扒財經(jīng) 作者：黃小妹
來源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun)
11月4日下午，深圳羅湖區(qū)友誼酒店17層大堂，近300名憤怒的投資者將門口堵得嚴嚴實實，進入大堂需要側(cè)著身子往里擠，才能找到落腳的地方。他們的憤怒源于由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔保的理財產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期。
投資者們情緒激動，此起彼伏的爭吵聲讓原本嘈雜的現(xiàn)場更加混亂不堪。佳兆業(yè)方不得已搬出黑板一一記下訴求。
但歷經(jīng)數(shù)小時商議，當天雙方對佳兆業(yè)目前給出的方案分歧依然很大——佳兆業(yè)表示這是基于公司當前的財務(wù)狀況及與金融機構(gòu)、監(jiān)管部門等綜合協(xié)商。這個說法顯然未得到投資者的認可，無論在付息方式，抑或兌付時限上。
雙方的沖突依舊在持續(xù)，當天佳兆業(yè)董事會主席郭英成的連線電話也未能安撫下投資者的情緒。佳兆業(yè)與投資者將在下周三（11月17日）重新商議兌付方案。
佳兆業(yè)集團總裁麥帆、錦恒財富集團主席萬兵、佳兆業(yè)首席財務(wù)官兼高級副總裁吳建新等管理層出席現(xiàn)場，投資者包括業(yè)主、員工等。
大堂正前方，佳兆業(yè)管理層支了一個題字板，由于現(xiàn)場聲音嘈雜，最后佳兆業(yè)管理層與投資者代表選擇將相關(guān)需求和兌付方案寫在題字板上。
投資者將需求寫在題字板右側(cè)：1、首月付30%，然后按季度付30%、30%、10%，一年內(nèi)全部付完，包括本金利息，在2022年11月4日完成；2、郭英成主席蓋章簽字擔保；3、拿出佳兆業(yè)集團在深州地區(qū)的三個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為錦恒財富理財產(chǎn)品的兌付保障；分別為深圳蛇口東角頭，福田東山小區(qū)，福田佳兆業(yè)總部；4、逾期后利息按5%-6%或更高利息計息。
佳兆業(yè)針對投資者的要求，將建議的兌付方案寫在題字板左側(cè)：
1、投資者到期的，當月償還50%本息，后每個月償還本息的10%；
2、郭英成主席蓋章簽字擔保；
3、佳兆業(yè)集團拿出在深州地區(qū)的蛇口東角頭、福田東山小區(qū)、福田佳兆業(yè)總部三個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，作為錦恒財富理財產(chǎn)品的兌付保障；
4、逾期后利息按5%-6%或更高利息計息。
佳兆業(yè)一度搬出了市場環(huán)境差為理由，試圖讓投資者擁有更多同理心。并在現(xiàn)場出具了一份擬處置資產(chǎn)清單，讓投資者對自己的兌付能力有信心。
風(fēng)財訊現(xiàn)場獲悉，擬處置資產(chǎn)共計18個項目，全部為深圳項目，包括住宅、酒店、寫字樓、購物中心、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，包括南山東角頭目、福田東山小區(qū)、深圳佳兆業(yè)科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、深圳金沙灣萬豪酒店、金沙灣國際樂園等，面積合計144.72萬平米，權(quán)益貨值818.248億元，融資余額203.8345億元，資產(chǎn)處置時間為2021年12月-2022年12月之間。
佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成也一度電話連線現(xiàn)場表示，“佳兆業(yè)是負責任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時間，有能力和辦法償還?！?/p>
這是現(xiàn)場佳兆業(yè)管理層與投資者溝通后呈現(xiàn)的第二種方案，但佳兆業(yè)的一攬子還款計劃并沒有得到投資者的一致認可，該方案雙方在現(xiàn)場并未協(xié)商成功。在此之前，佳兆業(yè)提出的第一種方案，也遭到投資人否定。
風(fēng)財訊在現(xiàn)場獲悉佳兆業(yè)的第一份方案詳情：集團將以錦恒財富產(chǎn)品到期時間為順序，采用分期兌付的方式，陸續(xù)兌付本金及利息；
投資者到期的本金，到期到月兌付10%，之后每3個月兌付10%，直至兌付完畢；投資者的利息，在產(chǎn)品到期后將不再計息，原存續(xù)期內(nèi)的利息，在本金兌付完畢后的當月兌付25%，之后每三個月兌付25%，1年內(nèi)兌付完畢。
集團安排于每月20日集中兌付，無論是1號延期還是31號延期到期的本金。以及投資者的收益（利息），均于20日同一安排兌付。若集團資金籌集情況良好，將隨時提前履行兌付本金及利息的義務(wù)。
02 逾期理財恐牽涉3000人
