通常情況下，通過公開信息渠道查詢審查主體的基本信息，判斷主體的履約能力，征信情況等等。比如說，合作方后續(xù)是否需要投入資金？若是交易前就已經(jīng)進(jìn)入失信被執(zhí)行人名單，那么后續(xù)投入資金的可能性就會(huì)質(zhì)疑。

對(duì)于主體資格這個(gè)問題，出現(xiàn)過與合作方溝通時(shí)的信息不對(duì)稱，記得有一項(xiàng)目的合作方，在初次談判的時(shí)候，提到是自身是國企背景，具有雄厚資金做保障等等，等真正進(jìn)入到合同階段，提供的簽約的主體并非是合作方提到的如此，而是一家新設(shè)的公司，后來了解是合作方的體外公司。但是這從法律關(guān)系上來說，是完全兩個(gè)獨(dú)立的法律主體。若以這個(gè)主體簽約，其履約能力則是存疑的。

對(duì)于地產(chǎn)投資收并購類項(xiàng)目，核心看重的就是項(xiàng)目地塊開發(fā)的價(jià)值收益，對(duì)于項(xiàng)目地塊的基礎(chǔ)信息重點(diǎn)會(huì)考慮的是以下幾個(gè)方面：

1、項(xiàng)目地塊的權(quán)屬信息：項(xiàng)目地塊的四至范圍、獲取方式（招拍掛、協(xié)議、劃撥、投資入股或其他）、土地出讓金票據(jù)及完稅證明等等；另項(xiàng)目地塊是否存在土地閑置，逾期開工、竣工問題等等；項(xiàng)目地塊是否存在抵押、擔(dān)保、租賃等有其他第三方查封等權(quán)利受限的情形，通常這些會(huì)直接影響收地，嚴(yán)重的話即使簽約后也無法實(shí)現(xiàn)順利地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

2、項(xiàng)目地塊的規(guī)劃情況：若無需額外進(jìn)行調(diào)規(guī)且無潛在風(fēng)險(xiǎn)的情況下，則通常按獲取項(xiàng)目地塊的表述即可，通常投拓的同事會(huì)以此為基礎(chǔ)進(jìn)行利潤測(cè)算，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃條件通常會(huì)影響項(xiàng)目整體利潤。

3、項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀情況：項(xiàng)目用地是否存在拆遷，若需拆遷，則要摸清拆遷的進(jìn)度及影響，需了解拆遷總面積、已完成拆遷面積、未完成拆遷面積；已拆遷戶數(shù)，未拆遷戶數(shù)等等；以及其他地上附著物情況，如魚塘、溫室大棚面積等；在山西太原某些地方，甚至存在地下征拆的問題，都需要了解及落實(shí)清楚。同時(shí)，需明確后續(xù)征拆工作由哪方負(fù)責(zé)完成，拆遷補(bǔ)償?shù)人匈M(fèi)用由哪方承擔(dān)，預(yù)計(jì)可完成的期限。若項(xiàng)目地塊的未能實(shí)現(xiàn)清理干凈，無法順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)，也會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的交易。若項(xiàng)目地塊還存在在建、在售的工程，則需要考慮的因素則更多，在此不一一贅述。

4、項(xiàng)目地塊的安置問題：項(xiàng)目地塊是否會(huì)承擔(dān)任何回遷安置問題及異地安置的義務(wù)，這也會(huì)直接影響項(xiàng)目的成本測(cè)算。

1、標(biāo)的公司的股權(quán)是否存在抵押、質(zhì)押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、租賃、與第三方合作等第三方權(quán)利或任何權(quán)利受限制的情況，是否涉及訴訟、仲裁、查封等糾紛。若標(biāo)的公司的股權(quán)已經(jīng)質(zhì)押、查封等，則會(huì)直接影響標(biāo)的公司股權(quán)的收購。

2、與項(xiàng)目地塊相關(guān)的合同等情況，通常情況下，標(biāo)的公司簽署的正常合法經(jīng)營的合同會(huì)選擇繼續(xù)履行。但某些重大合同會(huì)考慮符合公司經(jīng)營理念等，存在解約的情形，這些需在交割前先解決，否則，后續(xù)存在清退困難等問題而影響項(xiàng)目工期的風(fēng)險(xiǎn)。

3、標(biāo)的公司的債權(quán)債務(wù)情況，是否是承債式的收購，還是由原股東剝離債務(wù)等會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的交易對(duì)價(jià)。

