作者：炸天團

來源：地產大爆炸（ID:dichandabaozha)

臨近年底，房地產消息也在接踵而至，但如何解讀這些消息顯然已經陷入了混亂。

在混亂里陷久了就很容易忽略大趨勢。事實上，趨勢才是我們更應該去把握的。那么，對于即將到來的2022年，房地產行業(yè)會有哪些趨勢呢？

01 政策放暖的趨勢

12月上旬，中央 zz 局會議與中央經濟 工作會議的接連召開，對2022年房地產整體形勢給出了清晰地答案。

在中央 zz 局會議上，房地產表述主要起到定調作用：

要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

而在中央 經濟 工作會議上的表述則更為詳細：

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

不難看出，兩次會議上對房地產的主基調都是良性循環(huán)和健康發(fā)展，顯然是要對此前因政策從嚴過緊導致房地產銷售驟然下跌和房企集中出現(xiàn)流動性危機等問題進行糾偏。

糾偏過后，政策層面的放暖大概率將延續(xù)到2022年，最終目的是要房地產行業(yè)在長效機制作用下，回歸到正常的軌道里。

02 房貸利率下行的趨勢

最近，媒體頻頻報道各地銀行下調房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”密切相關。

事實上中央 經濟 工作會議全文一出來，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢性寬松，降準和降息在2022年大概率都會發(fā)生。

在全國利率進入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現(xiàn)出下降的趨勢?？陀^來說，引導房貸利率下行，將會對房地產市場回暖帶來直接的刺激。

當然，比房貸利率下行更受購房者關注的是按揭貸款的發(fā)放問題。

央行的數(shù)據(jù)顯示，10月份個人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。

數(shù)據(jù)已經表明，住房按揭貸款正回歸正常，預計2022年將不會再出現(xiàn)如2021年住房按揭貸款大規(guī)模積壓不給放貸的狀況。

不過，推動房價上漲的動力在2022年顯然還是非常不足的，我們預計全年房價走勢估計將呈現(xiàn)出弱勢小幅震蕩。

03 房企融資適度放松的趨勢

住房按揭回歸正常的同時，房企的融資環(huán)境也在回暖。

在央行貨幣政策趨勢性寬松的大背景下，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等有關部門也頻頻喊話金融機構要對房地產合理資金需求要給予支持。

中央層面的政策糾偏與喊話，很快就起到了實質性的作用。數(shù)據(jù)顯示，11月份境內外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。

從保利、招商蛇口等央企、到建發(fā)、華發(fā)等地方國企、再到碧桂園、龍湖等優(yōu)質民企在11月份都啟動了融資發(fā)債，而包括陽光城、中國奧園、花樣年等遭遇流動性危機的房企到期境內外債券也獲得了展期。

目前看，2022年只要中央政策不轉向，優(yōu)質房企正常的融資需求將得到滿足，在融資得到滿足的基礎上迎來一波不錯發(fā)展的機會。

04 降負債降杠桿的趨勢

請注意，融資適度放開將僅限于信用好、穩(wěn)健型的優(yōu)質房企， 而對于高杠桿、高負債的民企而言，2022年將依然處于艱難的處境當中。

2021年下半年以來，伴隨著諸多房企的債務違約，金融機構對房企的信用債信仰已經被打破，即便是融資環(huán)境在2022年全面放開，激進型房企也很難從趨利避害的資本市場上獲得融資。

沒有融資緊靠回款顯然是難以支撐的，這類房企最終可能呈現(xiàn)的結果就是兩種：規(guī)模不斷收縮成為穩(wěn)健型房企；在某個時間點現(xiàn)金流斷裂倒下。

目前看，2022年上半年，激進型房企依然是兇多吉少，我們仍將看到一批知名民企倒在現(xiàn)金流危機里。

05 并購事件增多的趨勢

政府、投資者、債權人、員工、供應商、又或者購房者，在房地產整個產業(yè)鏈條上，他們無一希望房企倒下，但一大批房企要倒下又是客觀現(xiàn)實。

留下的爛攤子怎么處理？

最好的結局或許就是讓優(yōu)質的房企來消化掉這個爛攤子。

12月初，中國銀行間市場交易商協(xié)會召集房企召開了一場座談會，明確銀行間市場支持優(yōu)質房地產企業(yè)發(fā)行債券用于收購風險房企的住宅建設項目。

更有知情人士透露招商蛇口等企業(yè)計劃近期在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產項目的兼并收購。

不出意外，優(yōu)質房企用發(fā)行并購貸的方式兼并收購出現(xiàn)問題的項目與房企或在2022年大行其道。

而這里的優(yōu)質房企，主要是指央企與地方國企，他們有實力也有責任擔當來做這件事情。于社會穩(wěn)定、于房地產健康發(fā)展，于金融市場穩(wěn)定而言，都將是一個不錯的選擇。

