丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
昨天下午，上海市新冠肺炎疫情防控工作第199場新聞發(fā)布會在線上舉行。
“上海發(fā)布”公布了《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》（以下簡稱《方案》），提出了8個方面、50條助企紓困新政策。
本輪疫情對上海經濟社會發(fā)展產生了巨大的沖擊，市場主體遭遇的困境也前所未遇，既要防住疫情，又要穩(wěn)住經濟。
針對企業(yè)實際困難，方案提出從階段性緩繳“五險一金”和稅款、擴大房屋租金減免范圍、多渠道為企業(yè)減費讓利、加大退稅減稅力度、發(fā)放援企穩(wěn)崗補貼等方面，綜合實施“緩免減退補”政策，多管齊下為企業(yè)減負。
這其中，哪些是房地產行業(yè)的利好政策呢？哪些政策又對購房人有積極的影響？我們，梳理出五大部分的觀點給大家做解讀！
首先要說的是，這份方案中亮點頗多！最大限度的提振了當前的信心，“我們始終把保市場主體放在緊要位置，各項政策疊加實施，充分發(fā)揮政策綜合效應，支持幫助各類企業(yè)特別是經營困難的中小微企業(yè)渡過難關”。
在所有的政策中，“促進房地產開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品房住宅項目上市供應，進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間”對開發(fā)企業(yè)的保護和支持最為明顯。
這使得企業(yè)在上海能夠加快整體項目進度。同時，新開工建設的住宅項目城市基礎設施配套費可順延3個月繳納還可以降低企業(yè)的運行成本，極大有助于他們盡早回籠資金，加強企業(yè)的現(xiàn)金流水平。
從房地產市場來看，4月新房供應環(huán)比減少97%，同比減少97%，成交面積環(huán)比減少83%，同比減少87%，5月成交陷入低谷，截止至2022年5月29日，5月新房成交2.14萬平方米同比下降96.51%，在4月跌8成的基礎上進一步環(huán)比下降77.98%，受其影響，整個長三角地區(qū)成交同樣慘淡。
在這樣的情況下，房企二季度，甚至整個上半年的業(yè)績都將受到重創(chuàng)。隨著“項目前期審批綠色通道”的開放，對企業(yè)而言還有機會在6月實現(xiàn)年中沖刺，從而減少上半年的損失。
有關保障土地要素供給部分，也是極其重要的一點。
這其中分為兩個部分：
第一，適當增加2022年度建設用地計劃，加大凈增建設用地指標，支持保障各區(qū)重點產業(yè)項目用地需求。按照各區(qū)2022年低效建設用地減量化任務提前下達建設用地指標，加大周轉指標暫借的支持力度。對于建設用地指標確有缺口的區(qū)，可由市級指標采取“直供”方式解決。
這一點在一定程度上可以緩解今年上半年疫情期間對上海的經濟影響，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年4月上海市實現(xiàn)外貿進出口總額2191.49億元，比去年同月下降36.5%。全市三大產業(yè)投資中，第一產業(yè)投資比去年同期下降52.4%；第二產業(yè)投資下降17.6%；第三產業(yè)投資下降10%。消費方面，1-4月上海市實現(xiàn)社會消費品零售總額5099.25億元，比去年同期下降14.2%。
上海GDP一直位居中國城市之首，無論是GDP還是財政收入占比都處于高位，3月底開始的疫情讓上海的經濟受到了極大的影響，適當增加2022年度建設用地計劃，保障土地要素，可以有效增加各區(qū)土地財政的收入，緩解經濟壓力。
此次上海全力恢復經濟是認真的，“當務之急就是要全力落實中央部署，保企業(yè)、保就業(yè)，努力穩(wěn)住經濟基本盤。”
第二，對公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機制。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業(yè)辦公用房自持比例。
