《民事判決書》

云南省昆明市中級人民法院   (2017)云01民終6023號《民事判決書》

最高人民法院   (2016)最高法民監(jiān)25號《民事裁定書》

【案例一】

1．案件基本事實(shí)

王麗（乙方）與吉昌公司（甲方）于2011年11月10日簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議》，主要約定乙方購買甲方房屋，建筑面積168.79平方米，單價4000元/平方米，總價675160元；車庫為*戶，總價15萬元；配套費(fèi)天然氣2600元，有線電視開通費(fèi)500元，以上合計828260元；乙方于2011年11月10日向甲方支付定金10萬元，乙方與甲方約定簽訂商品房預(yù)售合同之前一次性付清余款728260元；甲方承諾在收到乙方定金后，保證乙方所選定房屋位置及價格不變；乙方保證按本協(xié)議約定價格、時間付款，如乙方未按約定付款，每逾期一天按購房首付款的日萬分之十支付違約金，逾期超過5天的，本協(xié)議作廢，定金不退，甲方可將本房屋另行出售。

吉昌公司于2012年2月23日給王麗出具收據(jù)2份，分別載明收到王麗購房定金（22#-1-101）10萬元（備注2011年11月10日交款）、購房款（22#-1-101）728260元。

農(nóng)行城陽支行于2009年12月14日取得青房地建市字第*號在建工程抵押證，吉昌公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌公司沒有償還全部借款，農(nóng)行城陽支行至今未將涉案房屋解押。2012年12月底吉昌公司法定代表人王澤宣不知去向，吉昌公司停業(yè)。

一審中原告請求判令：1、吉昌公司與農(nóng)行城陽支行辦理房屋的在建工程解押手續(xù)；2、吉昌公司協(xié)助王麗辦理上述房屋過戶手續(xù)；3、訴訟費(fèi)用由吉昌公司承擔(dān)。

2．判決結(jié)果

案件一審判決：一、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司青島城陽支行和青島吉昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后30日內(nèi)協(xié)助王麗辦理房屋的抵押登記解除手續(xù)；二、在上述判決第一項(xiàng)的抵押登記解除手續(xù)辦妥后30日內(nèi)，青島吉昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)助王麗辦理房屋的過戶手續(xù)。

二審法院維持原判。

3．裁判理由

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，而消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人，故王麗購得涉案房屋的相應(yīng)權(quán)益優(yōu)先于農(nóng)行城陽支行的在建工程抵押權(quán)。在王麗已交付全部購房款后，且沒有證據(jù)證明王麗存在過錯，其享有的合同權(quán)利，應(yīng)依法受到保護(hù)。王麗要求農(nóng)行城陽支行和吉昌公司辦理涉案房屋解押手續(xù)，理由正當(dāng)，法院予以支持。

【案例二】

1．案件基本事實(shí)

2013年8月9日，原告劉宸宇（乙方）與被告昆明大潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）簽訂《商品房購銷合同》以及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定乙方向甲方購買滇池國家旅游度假區(qū)荷香蓮怡苑住宅小區(qū)Ⅰ第14幢第2單元第5層501號房，總價款為1838505元。付款方式及期限：一次性付款，付款期限：2013年1月15日。被告表示已收取原告關(guān)于涉案房屋的上述購房款，2015年4月24日，被告通知該小區(qū)已經(jīng)符合接房條件，通知接房。2015年4月29日、5月13日均以通知或補(bǔ)充通知的方式通知接房。2015年7月16日起原告入住使用涉案房屋。該房屋至今并未辦理登記備案。

2013年12月20日，被告與第三人信達(dá)資產(chǎn)管理公司簽訂《債務(wù)重組抵押合同》。（昆明市）房建昆字第2014000075號他項(xiàng)權(quán)利證書明確涉案房屋的抵押權(quán)人為第三人，抵押人為被告。

