2023年4月20日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，該批復(fù)已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會(huì)第1879次會(huì)議通過，自2023年4月20日起施行。

針對(duì)河南省高級(jí)人民法院對(duì)個(gè)案法律問題的釋疑，最高法院答復(fù)：

你院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問題的請(qǐng)示》（豫高法〔2023〕36號(hào)）收悉。就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題，經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于司法解釋工作的規(guī)定》（根據(jù)2021年6月8日最高人民法院審判委員會(huì)第1841次會(huì)議通過的《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于司法解釋工作的規(guī)定〉的決定》修正，該決定自2021年6月16日起施行) 司法解釋的形式分為“解釋”、“規(guī)定”、“規(guī)則”、“批復(fù)”和“決定”五種。最高人民法院發(fā)布的司法解釋，具有法律效力。對(duì)高級(jí)人民法院、解放軍軍事法院就審判工作中具體應(yīng)用法律問題的請(qǐng)示制定的司法解釋，采用“批復(fù)”的形式。

其次，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規(guī)定，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

在案外人對(duì)已查封的登記在被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)主張實(shí)體權(quán)利，所有權(quán)、使用權(quán)申請(qǐng)排除執(zhí)行，提起執(zhí)行標(biāo)的異議及異議之訴時(shí)候，法院執(zhí)行局異議法官在審理時(shí)，如果申請(qǐng)執(zhí)行人享有的是普通債權(quán)，適用的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28或29條規(guī)定，如果如果申請(qǐng)執(zhí)行人主張的是抵押權(quán)或建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，只能適用的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定，保護(hù)的是消費(fèi)者生存權(quán)和居住權(quán)。

但筆者認(rèn)為即便根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》第2條，商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，以房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，申請(qǐng)排除執(zhí)行的，仍應(yīng)當(dāng)滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條。第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

執(zhí)行實(shí)務(wù)中所購(gòu)商品房系用于居住包括商住兩用，有居住功能的商鋪都算。唯一住房被出租也不能否定居住的屬性。買受人名下無其他用于居住的房屋指買受人在被執(zhí)行人或被執(zhí)行房屋所在地長(zhǎng)期居住，同一地點(diǎn)沒有其他居住房產(chǎn)。雖然對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定中的“買受人名下無其他用于居住的房屋”，不應(yīng)機(jī)械限于套數(shù)的理解。如原有住房不能滿足現(xiàn)有家庭成員的居住要求，再購(gòu)買房屋是為了對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇。如有些案外人一家6口，雖在一線城市有4套房，但每套房都是20平方的小戶型，4套房不應(yīng)執(zhí)行。案外人在北京工作上班，北京住房只有一套，即便海南還有一套，也不能執(zhí)行北京的唯一住房。

最后，根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)）第126條，【商品房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。

執(zhí)行難，難點(diǎn)之一在查人找物，雖然目前法院執(zhí)行人員通過網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)調(diào)查相關(guān)財(cái)產(chǎn)信息只需2分鐘，網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)已與公安部、自然資源部等16家單位和3900多家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)?？梢圆樵儽粓?zhí)行人全國(guó)范圍內(nèi)的存款、不動(dòng)產(chǎn)、車輛、證券、網(wǎng)絡(luò)資金、理財(cái)產(chǎn)品、個(gè)人對(duì)外投資等16類25項(xiàng)信息。即形成了法院和工商、公安、不動(dòng)產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)等部門的“總對(duì)總”，地方法院申請(qǐng)最高法院指令被執(zhí)行人及其財(cái)產(chǎn)所在地法院查詢財(cái)產(chǎn)信息的“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”查控關(guān)系。但仍存在一些缺陷，需要申請(qǐng)執(zhí)行人主動(dòng)查找。

對(duì)此，我們編寫了《執(zhí)行法律法規(guī)匯編》、《執(zhí)行中參與分配相關(guān)法律法規(guī)匯編》、《執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南相關(guān)法律法規(guī)》、《執(zhí)行法官責(zé)任承擔(dān)法律法規(guī)匯編》、《合法規(guī)避執(zhí)行實(shí)踐操作技巧》。如何把“法律白條”落到實(shí)處，需要各級(jí)機(jī)關(guān)配合，更離不開法律工作者精益求精的服務(wù)！

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