除了加快招拍掛之外，允許分期繳付土地款這一項，結合先前的融資信貸領域的放松，在一定程度上減少企業(yè)成本和資金壓力，開發(fā)商心里的一塊石頭也落下了。
這是開發(fā)商尤為關心的一條，是很大的利好。
開發(fā)商這兩年最關心的問題就是錢的問題，分期繳付土地款，縮短前期開發(fā)的流程，這些對開發(fā)商來講，是屬于雪中送炭的行為。
下午的時候，前來問小編的朋友們都炸鍋了，不少工業(yè)園區(qū)的小微企業(yè)主都拉了微信群熱火朝天開始了討論？可以減免嗎？可以減免多少？什么時候可以復工走流程？
執(zhí)行細則現(xiàn)在還不清楚，六一之后應該會比較明朗。
目前來看，對承租國有房屋從事生產經營活動的小微企業(yè)和個體工商戶，免予提交受疫情影響證明材料，2022年免除6個月房屋租金。對承租國有房屋、運營困難的民辦非企業(yè)單位，參照小微企業(yè)和個體工商戶2022年免除6個月房屋租金。
對于企業(yè)而言，復蘇是當務之急，通過緩繳公積金、免除租金、退稅減稅等切實行動，可以對企業(yè)減負紆困，提振市場信心。
公積金租賃提取限額上調政策一定程度上能夠減輕租房群體的租房壓力。
不少還沒落戶的年輕人這下看到曙光了，“全面落實各類人才計劃和政策這一條我們反反復復看了無數(shù)遍，這對我們是一個特別大的好消息。”一個等著要落戶的留學生告訴小編，他去年從國外回到了上海工作，疫情后落戶的事宜就被擱置了，這下終于可以重啟了。
這條政策細讀起來確實對人才很有利：全面落實各類人才計劃和政策，優(yōu)化人才直接落戶、居轉戶、購房等條件，加大海外人才引進、服務和支持力度，加快實施人才安居工程，完善教育、醫(yī)療等服務，深入推進海聚英才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)系列活動，進一步吸引和留住各類人才。
簡單來講，優(yōu)化人才直接落戶、居轉戶、購房等從需求端支持剛性和改善性住房需求。
一直以來上海落戶和限購政策相對頗嚴，2020年下半年曾對一流院校落戶及留人上進行過一次加強，時值今日，再對人才落戶、居轉戶、購房等條件條件進行進一步優(yōu)化，或將再次提升上海的城市競爭及吸引力。年初發(fā)布會的時候我們曾經說過“搶人落戶”沒有先發(fā)優(yōu)勢，只要上海北京出臺人才相關政策，人口最后還會回到一線。
不僅如此，此次恢復和重振方案中，對延期還貸等失信行為，明確表示不將其列入失信名單。事實上，這也給了不少在上海的購房人很大的信心，可以一定程度上減緩因為沒有辦法按時還貸帶來的壓力。
對購房人來講，如果切實緩解近期的難處，相信這些政策會給更多在上海奮斗的年輕人信心。
優(yōu)化人才直接落戶、居轉戶等一系列落戶政策的支持也體現(xiàn)出上海對人口政策的變化，從嚴控人口規(guī)模到高效治理，希望引入更多有活力的年輕人，帶動長三角地區(qū)一起實現(xiàn)高質量發(fā)展等。
健全住房租賃體系，推進保障性租賃住房建設籌措和供應。完善住房租賃法規(guī)政策，加強住房租賃管理和服務?！?/p>
推進租賃體系完善住房租賃法規(guī)政策，有助于實現(xiàn)租售并舉，穩(wěn)定市場。
保障性租賃住房是“十四五”的重要任務之一，2021年以來，國家大力發(fā)展保障性租賃住房，為加強保租房項目監(jiān)管，提升運營管理效率，各地政府加快建立和完善住房租賃管理服務平臺。隨著保障性租賃住房的落地，能極大的緩解城市青年住房問題。
對整體住房租賃法規(guī)政策的完善也將進一步推進租售并舉房住不炒的基調。
去年7月，國家出臺《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，緩解新青年、新市民的居住問題。在國家及城市層面大力發(fā)展保租房的背景下，多城租金已經出現(xiàn)下跌。
尤其是在對租金年度漲幅的控制以及“租金指導價”的推出后，住房租金年度漲幅不超過5%，對于租房人群來說，可謂是極大的利好。
此次對租賃體系的健全，尤其是住房租賃法規(guī)政策的完善，未來租售同權可期。
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