一審中原告請求判令：1、被告繼續(xù)履行《商品房購銷合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》義務(wù)，向房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理《商品房購銷合同》（合同編號：321號）及《合同補(bǔ)充協(xié)議》登記備案，立即辦理荷香蓮怡苑住宅小區(qū)Ⅰ第14幢2單元501號房屋不動產(chǎn)權(quán)屬證書并將該套房屋的不動產(chǎn)權(quán)屬證書轉(zhuǎn)移登記至原告名下；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

2．判決結(jié)果

案件一審判決：駁回原告劉宸宇的全部訴訟請求。

二審法院經(jīng)過審理，判決：一、撤銷昆明市西山區(qū)人民法院（2017）云0112民初1212號民事判決；二、上訴人劉宸宇與被上訴人昆明大潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年8月9日簽訂的《商品房購銷合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行；三、駁回上訴人劉宸宇的其他上訴請求；四、駁回上訴人中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司云南省分公司的上訴請求。

3．裁判理由

二審法院昆明中院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。此處的優(yōu)先受償應(yīng)理解為優(yōu)先于普通債權(quán)受償。而《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

可知，已交付全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者對其購買的商品房所享有的并非是一普通債權(quán)，而是由以司法解釋的方式明示的一種“優(yōu)先債權(quán)”，該權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，同時建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)作為一種優(yōu)先債權(quán)，又優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

因此，當(dāng)劉宸宇已支付全部購房款后，其就訴爭房屋享有的債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于信達(dá)公司設(shè)定的抵押權(quán)。一審法院對此適用法律有誤，本院予以糾正。本案中，劉宸宇與大潤公司簽訂的案涉《商品房購銷合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和社會公共利益，依法成立有效，且業(yè)已實(shí)際履行，故劉宸宇要求大潤公司繼續(xù)履行《商品房購銷合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》的訴請符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。

【案例三】

1．案件基本事實(shí)

2003年12月1日，曹縣城關(guān)農(nóng)村信用社與昊龍公司簽訂商品房買賣合同一份，合同約定購買的商品房為第一幢，該商品房建筑面積約1100平方米；商品房總價款195萬元，合同訂立后，城關(guān)信用社于2005年9月30日向昊龍公司交付購房款27．3萬元，昊龍公司的代理人陳某向城關(guān)信用社出具了收據(jù)，收據(jù)簽有昊龍公司公章。城關(guān)信用社為證明已付購房款另提交2006年2月20日167.7萬元收據(jù)一份及抵付房款清單一份，載明“今收到信用社購房款壹佰陸拾柒萬柒仟元整”，“其中以劉樹檢等32人貸款本息1670190元抵付清單附后”，抵付房款清單列明了劉樹檢等32人在城關(guān)信用社處借款詳細(xì)情況。收款收據(jù)由城關(guān)信用社工作人員周艷君書寫，收據(jù)簽有昊龍公司公章，昊龍公司認(rèn)可當(dāng)時借款是由陳某和周艷君經(jīng)辦，當(dāng)時口頭說是用此款抵付購房款，該款項(xiàng)借出后全部用于了房地產(chǎn)開發(fā)。2006年3月19日，城關(guān)信用社以要求法院確認(rèn)其與昊龍公司于2003年12月1日所簽商品房買賣合同有效、要求昊龍公司立即交付所售房屋并辦理房產(chǎn)登記手續(xù)為由訴至原審法院。

2．判決結(jié)果

一審判決【（2006）菏民三初字第11號】判決：1、原告信用社、被告昊龍公司于2003年12月1日所簽商品房預(yù)售合同有效；2、被告于判決生效后十日內(nèi)將位于原××勞動大廈（××路與××路交口西北拐角處）昊龍商住樓臨街第一幢拐角1至6層及北臨第2、3、4層住宅各一棟（面積約1070平方米，以實(shí)際丈量為準(zhǔn)）交付原告，房產(chǎn)登記手續(xù)由原告辦理，被告給予協(xié)助。