據(jù)悉，佳兆業(yè)集團錦恒財富本金119.13億元，預(yù)計到期利息8.75億元，合計127.88億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前涉及的投資者為2000-3000人。
事實上，此次理財產(chǎn)品逾期兌付之前，佳兆業(yè)流動性危機的展露已經(jīng)有了痕跡可循。
首先是抵押旗下物業(yè)公司部分股權(quán)融資。10月8日，山東高速金融（00412.HK）公告稱，與佳兆業(yè)集團訂立認購協(xié)議，認購由佳兆業(yè)集團發(fā)行的本金總額不超過1.2億美元（約9.36億港元）的票據(jù)。同時，佳兆業(yè)集團將旗下物業(yè)服務(wù)公司佳兆業(yè)美好（02168.HK）67.18%股權(quán)抵押予山東高速金融。港交所數(shù)據(jù)顯示，山東高速金融目前已獲得佳兆業(yè)美好約67.18%的保證權(quán)益。
10月14日，佳兆業(yè)集團控股有限公司（下稱“佳兆業(yè)”）針對市場傳聞對投資者作出澄清與說明。
盡管10月15日，佳兆業(yè)表示計劃回購12月7日到期的票息為6.5%美元債，以增強市場信心。但從10月18日開始，穆迪、標普和惠譽三大評級公司接連下調(diào)佳兆業(yè)集團主體評級。
禍不單行的是，10月27日佳兆業(yè)美元票據(jù)遭遇華人置業(yè)（00127.HK）多次拋售。華人置業(yè)公告顯示，10月19日至25日，其先后累計拋售佳兆業(yè)發(fā)行的美元票據(jù)本金金額合計1.55億美元，造成虧損7.92億港元，折合約1.02億美元。
傳聞稱，佳兆業(yè)集團正在為其在香港上市的物業(yè)管理公司和香港兩處住宅用地尋找買家。目前該公司正忙于償還債務(wù)。
10月底，有消息傳出佳兆業(yè)正在進行區(qū)域架構(gòu)收縮和調(diào)整，包括但不限于撤銷成都地產(chǎn)公司，相關(guān)職能及人員劃歸西南集團；撤銷北京地產(chǎn)公司，相關(guān)職能及人員劃歸北京集團；撤銷上海地產(chǎn)公司，相關(guān)職能及人員調(diào)整至上海集團對應(yīng)部門；撤銷深圳、粵東等城市更新服務(wù)集團。
彼時，佳兆業(yè)回應(yīng)稱，此次架構(gòu)調(diào)整，是集團根據(jù)當下外部環(huán)境和市場行情，對過去職能設(shè)置重復(fù)、業(yè)務(wù)規(guī)模較小、經(jīng)營發(fā)展緩慢的公司、部門進行合并，現(xiàn)有項目、業(yè)務(wù)運營不受影響，一切正常。
從10月初的抵押旗下物業(yè)公司部分股權(quán)融資、到中旬的美元債利息未兌付傳聞，到月底的下調(diào)評級、華人置業(yè)拋售票據(jù)、物業(yè)出售傳聞、組織架構(gòu)調(diào)整等信息均指向了佳兆業(yè)的流動性危機隱現(xiàn)。
不過，翻開佳兆業(yè)2021年半年報，佳兆業(yè)經(jīng)營情況遠未到山窮水盡之時。
中報顯示，截至今年6月底，佳兆業(yè)剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負債率為69.9%，凈負債率為93.7%，現(xiàn)金短債比為1.53倍，“三道紅線”全部轉(zhuǎn)“綠”；同期，佳兆業(yè)的短期借款和長期借款分別為250.17億元、987.61億元，而在手的現(xiàn)金有487.4億元，現(xiàn)金足以覆蓋短債。
國信證券數(shù)據(jù)還顯示，從債務(wù)期限來看，佳兆業(yè)一年內(nèi)到期的債務(wù)占比僅為20%。也就是說，從業(yè)務(wù)角度看來，佳兆業(yè)出現(xiàn)流動性危機的概率極低。
銷售端不樂觀。根據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的公告，2021年9月，佳兆業(yè)合約銷售金額約為57億元，同比下降64.6%；2021年10月，其合約銷售額約81.95億元人民幣，同比下跌30.49%。
據(jù)悉，這是佳兆業(yè)采取降價促銷措施前提下完成的數(shù)據(jù)。過去一個月，佳兆業(yè)在深圳、武漢以及昆明等城市的樓盤均推出了不同折扣的特價房，由此也在黃金周實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績。根據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)，黃金周期間，佳兆業(yè)全國項目累計成交房源超7000套，成交金額超53億元。
和花樣年的戲路如出一轍，理財產(chǎn)品逾期兌付之前，佳兆業(yè)流動性危機“猝不及防”。翻開財報，現(xiàn)金487.4億元足以覆蓋短債，卻兌付不了理財產(chǎn)品逾期本息127億元，佳兆業(yè)和花樣年一樣，又留給了市場一串問號。
對于理財產(chǎn)品兌付問題，佳兆業(yè)管理在現(xiàn)場回應(yīng)：“我們不可能說為了完成兌付，將手上資產(chǎn)包立刻賤賣出去，這需要時間。”
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