作者:觀點(diǎn)新媒體
來(lái)源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)
該公司原定計(jì)劃中,海南村項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年下半年實(shí)現(xiàn)舊改轉(zhuǎn)化,對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)換得來(lái)的可售貨值逾440億元。
陷入流動(dòng)性泥潭的佳兆業(yè),如今再度得以處置一個(gè)舊改項(xiàng)目。
企查查信息顯示,12月28日,佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司在廣州市佳倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的持股比例,已經(jīng)從100%下降為51.0204%。接盤(pán)48.9796%股份的是私募基金廣州白鵝潭二號(hào)城市更新投資發(fā)展中心(有限合伙)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“白鵝潭二號(hào)基金”)。
股權(quán)進(jìn)一步穿透后可得知,白鵝潭二號(hào)基金主要由廣州荔灣區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局擁有表決權(quán)40%,而地區(qū)國(guó)資的介入也為佳兆業(yè)持續(xù)推進(jìn)舊改項(xiàng)目帶來(lái)新變化。
佳兆業(yè)在廣州荔灣區(qū)的舊改儲(chǔ)備較少,公開(kāi)資料顯示基本只有中南街海南經(jīng)濟(jì)聯(lián)社舊村更新項(xiàng)目(簡(jiǎn)稱(chēng)“海南村項(xiàng)目”),后者號(hào)稱(chēng)荔灣面積最大的舊村改造項(xiàng)目,改造面積達(dá)531.6萬(wàn)平方米。
接近佳兆業(yè)的人士向觀點(diǎn)新媒體證實(shí),此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的舊改正是海南村項(xiàng)目。
此前佳兆業(yè)已開(kāi)始騰挪部分深圳舊改股權(quán),現(xiàn)在蔓延至推進(jìn)中的廣州重點(diǎn)項(xiàng)目。在該公司原定計(jì)劃中,海南村項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年下半年實(shí)現(xiàn)舊改轉(zhuǎn)化,對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)換得來(lái)的可售貨值逾440億元。
荔灣舊改引國(guó)資
佳兆業(yè)與海南村項(xiàng)目產(chǎn)生交集要追溯至2019年下半年,海南村項(xiàng)目從8月下旬起接受合作意向企業(yè)報(bào)名。
當(dāng)時(shí)企業(yè)報(bào)名條件包括,注冊(cè)資本不低于5億元,擁有三舊改造經(jīng)驗(yàn);確認(rèn)為合作意向企業(yè)后需繳納履約金2億元,項(xiàng)目列入年度更新計(jì)劃后增至6億元。
2019年9月25日,在網(wǎng)傳包括富力、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、天津新世界、深圳新華城共5家報(bào)名企業(yè)中,海南村村集體企業(yè)最終選擇了佳兆業(yè)。
海南村整村用地面積359.64萬(wàn)平方米,該體量被外界形容為約等于“半個(gè)珠江新城”。
根據(jù)佳兆業(yè)官網(wǎng)發(fā)布消息,該公司于2019年10月12日與荔灣區(qū)海南村簽訂舊村改造合作意向企業(yè)協(xié)議,項(xiàng)目面積約531.6萬(wàn)平方米,下轄12個(gè)經(jīng)濟(jì)社。該公司還提及,項(xiàng)目簽約“對(duì)集團(tuán)拓展廣州市場(chǎng)具有重要意義”。
2019年11月申報(bào)的文件顯示,項(xiàng)目涉及造范圍用地面積約146萬(wàn)平方米,現(xiàn)狀房屋建筑面積約357萬(wàn)平方米。按《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》等相關(guān)規(guī)定,估算項(xiàng)目總成本為154億元,其中前期費(fèi)用0.7億元、拆遷費(fèi)用42億元、復(fù)建安置費(fèi)用105億元,其他費(fèi)用6.3億元。
此后兩年間,廣州本地報(bào)道鮮有提及海南村舊改推進(jìn)的消息。
根據(jù)廣州公共資源交易中心披露,2020年及2021年海南村主要進(jìn)行一系列技術(shù)及評(píng)估服務(wù)招標(biāo),包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案編制技術(shù)服務(wù),產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境影響、安全影響、社會(huì)穩(wěn)定、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)評(píng)估服務(wù)等。
在遲遲沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展的情況下,佳兆業(yè)如今開(kāi)始對(duì)海南村舊改進(jìn)行股權(quán)調(diào)整。實(shí)際上,這種調(diào)整或許早在今年上半年已開(kāi)始籌備。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解,白鵝潭二號(hào)基金于今年2月成立,注冊(cè)資本13億元,當(dāng)時(shí)該私募基金的股東包括廣州市西關(guān)國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司、廣州白鵝潭基金管理有限公司、廣州市新隆沙投資開(kāi)發(fā)有限公司、廣州市新隆沙投資開(kāi)發(fā)有限公司,它們均隸屬于荔灣區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局。
