最近面臨轉(zhuǎn)型和失業(yè)的同行特別多，有不少讀者建議我們灌點雞湯，給大家找找信心。

坦白地說，就房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，現(xiàn)在的情況確實非常糟糕，沒有新增拿地的房企比比皆是，投資等業(yè)務(wù)口因無事可做或者工作不飽和而被裁掉的人員也數(shù)不勝數(shù)。

恒大許家印及其一眾高管被經(jīng)偵部門采取強制措施后，恒大的供應(yīng)商、服務(wù)商、金融機構(gòu)及其他投資機構(gòu)類債權(quán)人、準(zhǔn)業(yè)主等很多都可能被拖死。即便項目欠下的總包款、分包款、材料款、設(shè)計費、營銷費以及金融機構(gòu)的融資款最終由各方自擔(dān)損失，但“保交樓”能否順利實現(xiàn)則始終決定著房地產(chǎn)行業(yè)是否真的可以企穩(wěn)回暖，因為這是改變居民端（購房需求端）預(yù)期的關(guān)鍵所在。

截止今日，不管是另一家頭部民營房企BGY最近又出現(xiàn)的債務(wù)違約還是國央企開發(fā)商目前也面臨的巨大流動性壓力，市場已達成的共識就是房地產(chǎn)這個國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)的持續(xù)下行已全面?zhèn)鲗?dǎo)至上下游配套企業(yè)，包括建筑、鋼鐵、家裝建材、家居家電、設(shè)計、電氣、物業(yè)等相關(guān)行業(yè)都已岌岌可危，尤其裁員、失業(yè)的數(shù)量遠比想象中來得可怕。

很多同行最近又非常頻繁地問我們對房地產(chǎn)行業(yè)走向的看法，盡管中長期的角度只能從宏大敘事的視角去談國運，但短期內(nèi)的政策導(dǎo)向仍決定著很多房企的生死。

我們認為，就當(dāng)前復(fù)雜的內(nèi)外形勢以及經(jīng)濟復(fù)蘇無力的背景而言，拉動房地產(chǎn)的最大依靠或許只有城中村改造和“保交樓”巨大庫存量下的租售并舉（不僅可以“保交樓”，還可以天量地“去庫存”）。至于土拍市場，受限于樓市的弱復(fù)蘇以及融資市場（尤其是民營房企融資）的艱難恢復(fù)，房企對熱點區(qū)域和熱點市場的追逐依舊會是主流，也即一線和強二線城市優(yōu)質(zhì)地塊的土拍依舊會被瘋搶，普通二線及三四五線城市的樓市和土地市場則依舊會繼續(xù)向下。

有很多同行可能會覺得代建行業(yè)對于民營企業(yè)來說也是紅海，事實上，近年來能拿到代建業(yè)務(wù)的絕大多數(shù)都是國央企和混合所有制企業(yè)，民營房企能接到代建業(yè)務(wù)的其實少之又少。直白地說，這一波房地產(chǎn)行業(yè)的爆雷潮后，以國企和城投平臺為主的代建委托方已很難再信任民營企業(yè)，畢竟這已涉及到各種領(lǐng)導(dǎo)層面的責(zé)任問題。

按上述邏輯，不管是城中村改造、“保交樓”的租售并舉還是土拍市場核心區(qū)位的拿地，能出手的或者有能力出手的目前只剩下國央企開發(fā)商以及極個別的優(yōu)質(zhì)民營房企，換句話說，大部分民營房企只能以維持存量項目為主，裁員、倒閉、破產(chǎn)、重組在短期內(nèi)肯定會持續(xù)下去，至于爆雷房企就更難翻身。

今年1-9月，全國土地出讓金為23,873.75億元，同比下降了28.84%。據(jù)中指院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，50家重點房企9月份拿地總額同比下降了57.5%，環(huán)比還下降了24.0%。要知道，8月底和9月初樓市的刺激政策已接近頂峰，但房企的銷售成績和地方政府的賣地收入?yún)s都遠不及預(yù)期。如果按這個趨勢來推測樓市的走向，至少短期內(nèi)不太可能存在房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回暖的可能（我們先前的預(yù)測還是偏樂觀了）。

我們在《城投爆雷風(fēng)險緩解》一文中有提到，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行以及“土地財政”模式難以為繼的情況下，中央的“一攬子化債方案”已順利落地，包括內(nèi)蒙古、天津、遼寧、云南、重慶、廣西、江西等多個省市已公布特殊再融資債券的發(fā)行計劃，另外以南京為代表的城市還專門提出了“國有存量資產(chǎn)資源盤活實施方案”，因此市場方面關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)崩掉后對城投平臺集中爆雷風(fēng)險的擔(dān)憂已大幅減輕。

值得一提的是，就房地產(chǎn)行業(yè)的最新動向而言，與地方政府與城投平臺化債所依賴的盤活存量資產(chǎn)資源的路徑一致，房地產(chǎn)行業(yè)目前也已全面進入存量資產(chǎn)盤活市場。正如我們在《存量資產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)機會爆發(fā)》一文中所述，目前大部分銀行的核心業(yè)務(wù)方向就是存量資產(chǎn)盤活，包括物業(yè)經(jīng)營貸、并購貸、資產(chǎn)證券化等產(chǎn)品方向。

以我們在最近投資業(yè)務(wù)中的感觸為例，跟文旅產(chǎn)業(yè)相關(guān)的優(yōu)質(zhì)酒店的并購熱度非常高，核心區(qū)位的寫字樓收購、運營類業(yè)務(wù)很受追捧，另外就是可以做成長租公寓的資產(chǎn)特別受抄底方歡迎。除此之外，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)目前熱度空前，尤其是國央企和城投平臺將這類資產(chǎn)的Pre-REITs與REITs融資當(dāng)成了政治任務(wù)來對待。

鑒于上述分析，如果說城中村改造、“保交樓”的租售并舉以及土拍市場核心區(qū)位的拿地給民營房企設(shè)置的門檻越來越高，那么房地產(chǎn)存量市場的盤活肯定是當(dāng)前更值得民營房企探索的業(yè)務(wù)方向。以萬達、新城等典型房企為例，商辦市場的深耕并不比傳統(tǒng)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)差上多少，尤其在現(xiàn)金流方面存量資產(chǎn)的運營業(yè)務(wù)具有著明顯的優(yōu)勢。

總之，不管是存量項目的維護、推進和處置，還是存量資產(chǎn)的盤活和運營，我們認為民營房企在目前這個特別困難的時期依舊存在業(yè)務(wù)突破的可能，接下去的事情則只能交給時間去證明。