06 國企央企崛起的趨勢

今年宅地供應兩集中制度的出臺，已經開始深刻影響房地產行業(yè)的企業(yè)格局。

首先體現(xiàn)在拍地上，第一輪集中土拍時，尚有一些民企參與土地的競拍，并在杭州、南京等城市掀起了一波熱潮，然而，短暫的熱潮后就是長久的死寂。進入第二輪、第三輪集中土拍時，我們已經很少見到民企的身影，轉而是央企在大舉拿地，很多地方國企則擔任了臨時救場的任務。

以目前形勢而言，兩集中制度將會在2022年延續(xù)下來并繼續(xù)發(fā)揮作用，在融資優(yōu)勢愈加明顯的狀態(tài)下，國企央企成為拿地主流的趨勢也將很難扭轉。

而今年的土儲即是明年的規(guī)模，可以預見，2022年的房企銷售排行榜上，以中海、招商蛇口為代表的央企國家隊，以及以建發(fā)、越秀為代表的地方國企代表隊將強勢崛起。

在一個競爭相對充分且與社會民生、金融穩(wěn)定高度相關的行業(yè)里，國企與央企的強勢崛起對于促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，顯然是大有裨益的。

07房企戰(zhàn)略收縮的趨勢

最近幾個月，新城架構調整、陽光城架構調整、弘陽架構調整、旭輝架構調整，幾乎每周都會有房企戰(zhàn)略調整的新聞傳出。

無須諱言，所謂的架構調整背后，都是戰(zhàn)略收縮與人員優(yōu)化。在行業(yè)規(guī)模與利潤見頂?shù)内厔菹?，房企為了生存進行果斷的戰(zhàn)略收縮完全無可厚非。

可以預見的是，2022年，主動進行戰(zhàn)略收縮的房企還將繼續(xù)增多，已經戰(zhàn)略收縮的房企還有可能進一步戰(zhàn)略收縮。

但請記住，善待那些被優(yōu)化的地產人，房企老板們一定要對得起自己的良知。

08 房地產稅逐漸落地的趨勢

今年10月23日，人大常委會做出決定，授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作，十年的靴子終于要落地了。

原本很多業(yè)內預計在今年底就會開始在試點城市落地，不過鑒于當前的市場形勢顯然是有些不合時宜的。即便今年年底不會推進，2022年大概率會循序漸進式的推進落地，而不造成市場的恐慌，不妨礙房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展將是推進落地的前提條件。

09 樓市分化的趨勢

在2016年以前，在中國城鎮(zhèn)化進程的助推下，全國房地產市場可謂是統(tǒng)一的市場，要么一起漲跌，要么就是按照板塊輪動的原則先后漲跌，但整體呈現(xiàn)出明顯的周期性。

在這樣的市場環(huán)境下，調控政策也基本是全國一盤棋的模式，決策權屬于中央。不過，伴隨著中國城鎮(zhèn)化進程的放緩，各地樓市開始分化，尤其是以一二線城市和三四線城市的分化最為明顯：

一二線城市供不應求，要遏制房價過快上漲；三四線城市庫存過剩嚴重，要靠棚改貨幣化提振市場。

在這樣的背景下，中央開始改變調控思路，于2016年政府工作報告中首次提出“因城施策化解房地產庫存”。

直至今日，中國樓市城市間的分化依然嚴重，而年底的中央 經濟 工作會議又一次提到了“因城施策”。不難推測，2022年，樓市購買力向高能級城市聚集的趨勢不會有任何的改變，一二線城市反倒是很有可能迎來一波“避險”行情，即購房者處理掉三四線城市的房子轉而投向更加稀缺的一二線城市，尋求“資產”的保值與增值。

10 商品房銷售規(guī)模下降將成為新趨勢

過去幾年，盡管我們都會談到房地產困難，但是全國商品房銷售金額卻是節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高，而商品房銷售面積同樣是震蕩上升。

不過，無論是人居居住面積，城鎮(zhèn)化率，新增剛需購房人口數(shù)量，還是居民購房的意愿，各種跡象都在表明，2021年大概率將會成為中國商品房歷史上的一個轉折點，由高速增長向緩慢萎縮的轉折點。

此后，房地產市場將徹底從增量時代進入存量時代。相信在這個新趨勢的轉變過程中，房地產新的發(fā)展模式將漸漸顯現(xiàn)，屆時又將會迎來新的增長機會，房地產行業(yè)也會迎來又一次的新生。

最后，在研究房地產10大趨勢時，我們盡量用“大概率”進行表述，而非肯定的表述，畢竟已經經歷了如此多的黑天鵝事件后，說不定2022年又會有新的黑天鵝出現(xiàn)，關注地產大爆炸，我們且行且分析吧。

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原標題： 2022年，中國房地產的10個大趨勢