房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團(tuán)隊(duì)
來(lái)源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID：guoren-lawyer）
又到了一年畢業(yè)季，今年的畢業(yè)生們真的是面臨疫情形勢(shì)下的經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)和招聘會(huì)無(wú)法正常開(kāi)啟的雙重壓力呀。小編真想給你們一個(gè)大大的擁抱，告訴你們不要著急，烏云總會(huì)散去，機(jī)會(huì)也總是會(huì)在不經(jīng)意間給你個(gè)大大的驚喜。不過(guò)還有一個(gè)月大家就要從熟悉的宿舍里搬出來(lái)了，想必有許多同學(xué)們?cè)跒槿绾伟踩行У刈獾揭粋€(gè)合適的房子而煩心吧。對(duì)于即將就業(yè)的年輕的朋友們來(lái)說(shuō)，相信很多人會(huì)選擇長(zhǎng)租公寓作為自己事業(yè)啟點(diǎn)的新居。那么近年來(lái)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)的長(zhǎng)租房，有哪些避之不及的“雷坑”需要我們?nèi)プ⒁?？怎樣做才能使自己不掉入這些雷區(qū)和陷阱，作為呢？
小編為大家整理了你們關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題和有效防范措施，不想讓自己的辛苦錢(qián)白白溜走的集美們快來(lái)看看吧。
Q1 什么是長(zhǎng)租公寓？長(zhǎng)租公寓存在哪些問(wèn)題？
長(zhǎng)租公寓是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。近年來(lái)，由于具有政策上支持和適合年輕上班一族居住等優(yōu)點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，房屋租賃行業(yè)成為資本新寵。同時(shí)我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)相比較國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，還處于起步階段，相關(guān)法律制度也很不完善，租房者的法律防范意識(shí)比較薄弱，使得租房糾紛屢見(jiàn)不鮮。
A.在租客不知情的情況下，誘導(dǎo)租客使用貸款的形式進(jìn)行支付，公寓方是否違反法律？
中介機(jī)構(gòu)未告知租客偷偷辦理分期貸款，使得租客背負(fù)沉重的貸款和高額利息，使得租客的財(cái)產(chǎn)權(quán)利被侵犯，租客作為承租人，有自由選擇貸款或者不貸款的權(quán)利。與此同時(shí)對(duì)租客的個(gè)人信用也會(huì)造成不良影響。
中介作為提供服務(wù)方，隱瞞租客，利用租客的信用偷偷辦理分期貸款業(yè)務(wù)，違反了如實(shí)告知義務(wù)、審慎義務(wù)，首先，品牌本身作為中介方，其與租客是居間關(guān)系，作為居間方本身就負(fù)有審慎義務(wù)。中介方從始至終未告知租客貸款的事宜，作為服務(wù)方，不僅沒(méi)有為租客的利益考慮，甚至未明確告知貸款事宜，本身也違反了合同約定及法律規(guī)定。
《合同法》第四百二十五條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
B.對(duì)于中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，租客們?nèi)绾谓鉀Q“房不能住，貸款要還”的情況？
（1）如租客與中介機(jī)構(gòu)解除租賃合同，應(yīng)與中介機(jī)構(gòu)確認(rèn)一并解除貸款合同
租客在與中介機(jī)構(gòu)解除房屋租賃合同時(shí)，一定要注意要求中介機(jī)構(gòu)解除貸款合同，以防止出現(xiàn)房屋租賃合同已經(jīng)解除還要繼續(xù)支付每月貸款的不利情形。如租客試圖與中介機(jī)構(gòu)解除合同，應(yīng)慎重與中介機(jī)構(gòu)確認(rèn)押金及租金返還問(wèn)題，辦理退租業(yè)務(wù)時(shí)要注意保留相應(yīng)的證據(jù)材料以維護(hù)自己的權(quán)益。
（2）不可輕信房東搬離房屋，如有問(wèn)題可選擇報(bào)警
在租客未與中介機(jī)構(gòu)解除房屋租賃合同的情況下，房東無(wú)權(quán)要求租客搬離租賃的房子，如遇房東騷擾或暴力中介，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，保護(hù)自身安全。
C.長(zhǎng)租公寓屢屢爆出“甲醛房”，公寓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？如果公寓方做到了適當(dāng)?shù)奶崾窘ㄗh，是否可以免責(zé)？
（1）公寓作為出租方，應(yīng)提供適合居住的房屋，滿足租賃合同的目的。如果房屋內(nèi)的甲醛超標(biāo)，存在空氣質(zhì)量問(wèn)題，房屋無(wú)法長(zhǎng)期居住就是不符合居住條件的。未按約提供符合居住條件的房屋違反了法律規(guī)定，公寓機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。即使中介為租客提供的房子甲醛超標(biāo)，不符合居住的條件，公寓機(jī)構(gòu)亦應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
另外，公寓機(jī)構(gòu)做出來(lái)了適當(dāng)?shù)奶崾窘ㄗh，也不能排除公寓責(zé)任。租房者相對(duì)于公寓來(lái)說(shuō)本身作為弱勢(shì)方，如公寓以此條款來(lái)規(guī)避自身應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，很大程度上該條款被視為格式條款，即使公寓在合同中有類(lèi)似約定，并不能免除其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
Q3 長(zhǎng)租公寓問(wèn)題頻出，租客如何維護(hù)自身利益？
（1）仔細(xì)審查合同的條款
在簽署房屋租賃合同時(shí)，一定要仔細(xì)認(rèn)真審查合同的條款，因?yàn)楹贤械募s定都代表著未來(lái)如發(fā)生爭(zhēng)議，租客有哪些救濟(jì)方式，租客簽訂的合同很多都是中介提供版本的格式條款，在簽署時(shí)如果沒(méi)有認(rèn)真查看，很可能就會(huì)跌進(jìn)合同的“坑”。如有必要，對(duì)于合同有疑問(wèn)的可以要求公寓提供解釋。
辦理租房貸款，一定要仔細(xì)審核貸款合同，對(duì)于很多租房者來(lái)說(shuō)，租房貸款并不一定全都是壞事，要看清楚貸款合同中的約定，每月還款數(shù)額，貸款期限以及如果租賃合同解除，貸款合同解除手續(xù)如何辦理等。
（2）對(duì)于合同中有疑問(wèn)的條款，最好約定清楚，作為補(bǔ)充約定
租房者如果對(duì)于合同的內(nèi)容有疑問(wèn)，一定要事先詢(xún)問(wèn)清楚，比如是否可以辦理租賃備案等，如果可以，亦應(yīng)將相關(guān)條款寫(xiě)入合同當(dāng)中。
（3）現(xiàn)場(chǎng)查看房屋，了解房屋的居住環(huán)境和其他條件
租客應(yīng)提前進(jìn)入房子，查看房屋的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，是否符合居住標(biāo)準(zhǔn)，是否有異味，是否適合居住，這些工作要在簽署合同之前就確認(rèn)清楚，否則如果合同一旦簽署，再與中介機(jī)構(gòu)討價(jià)還價(jià)就沒(méi)那么容易了。
相信在不遠(yuǎn)的將來(lái)，租房監(jiān)管制度會(huì)越來(lái)越完善，小編也祝福大家都能租到自己稱(chēng)心如意的好房子。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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