觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
隨著公開市場拿地項目的利潤空間愈發(fā)有限，不少房企逐漸將目標轉移至舊改項目，用較低的成本獲取城市核心區(qū)位的土地無疑是一筆不錯的買賣。
對于中海上海公司來說，更是如此。自2020年之后，公司把寶押在舊改身上，便是其出路之一。
2020年7月底，中海與黃浦區(qū)簽約，共同開發(fā)建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目。接近600億元的投資總額，一舉讓其成為中海發(fā)展歷史上投資規(guī)模最大的項目。
然而，如今時隔僅僅1年8個月，中海卻選擇將建國東路街坊項目“一分為二”，撤出了建國東路南側3幅地塊，只留下了北側的2幅宅地。
據觀點新媒體了解，此前，中海與上海中城企業(yè)集團（永業(yè)集團下屬企業(yè)）已按照98%：2%的出資比例，共同成立上海中海海華房地產有限公司（以下簡稱海華公司）和上海中海海庭房地產有限公司（以下簡稱海庭公司）兩家項目公司分別實施項目房屋征收及后續(xù)開發(fā)工作。
其中，海華公司負責實施69、70街坊開發(fā)建設；海庭公司負責實施67、68、71街坊開發(fā)建設。
根據股權變更公告顯示，作為建國東路舊改項目開發(fā)公司之一，海庭公司的股東出資比例由原本的中海（上海）公司出資98%、中城集團出資2%，變更為中海（上海）公司出資2%、永業(yè)集團出資98%。
這意味著，此次股權變更之后，舊改項目將沿著建國東路南北一分為二。北側的69、70街坊地塊將由中海作為大股東，持有98%的權益，而南側的67、68、71街坊地塊將由永業(yè)作為大股東，持有98%的權益。
除了股權之外，中國建筑的公告還將舊改項目的開發(fā)周期、總投資進行了變更。該舊改項目整體開發(fā)周期由原本預計的6年延長至6.5年，總投資由原本預計約590億元增加至595億元。
令市場不解的是，面對曾經費了九牛二虎之力得來的項目，如今中海為什么要選擇“割愛”？
上述公告中雖然沒有具體解釋，但卻有如下一段表述：“項目實施周期較長，因后續(xù)房屋征收、地方政府行業(yè)政策調整、房地產市場情況等變化產生的風險，可能會影響本項目的預期收益?！?/p>
據了解，建國東路舊改項目位于黃浦核心區(qū)域，北鄰新天地、東接老城廂，項目占地面積約 14.75萬平方米，是黃浦最大的成片舊城改造區(qū)域。項目內房屋基本為磚木混合結構的二級以下舊里，房屋總建筑面積約31萬平方米，共涉及到了8500戶、約4萬人口的搬遷。同時，項目內還現存有13處文保建筑。
有業(yè)內人士表示，建國東路舊改難度很高，地塊內居住村民的密度較高且房屋老舊，而且涉及文保建筑年久失修。如何在大規(guī)模居民拆遷與房屋重構下，又能將文保建筑留存下來，對企業(yè)來說是個很大的考驗。
他進一步對觀點新媒體指出，從總投資、整體開發(fā)周期的增加和延長，可以看出該舊改項目實施或許要比想象更難一些。對于中海來說，若按原定的股權比例進行投資，公司前后需要投入超過580億，地上建筑面積成本超過15.5萬元/平方米。而在當前大環(huán)境下，即便是中海，也不得不迫于資金壓力做出割舍。
此外，值得注意的是，中海持有的69、70街坊地塊為純住宅地塊，而撤出的67、68、71街坊地塊則為住宅商辦綜合地塊。
對此，另一分析人士向觀點新媒體指出，中海此前曾明確“今天”（地產開發(fā)）、“明天”（商業(yè)地產等）、“后天”（養(yǎng)老、教育、物流等新產業(yè)）的業(yè)務發(fā)展定位與資源配置。而當今天和明天同時擺在面前時，選擇今天對于“利潤王”中海來說并不奇怪。
資料顯示，永業(yè)集團成立于1994年，是黃浦區(qū)國資委全資控股的功能類國有企業(yè)，承擔著重大項目建設、房產經營、招商引資、園區(qū)運營、市場化物業(yè)、城市更新、舊區(qū)改造、直管公房管理、保障性住房建設管理等諸多職責。
據了解，永業(yè)集團參與打造住宅類公寓項目有永業(yè)公寓、錦麟天地、海華花園、大同花園等；商業(yè)商務類的項目，包括永銀大廈、瑞安廣場、中環(huán)廣場、力寶廣場、金玉蘭廣場等。
而在城市更新方面，永業(yè)集團更是國企中的主力軍，不僅參與淮海路商業(yè)、世博動遷、延中綠地、太平橋綠地等舊改征收工作，還先后打造了思南公館、孫中山行館舊址、《新青年》編輯部舊址等如今的“城市名片”項目。
通常情況下，面對資金需求量大、開發(fā)周期長的舊改項目，永業(yè)集團會選擇合作開發(fā)。除中海外，永業(yè)集團此前還與綠城中國簽訂戰(zhàn)略合作框架協議，雙方將深化全方位合作，共同推動黃浦區(qū)城市更新。
據不完全統計，永業(yè)的合作伙伴超過14家，瑞安、香港新世代、凱德、新加坡發(fā)展置地集團、上海久事、上海申通，皆與其有過項目合作。
作為此次建國東路南側3幅地塊的主導者，其實永業(yè)集團在營收和凈利潤這兩方面都算不上出色。
根據財報顯示，上海永業(yè)2020年的營收為27.71億元，凈利潤2.26億元；2019年營收48.82億元，凈利潤為5.77億元；2018年營收23.32億元，凈利潤2.99億元。
從上述數據可以看出，永業(yè)集團多年維持著營收20余億元、凈利潤不足3億元的業(yè)績，其中2019年業(yè)績大幅增長主要受益于前一年永業(yè)集團與中城集團整合重組，合并了多家房地產動遷公司。
與此同時，永業(yè)集團負債總額也在快速攀升。截至2021年9月30日，永業(yè)集團負債合計322.26億元，相比于2020年末的187.73億元，增長近134.53億元。
對于永業(yè)集團來說，如今一攬子承接建國東路南側的67、68、71街坊地塊絕非易事，未來是否會再次引入合作方值得關注。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