菏澤市中級人民法院再審判決：l、原、被告于2003年12月1日所簽商品房預(yù)售合同有效；2、變更本院（2006）菏民三初字第11號民事判決第二項(xiàng)為：被申請人曹縣昊龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)將位于原××勞動大廈（××路與××路交口西北拐角處）昊龍商住樓臨街第一幢拐角l至6層（包括北臨4層部分的第1層3間）和北臨4層部分的2、3、4層住宅各一棟（面積約1070平方米，以實(shí)際丈量為準(zhǔn)）交付申請再審人曹縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社。房產(chǎn)登記手續(xù)由申請再審人曹縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社辦理，被申請人曹縣昊龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給予協(xié)助；3、駁回再審第三人曹縣建筑工程承包總公司要求被申請人曹縣昊龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的“昊龍商住樓”東頭拐角處框架部分（主體4層、局部6層）給其辦理好房屋所有權(quán)證交付給再審第三人，用以抵償被申請人欠其130.3萬元建筑工程款的訴訟請求。

山東省高級人民法院經(jīng)過審理判決：駁回上訴，維持原判。

最高人民法院再審認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯誤，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百九十八條第二款及第二百零六條之規(guī)定，裁定指令山東省高級人民法院再審。

3．裁判理由

最高人民法院再審認(rèn)為，本案中的爭議主要為信用社購買爭議門市房的行為能否對抗建筑公司的建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的問題。首先，在本案審查中，經(jīng)過現(xiàn)場勘察可知，昊龍商住樓臨街第一幢拐角l至6層與北臨4層并非不可分割的整體，原審認(rèn)定兩棟樓為不可分割的整體，應(yīng)整體交給信用社作為營業(yè)用房，缺乏事實(shí)依據(jù)。且信用社獲得爭議房產(chǎn)后即將房產(chǎn)高價出售，并未用為營業(yè)用房。其次，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！睂τ诒緱l所稱“消費(fèi)者”，應(yīng)為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的消費(fèi)者，應(yīng)為自然人，不能為法人或其他組織。其購房系為生活消費(fèi)需要而并非經(jīng)營。此外，申訴人在聽證中反映，經(jīng)曹縣公安局經(jīng)偵大隊核實(shí)，本案涉案32人的貸款在2006年7月28日都已還清。對此，應(yīng)在再審中予以查清。如果屬實(shí)，則信用社據(jù)以起訴的債權(quán)不實(shí)，其請求不應(yīng)得到支持。

律師分析

就房地產(chǎn)開發(fā)中的房屋買賣來說，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！?br/>

對于上述規(guī)定中的“消費(fèi)者”的范圍是個人還是包括法人，購買多套的買受人是否還能構(gòu)成消費(fèi)者，在最高院于2002年就上述批復(fù)作出后，最高院于2005年12月25日作出答復(fù)“《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號）第二條關(guān)于已交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋。”因此，“消費(fèi)者”應(yīng)為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的消費(fèi)者，應(yīng)為自然人，不能為法人或其他組織。其購房系為生活消費(fèi)需要而并非經(jīng)營。

消費(fèi)者向開發(fā)商購買房屋，交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，如開發(fā)商就該房屋又抵押給他人的，抵押權(quán)即便依法設(shè)立，該抵押權(quán)不得對抗消費(fèi)者的“優(yōu)先債權(quán)”。并且，消費(fèi)者仍然有權(quán)要求要求抵押權(quán)人和開發(fā)商辦理房屋解押手續(xù)。

根據(jù)上述最高院司法解釋及相關(guān)判例，可以推導(dǎo)出支付全部和大部分房款的買受人的權(quán)利優(yōu)于承包人，承包人的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，也即購房人的“優(yōu)先債權(quán)”＞建筑工程的優(yōu)先受償權(quán)＞抵押權(quán)和其他債權(quán)。

通過上述案例分析可以看出，由于存在對消費(fèi)者的上述優(yōu)先權(quán)利的保護(hù)，對擁有建筑工程的優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)和其他債權(quán)的當(dāng)事人而言，則應(yīng)充分預(yù)見該風(fēng)險，做出妥善的處理和安排，以求切實(shí)保障自身的權(quán)益，規(guī)避風(fēng)險。

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原標(biāo)題： 以案說法 | 消費(fèi)者購買房屋的權(quán)利是否優(yōu)先于抵押權(quán)