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        開發(fā)商在更新改造中易犯的十二大錯(cuò)(下)

        我眼中的城市更新 我眼中的城市更新
        2021-09-08 18:14 5916 0 0
        更新改造不需要高大上,更強(qiáng)調(diào)一線操盤能力和務(wù)實(shí)解決問(wèn)題的能力及技巧。

        作者:我眼中的城市更新

        來(lái)源:我眼中的城市更新(ID:WYZDCSGX)

        在10來(lái)年從事更新改造的工作實(shí)踐中,接觸了不少大大小小的開發(fā)商,知名或默默無(wú)名的平臺(tái)公司,參與了不少更新項(xiàng)目的操盤與咨詢服務(wù)。親眼見(jiàn)到不少乘風(fēng)而起的開發(fā)商,也見(jiàn)到不少血本無(wú)歸的開發(fā)商。結(jié)合工作實(shí)踐,談?wù)勯_發(fā)商在更新改造中易犯的十大錯(cuò)。如有缺漏或不妥之處,敬請(qǐng)多包涵。

        07

        不肯授權(quán),一刀切

        不同于招拍掛開發(fā),各地流程、設(shè)計(jì)、施工等等都相對(duì)透明,基本可以由總部掌控。更新改造政策都不同,操盤模式不同,各個(gè)更新改造項(xiàng)目都不同,甚至具體更新改造項(xiàng)目不同階段所需賦予的權(quán)能也不同。因此,有必要結(jié)合不同項(xiàng)目的具體情況及相應(yīng)進(jìn)度,具體問(wèn)題具體分析授予更新項(xiàng)目總及一線工作人員一定的權(quán)能。

        某些開發(fā)商為了體現(xiàn)總部的掌控力或?yàn)榱怂^的管理制度統(tǒng)一化,不肯輕易授權(quán)或者未能視情況授權(quán)賦能,試圖一碗水端平一刀切各個(gè)更新項(xiàng)目。往往導(dǎo)致項(xiàng)目總及一線工作人員難以開展工作,甚至錯(cuò)失良機(jī)。典型就是拆遷談判過(guò)程中,缺乏及時(shí)應(yīng)對(duì),致使拆遷談判延誤甚至損失更大。

        08

        不接地氣,無(wú)法落地

        更新改造不需要高大上,更強(qiáng)調(diào)一線操盤能力和務(wù)實(shí)解決問(wèn)題的能力及技巧。更新改造必須接地氣,不光要熟悉當(dāng)?shù)氐恼?,掌握?dāng)?shù)卣痛寮w等資源,還要了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情,盡可能的做到入鄉(xiāng)隨俗,有利開展相應(yīng)的工作。

        某些開發(fā)商號(hào)稱排名多少?gòu)?qiáng),不肯深入一線村集體,不愿與村民面對(duì)面溝通,缺乏耐心難以做好前期摸底調(diào)查了解工作。與相關(guān)的被拆遷人格格不入,動(dòng)輒以政府名義施壓,不愿意遵守當(dāng)?shù)氐母聺撘?guī)則,引起小業(yè)主和相關(guān)村民反感,導(dǎo)致項(xiàng)目長(zhǎng)期停滯。

        09

        違法亂紀(jì),膽大妄為

        更新改造涉及巨大的經(jīng)濟(jì)利益,難免有些開發(fā)商為了謀求利益,鉆政策制度的漏洞。典型的有與某些村集體領(lǐng)導(dǎo)暗箱操作,與基層政府官商勾結(jié),還有一些甚至涉及黑惡勢(shì)力,阻礙更新,借此勒索等等。

        隨著中央反腐力度的加大,大灣區(qū)更新改造政策的日趨完善,這些違法亂紀(jì)的行為相對(duì)更少或者說(shuō)更隱蔽了。但是不可否認(rèn)上有政策,下有對(duì)策,還是有一些開發(fā)商膽大妄為觸碰紅線。

        10

        寸步不讓,急功近利

        更新改造本質(zhì)和內(nèi)涵就是多方利益不斷博弈,達(dá)成共識(shí),形成統(tǒng)一戰(zhàn)線,共同做大蛋糕后分配蛋糕的過(guò)程。因此,項(xiàng)目是否可以推得動(dòng),完全取決于利益平衡。

        某些開發(fā)商過(guò)于斤斤計(jì)較,急功近利,覺(jué)得自己本應(yīng)得的利益,何必拱手讓人。事務(wù)是不斷發(fā)展變化的,更新改造也一樣,在不同的階段只要沒(méi)有達(dá)成共識(shí),簽訂協(xié)議,都有可能發(fā)生變化,更何況有些項(xiàng)目即便簽訂協(xié)議,協(xié)議也是是有期限,也不代表未來(lái)完全按協(xié)議約定,畢竟更新改造時(shí)間耗時(shí)漫長(zhǎng)。過(guò)于計(jì)較或急功近利都有可能損害其他方的利益,其他方不滿意,完全有可能拖垮整個(gè)項(xiàng)目。

        11

        形式主義,效率低下

        務(wù)虛不務(wù)實(shí),招來(lái)人才各個(gè)都是高大上學(xué)歷,不注重歷練實(shí)操,張口閉口各種理論,簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化;天天開會(huì),長(zhǎng)會(huì)議半天,短會(huì)議一兩個(gè)小時(shí),尤其喜歡周末開會(huì);早上8點(diǎn)開會(huì),晚上9點(diǎn)三會(huì),開會(huì)不講究解決實(shí)際問(wèn)題,注重?cái)[架子,吹牛扯淡,茫無(wú)目的為了開會(huì)而開會(huì),不敢決策,無(wú)人拍板,結(jié)果過(guò)于空地目的過(guò)于夸張,無(wú)法執(zhí)行或者難以執(zhí)行。

        12

        各自為戰(zhàn),私利優(yōu)先

        績(jī)效考核過(guò)于注重個(gè)人、注重部門山頭利益,忽視團(tuán)隊(duì),項(xiàng)目和整個(gè)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。更新項(xiàng)目,典型的周期漫長(zhǎng),流程復(fù)雜,公司內(nèi)部各部門,個(gè)人分割嚴(yán)重,各自為站,缺乏配合,都在為各自績(jī)效考核而戰(zhàn),表面上績(jī)效考核都不錯(cuò),但是實(shí)際是為項(xiàng)目的后續(xù)埋下電池炸彈。典型的例子,投資拓展為了更好拿獎(jiǎng)金,忽視了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn);前任項(xiàng)目總為了推進(jìn)快速與村集體簽訂協(xié)議,亂承諾,無(wú)法兌現(xiàn)。不顧后來(lái)運(yùn)行推進(jìn)是否可行,后任項(xiàng)目總背黑鍋,填不完的坑。

        總之,很多開發(fā)商介入更新改造失敗血本無(wú)歸或停滯不前騎虎難下,十二大容易犯下的錯(cuò)都不足以涵蓋。希望大家都能在其中反思下自己項(xiàng)目為何拿不下?為何拿下推不動(dòng)?推動(dòng)為何這么慢?

        注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

        題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“我眼中的城市更新”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: 開發(fā)商在更新改造中易犯的十二大錯(cuò)(下)

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          蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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