至今年9月3日,佳度商務(wù)服務(wù)(佛山)有限公司退出白鵝潭二號(hào)基金。該基金剩余股東中,荔灣區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局受益股份雖然僅有26.459%,但表決權(quán)達(dá)40%;自然人賴(lài)大目則通過(guò)廣州市新鴻銳實(shí)業(yè)有限公司持有受益股份36%,資料顯示他在佳兆業(yè)關(guān)聯(lián)公司擔(dān)任職務(wù)。
最終,經(jīng)過(guò)股權(quán)變動(dòng)的白鵝潭二號(hào)基金,正式于12月28日從佳兆業(yè)深圳公司手中,接手廣州佳倫48.9796%股權(quán)。
廣州佳倫旗下只有全資公司廣州佳南房地產(chǎn),后者注冊(cè)地正是位于荔灣區(qū)。接近佳兆業(yè)的人亦證實(shí),轉(zhuǎn)讓股權(quán)的舊改是海南村項(xiàng)目。
舊改資產(chǎn)騰挪
舊改是佳兆業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,2021年上半年該公司新增15個(gè)城市更新項(xiàng)目,至期末城市更新項(xiàng)目達(dá)213個(gè),占地面積5370萬(wàn)平方米,對(duì)應(yīng)可售面積預(yù)計(jì)1.1億平方米,絕大部分位于大灣區(qū)。
從城市看,佳兆業(yè)在深圳城市更新項(xiàng)目129個(gè),對(duì)應(yīng)占地面積1540萬(wàn)平方米,可售面積3209萬(wàn)平方米;廣州24個(gè)項(xiàng)目,占地面積達(dá)到2410萬(wàn)平方米,可售面積4550萬(wàn)平方米。
由于舊改推進(jìn)時(shí)間較長(zhǎng),佳兆業(yè)并未將上述項(xiàng)目納入土地儲(chǔ)備,需要經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)化后才能以“新增土地”形式計(jì)入土儲(chǔ)。
比如今年上半年佳兆業(yè)成功轉(zhuǎn)化深圳橫嶺舊村項(xiàng)目、廣州石溪項(xiàng)目、湛江悅伴灣項(xiàng)目,對(duì)應(yīng)可售面積113萬(wàn)平方米,可售貨值727億元;相應(yīng)地,該公司新增土地中涉及湛江、廣州、深圳3個(gè)城市更新項(xiàng)目。
自2019年以來(lái),佳兆業(yè)已成功轉(zhuǎn)化的廣州舊改項(xiàng)目包括南沙鳳鳴山、增城霞逕村項(xiàng)目、海珠石溪項(xiàng)目。需要指出的是,最新減持股權(quán)的荔灣海南村項(xiàng)目,是佳兆業(yè)在今年下半年計(jì)劃轉(zhuǎn)化的3個(gè)舊改中最大的一個(gè)。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解,海南村項(xiàng)目改造方向?yàn)樽≌吧虡I(yè),可售面積91.7萬(wàn)平方米(視乎政府批復(fù)及拆遷安排而定);參考周邊項(xiàng)目均價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米,項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)440億元。
如今是否成功轉(zhuǎn)化仍未可知,佳兆業(yè)已將海南村項(xiàng)目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓予荔灣國(guó)資。
市場(chǎng)評(píng)論對(duì)此表示,加快海南村全面改造工作已被列入《廣州市城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃(2019-2021年)》,加上項(xiàng)目體量大,受重視程度也較高。荔灣國(guó)資正式介入后,對(duì)于佳兆業(yè)推進(jìn)項(xiàng)目或許是件好事。
列入三年行動(dòng)計(jì)劃的,還包括上文所提及廣州石溪項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于海珠區(qū),2020年12月引入佳兆業(yè)、紅八方集團(tuán)作為合作企業(yè),總投資額近177億元;今年上半年佳兆業(yè)轉(zhuǎn)化該項(xiàng)目101.38萬(wàn)平方米,建面94.56萬(wàn)平方米,公司應(yīng)占權(quán)益55%。
12月21日,石溪經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社還發(fā)文力挺佳兆業(yè),援引佳兆業(yè)說(shuō)法稱(chēng),佳兆業(yè)當(dāng)前并非資不抵債,只是暫時(shí)流動(dòng)性問(wèn)題,已擬定多種措施進(jìn)行資金籌措和債務(wù)兌付,有望緩解資金狀況。
佳兆業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題爆發(fā)始于10月底錦恒財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品違約引發(fā)擠兌,涉及本息128億元。近期有媒體指,錦恒財(cái)富以外還有40億理財(cái)產(chǎn)品;截止到12月20日,佳兆業(yè)已有4億美元債逾期,此外存續(xù)離岸債務(wù)約117.8億美元,計(jì)劃開(kāi)展債務(wù)全面重組。
為了籌措資金,佳兆業(yè)已陸續(xù)出售位于香港的項(xiàng)目,在內(nèi)地也先后將廣州南沙地塊項(xiàng)目公司、大鵬新區(qū)王母舊墟中山里片區(qū)城市更新單元申報(bào)主體的主要股權(quán)轉(zhuǎn)讓予平安信托。
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