4、標(biāo)的公司的勞動(dòng)用工情況，根據(jù)標(biāo)的公司的實(shí)際用工情況處理，是否有存在不合規(guī)之處，明確責(zé)任的承擔(dān)。

一般情況下，雙方進(jìn)合作之前，收購方都會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行法律、財(cái)務(wù)的盡職調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目的情況都會(huì)做詳盡的了解，而且會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的情況設(shè)計(jì)不同的交易模式。那在此就討論通常合作模式會(huì)考慮的情況：

1、先決條件

若項(xiàng)目存在“硬傷”的，則會(huì)設(shè)置交易的先決條件，也是就說，若無法解決這些“硬傷”，則項(xiàng)目的合作就無法繼續(xù)進(jìn)行，比如征拆工作，規(guī)劃批復(fù)等等，通常情況下，會(huì)設(shè)置一定的履行期限，促成原股東方盡快完成。

2、股權(quán)過戶及資料交割

在這個(gè)環(huán)節(jié)，一般原股東方會(huì)考慮資金的給付，而作為收購方會(huì)擔(dān)心資金安全及成本的問題（除去一些商務(wù)性的條款，比如付款比例及進(jìn)度等），通常情況下，雙方會(huì)通過開設(shè)共管賬戶的形式解決此類問題。這里提示若以作價(jià)入股方式合作的話，則需要重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估及成本票據(jù)問題。收購方通常也會(huì)要求原股東方完成的義務(wù)與其需支付的交易對(duì)價(jià)互相掛鉤，當(dāng)然，這也是談判中雙方互相較勁之處，原股東方想盡快收到款項(xiàng)，而收購方則擔(dān)心款項(xiàng)支付完畢后，若項(xiàng)目出現(xiàn)問題，則后續(xù)很難把控。

3、標(biāo)的公司的治理機(jī)制

若是標(biāo)的公司100%股權(quán)收購，則無需考慮太多，均配合轉(zhuǎn)為收購方委派的人員即可。但若收購/增資形式使收購方獲得部分標(biāo)的公司的股權(quán)，則對(duì)標(biāo)的公司的控制權(quán)的安排、并表，操盤、后續(xù)開發(fā)資金來源、盈余資金使用，僵局處理等等也需要明確清楚，后續(xù)股權(quán)過戶及章程設(shè)置也能按照合同落實(shí)執(zhí)行。

4、項(xiàng)目地塊的交地的標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間

若后續(xù)為收購方操盤運(yùn)作，則盡快進(jìn)場(chǎng)盡早實(shí)現(xiàn)開盤，資金回籠也是共贏的局面。

5、其他需原股東方履行的義務(wù)，或需要共同推進(jìn)履行的事項(xiàng)。另外也會(huì)明確因交割日前后的事由產(chǎn)生的所有經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任的明確責(zé)任劃分。

作為一名法律工作者，通常違約責(zé)任會(huì)重點(diǎn)關(guān)注。在審核地產(chǎn)投資類合同的時(shí)候，通常情況下，會(huì)考慮三種情況：

第一種情況，原股東方對(duì)于標(biāo)的公司、項(xiàng)目地塊的披露、承諾的真實(shí)性的違約條款的設(shè)定；

第二種情況，單方毀約的違約條款的設(shè)定；

第三種情況，雙方不按合同約定的時(shí)間及條件完成相應(yīng)的義務(wù)需承擔(dān)的違約情形。

當(dāng)然，由于項(xiàng)目的特殊性，會(huì)針對(duì)在項(xiàng)目設(shè)置一些雙方最有可能違約的情形。

投資項(xiàng)目合同中空白部分的填寫，項(xiàng)目交易稅費(fèi)的承擔(dān)，合作雙方的通訊地址等等。

最后，筆者建議，對(duì)于項(xiàng)目中存在硬傷的，在項(xiàng)目合同簽署完成后，還需關(guān)注項(xiàng)目的履約情況，需要在達(dá)到先決條件后，再啟動(dòng)合作的交易，即簡(jiǎn)單來說，股權(quán)過戶及支付款項(xiàng)，否則的話，會(huì)出現(xiàn)后悔莫及的情況。筆者在此也是拋磚引玉，文章中定有許多不盡完善的地方，也歡迎有更多的同行多多交流學(xué)習(xí)。