一般來說拍賣來的房子，法院跟公安機關(guān)都是會支持買家單方面進(jìn)行過戶及落戶。只要走正常拍賣流程以及辦理好資料就不會有大礙。但是有些房子因為政策或者地方原因，不一定能夠給與辦證確權(quán)。例如上海的法拍住宅房不限購，而廣州限購；另外對于集體房，無證房，分配房，回遷房等都有過戶風(fēng)險。

處理辦法：拍前仔細(xì)閱讀公告，實地盡調(diào)，了解戶口及學(xué)位占用情況，必要時進(jìn)行付費盡調(diào)，相比動輒幾百萬的房子，切勿粗心大意，小氣吝嗇而因小失大。

風(fēng)險02交房

拿到紅本不一定能夠順利拿到房子，這也是很多人對于法拍房望而卻步的一大因素。其中房子被占用是最常見的，包括被執(zhí)行人占用，案外人占用，債權(quán)人占用，物品占用，租賃占用，其他產(chǎn)權(quán)人占用。其中比較棘手的是出現(xiàn)老人及幼兒的情況。

處理辦法：依舊非常強調(diào)盡調(diào)，有能力的自己盡調(diào)，不行的話花個幾百塊，最多也是小幾千就能夠得到一份非常完善的盡調(diào)報告，起碼對于你要打交道的“對手”要有足夠的了解，不然可能交的是幾百萬的學(xué)費。而無論是誰占用，基本上都會有利益訴求，這個時候建議先進(jìn)行“友好協(xié)商”，必要時要有律師協(xié)助。注意在盡調(diào)時遇到這種情況時，需要做好測算，將這部分“友好協(xié)商”的費用計入成本，然后再進(jìn)行競拍。

風(fēng)險03案件瑕疵

如果房子涉及到房子權(quán)屬糾紛，刑事案件，甚至兇殺等，那勢必對于后續(xù)的手續(xù)及再出售產(chǎn)生一個很大的障礙。

處理辦法：盡調(diào)！查清楚房子被拍賣的緣由，債務(wù)人信息，債務(wù)人涉及被起訴的案件情況，房子權(quán)屬等。

04稅費，管理費等額外費用

購買法拍房跟二手房同樣需要支付稅費，但往往需要更高的成本，因為需要承擔(dān)買賣雙方的稅費，而且上一手的發(fā)票一般個人很難拿到，所以在做稅費預(yù)算時需要全面考慮，這塊的差別非常大，從幾個點稅費到幾十個點的稅費都有可能出現(xiàn)，所以要考慮原業(yè)主是個人還是公司，房屋來源，是否為贈與還是繼承；房屋的性質(zhì)，是否是安置房，房改房，經(jīng)濟適用房，大產(chǎn)權(quán)證，多次過戶，是否需要補交地價，水電費，管理費等。

處理辦法：盡調(diào)的時候考慮上稅費，水電費，管理費等成交價額外的費用！將這些費用及處理這些情況需要繳納的服務(wù)費計算入成本，超過自己預(yù)算就不拍，預(yù)算內(nèi)就果斷出手。

風(fēng)險05貸款

現(xiàn)在大部分法拍房都支持貸款，但是由于給出的尾款支付時間一般都很短，就10天左右，所以一般銀行都會要求有擔(dān)保機構(gòu)出擔(dān)保函；而對于可能無法貸款的房子，也要特別留意，其中有刑事案件，違章，房本不滿2年，房齡超30年，面積小于50方等等的房子，就要考慮是否有能力全額付款，免得損失保證金。

處理辦法：做好貸款預(yù)審，以及資金備用方案。也可以一次性付款，再以更便宜的利率及更高額度的貸款金額進(jìn)行經(jīng)營貸款等。需要貸款擔(dān)保的話也多比較，以廣州為例，大概是1.5~3個點的擔(dān)保費用。把所有這些成本計算在購房預(yù)算里面。

以上是作為法拍房小白入門需要注意的五大風(fēng)險點，個人建議對于特定區(qū)域或者小區(qū)有特別喜好的個人，多留意各大法拍平臺，第一套法拍房可以在預(yù)算內(nèi)找一些靠譜的服務(wù)商幫忙解決盡調(diào)，過戶，法顧等問題，畢竟去買二手房也有中介費的預(yù)算，買法拍房這種技術(shù)含量更高又更劃算的資產(chǎn)，出點費用是應(yīng)該的，切勿因小失大，買房跟買菜不一樣，一不小心可是幾十年心血付諸東流的后果。

另外也有一些追求更高收益的群體，會去掘?qū)氂姓加?，有瑕疵，小眾的法拍房，因為普通個人害怕面對這些瑕疵，導(dǎo)致購買的成本會便宜非常多，這種適合有處置能力或者付費能力的進(jìn)階玩家。

而更高階的玩法，就是像看我們不良資產(chǎn)投資觀察的資產(chǎn)管理公司這樣，從債權(quán)端就開始介入，會有兩個階段的收益可以選擇，一個是債權(quán)端的收益，一個物權(quán)的收益，這種一般需要團隊作戰(zhàn)，公司化運營，總之，各個階段都有肉吃，關(guān)鍵是要買到好肉，會不會料理了！

就先分享到這里，由于關(guān)注法拍房的人越來越多，后續(xù)會針對具體問題或者案例進(jìn)行分享。