投拓狗日記 作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
所得稅應該是每一職場人最熟悉的稅，尤其高薪投拓崗，每個月上繳的個人所得稅應該都相當肉疼；同樣地，對于一個公司來說，也應繳納相應的企業(yè)所得稅。
1.企業(yè)所得稅的征收
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》
“是指國家對我國境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外，就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅，個人獨資外企、合伙企業(yè)不適用”。
①所得稅征收的對象是所得額：
對于所得額的定義，就單項目來說，是指項目從收入端，扣除開發(fā)成本、期間費用、稅金附加（附加稅、土增稅）后最終剩得的金額。也即，只有項目存在利潤時，才會有征收所得稅的可能。
②征收方式為按年計征，分期預繳，匯算清繳。
所得稅與增值稅、土增稅的計算階段一致，也存在預繳和清繳兩個階段。因此在投資測算階段也需要考慮單個項目中所得稅的預繳、清繳帶來的現(xiàn)金流的變化。但從實操角度上，往往并不看重單個項目的所得稅金額，而是將該項目公司在一年中發(fā)生的所有業(yè)務（項目）合并在一起進行匯算清繳，并不針對單個項目進行繳納，這也就為企業(yè)所得稅的合理籌劃提供了相應的理論基礎。
特別應當注意的是：既然是企業(yè)所得稅，當然是從企業(yè)角度出發(fā)，這點和土增稅不一樣，土增稅的征收對象是項目。
③所得稅年度間存在虧損額度彌補。
不同于增值稅、土增稅，所得稅在計算上存在“五年虧損彌補期”，即一個項目公司在上一年度發(fā)生了一定金額的虧損，在本年度的所得額為正數(shù)的情況下，會考慮上一年度虧損值對本年度所得額的抵消效果，使得實際繳稅基數(shù)降低，但有效虧損彌補期為五年。
2.企業(yè)所得稅的計算元素
企業(yè)所得稅：即企業(yè)確認收入減去允許扣除金額后的差值，即應納稅所得額，與相應所得稅稅率相乘的過程。從公式的體現(xiàn)上來看：
企業(yè)所得稅 = （銷售收入 – 準予扣除的金額） × 所得稅稅率
對上述公式進行拆解分析，分為三部分結(jié)構(gòu)，分別來看：
結(jié)構(gòu)1：銷售收入：
需注意計算所得稅時該銷售收入需要剔除不征稅收入與免稅收入，防止放大應稅基數(shù)。此外若涉及回遷物業(yè)時，在銷售收入中需加入回遷物業(yè)視同銷售收入。
結(jié)構(gòu)2：準予扣除的金額：
由于收入端是銷售收入口徑，因此成本端也需為不含增值稅的口徑，即損益口徑下的成本費用。
從組成上來看：準予扣除金額 = 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 + 期間費用 + 稅金附加
1、計稅成本展開包括：土地成本（包括土地出讓金、拆遷補償款、契稅、市政配套費） 、工程成本（常規(guī)七項）。
2、期間費用展開包括：管理費用、營銷費用和財務費用。
需特別注意的是：企業(yè)所得稅交稅主體為公司，對于財務費用來說，必須核對其開票主體是否為同一主體公司。特別是在并購類項目中，如果是由于并購貸產(chǎn)生的財務費用（利息）不可以在項目公司計算所得稅時扣除，正是由于并購金額是由受讓方支付給轉(zhuǎn)讓方的，相應的利息也應為受讓方承擔，也就是項目公司的股東承擔，由于主體不是項目公司，因此不能記為項目公司的財務利息，進而不能進入準予扣除金額中。
3、稅金附加展開包括：土增稅、增值稅附加、印花稅。需要注意的是，在標準的所得稅計算體系中，收入端與抵扣端均在不含增值稅的口徑下進行運算，因此只能扣減增值稅附加。
結(jié)構(gòu)3：所得稅稅率
除特殊政策優(yōu)惠地區(qū)外，所得稅稅率一般為25%，特殊地區(qū)（西藏等地區(qū)）稅率為15%左右。由于所得稅稅率存在政策優(yōu)惠的地區(qū)，因此稅率籌劃也成為所得稅籌劃的一個突破點。
3.企業(yè)所得稅的預繳
銷售物業(yè)三大稅均存在預繳和清繳兩個環(huán)節(jié)。兩個環(huán)節(jié)在計算方式上存在著較大的差異。在取得預售銷售收入時，需對企業(yè)所得稅按照月度 / 季度進行預繳。
所得稅預繳的法律依據(jù)
“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先預計按計稅毛利率分季度（月度）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”。
在官方定義中出現(xiàn)了一個專有名詞 ：“計稅毛利率”，即：計稅毛利率 = 計稅毛利 / 預售收入 = （營業(yè)收入 – 計稅成本）/ 預售收入
根據(jù)上述定義總結(jié)所得稅預繳的計算公式為：
所得稅預繳金額 = （預收房款 × 計稅毛利率 – 預繳增值稅 - 預繳增值稅附加 – 預繳土增稅 – 當期發(fā)生含稅期間費用）× 25%
關于計稅毛利率的標準，國稅【2019】31號文，規(guī)定了各類開發(fā)項目的計稅毛利率范圍，各地區(qū)在不違背中央規(guī)定的基礎上需明確劃定。通常，在不明確地區(qū)收費標準的情況下，默認按15% 進行計算。
示例：某房地產(chǎn)項目2019年5月預售房款8000萬元，6月取得預售房款1億元，2019年12月如期交房。其中2019年6月1日以后取得的增值稅專票進項稅額總計500萬元。當?shù)赝猎龆惖念A繳率為 3%，計稅毛利率為15%，則2019年6月預繳的所得稅金額為多少？
解答過程：由于6月預繳的增值稅實操上是 5月預售房款的申報，因此計算上采用的是5月的預售房款。土增稅和所得稅同理。
預繳增值稅=8000萬元 /（1 + 9%）× 3% = 220萬元
預繳土增稅={8000萬元 -[8000/（1+9%）× 3%]}× 3% = 233萬元
預繳所得稅=（8000萬元 ×15%-220 萬元 ×1.12–233 萬元 –500 萬元）×25% = 55萬元
4.企業(yè)所得稅的清繳
企業(yè)所得稅的清繳實行的是按年匯算清繳，即每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工，每年均按照開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）扣減項目后應納所得額征稅。但是房地產(chǎn)在沒有交付的時候沒有確認收入，因此每年的預繳和匯算清繳金額是一致的，一直到交付的時候最終確認收入然后清繳。
簡單地說，即項目公司層面年度發(fā)生的所有業(yè)務統(tǒng)一進行匯算清繳。根據(jù)預繳值，對交付后產(chǎn)生的實際值進行多退少補。
企業(yè)所得稅清繳計算公式為：
企業(yè)所得稅清繳額 = （銷售收入總額 – 準予扣除金額）× 所得稅稅率
銷售物業(yè)三大稅在計算階段上均存在預繳和清繳兩個環(huán)節(jié)。兩個環(huán)節(jié)在計算方式 和邏輯上存在著較大的差異。
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原標題： （二）三分鐘講透，地產(chǎn)所得稅
