丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)
自2021年2月深圳首發(fā)出臺(tái)二手房參考價(jià)后，不僅一二線城市不斷跟進(jìn)，熱點(diǎn)三線城市也被加入指導(dǎo)價(jià)范疇。截至目前，全國已有約15個(gè)城市出臺(tái)二手房參考價(jià)，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，參考價(jià)落地后以滬深為代表的二手房市場出現(xiàn)了以下幾方面變化：
二手房成交7連跌，10月成交面積環(huán)比再降21%，同比跌幅擴(kuò)至46%。 深圳二手房成交面積創(chuàng)歷史新低，同比跌幅擴(kuò)至81%，成交均價(jià)同比下跌12%。 深圳二手房可比價(jià)格由95%小區(qū)上漲轉(zhuǎn)為95%小區(qū)下跌，可比價(jià)格中位數(shù)下跌23%。 上海二手房成交面積同比下降54%，成交均價(jià)同比下跌7%。 上海二手房可比價(jià)格由73%小區(qū)上漲轉(zhuǎn)為69%小區(qū)下跌，可比價(jià)格中位數(shù)下跌6%。
在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前，深圳二手房價(jià)格快速上漲、上海二手房價(jià)格整體平穩(wěn)上漲，而在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，深滬二手房量價(jià)逆轉(zhuǎn)由漲轉(zhuǎn)跌，深圳成交面積更是創(chuàng)年內(nèi)新低，“一二手倒掛”現(xiàn)象已大大緩解，結(jié)合全國70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來看，未來不排除仍將繼續(xù)保持下降態(tài)勢。
01.深圳二手房成交創(chuàng)新低6，成以上小區(qū)跌幅超20%
2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布公告宣布，為貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》有關(guān)規(guī)定，促進(jìn)二手住房市場信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。
受此影響，深圳二手房市場成交連續(xù)7個(gè)月下滑。10月，深圳二手房成交面積進(jìn)一步回落至8萬平方米，創(chuàng)歷史新低，環(huán)比再降50%，同比跌幅擴(kuò)至81%。成交均價(jià)持續(xù)下滑至55805元/平方米，環(huán)比基本持平，同比下跌12%。1-10月，深圳二手房累計(jì)成交324萬平方米，同比下降57%。
圖：2019年1月-2021年10月
深圳二手房成交量價(jià)（萬平方米、元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前，深圳二手房價(jià)格快速上漲。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，深圳2021年1月二手住宅小區(qū)售價(jià)較2019年12月大幅上漲，可比價(jià)格漲幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為24%和22.6%，經(jīng)營貸踴躍進(jìn)場投資炒房乃是重要因素。其中，多達(dá)63.4%的二手房小區(qū)可比價(jià)格漲幅超20%，可比價(jià)格漲幅在10%-20%的二手房小區(qū)占比同樣達(dá)到22.4%。
而在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，深圳二手房價(jià)格急速下跌。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，深圳2021年10月二手住宅小區(qū)售價(jià)較2021年1月趨勢性下滑，可比價(jià)格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為-23.1%和-21.6%，二手房價(jià)格現(xiàn)已基本回歸到2019年底。其中，多達(dá)66.9%的二手房小區(qū)可比價(jià)格跌幅超20%，另有21%的二手房小區(qū)可比價(jià)格跌幅在10%-20%。
表：深圳二手住宅小區(qū)可比價(jià)格變化
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
表：2021年10月較2021年1月
深圳部分二手住宅小區(qū)可比價(jià)格變化（元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
02.上海二手房成交同比降54%，近4成小區(qū)跌幅10%-20%
2021年7月9日，上海房管局召開規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議，要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。交易管理部門將以市場真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。
7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)一步發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的補(bǔ)充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒有通過掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。
受此影響，上海二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，10月成交面積109萬平方米，環(huán)比增長11%，同比仍下降54%。成交均價(jià)38811元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性微漲1%，同比仍下跌7%。1-10月，上海二手房累計(jì)成交2040萬平方米，同比增長8%。
圖：2019年1月-2021年10月
上海二手房成交量價(jià)（萬平方米、元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前，上海二手房價(jià)格整體保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，上海2021年6月二手住宅小區(qū)售價(jià)較2019年12月穩(wěn)步上漲，可比價(jià)格漲幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為9.7%和9.5%。其中，可比價(jià)格漲幅超20%的二手房小區(qū)占比多達(dá)28.6%，可比價(jià)格漲幅在10%-20%或者0%-10%的二手房小區(qū)占比都在20%以上。
而在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，上海二手房價(jià)格則由漲轉(zhuǎn)跌。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，上海2021年10月二手住宅小區(qū)售價(jià)較2021年6月溫和下跌，可比價(jià)格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為-6.3%和-4.7%。其中，可比價(jià)格跌幅在10%-20%的二手房小區(qū)占比多達(dá)37.2%，其次為可比價(jià)格跌幅在0%-10%的二手房小區(qū)，占比約31.8%，另有31%的二手房小區(qū)可比價(jià)格仍有所上漲。
表：上海二手住宅小區(qū)可比價(jià)格變化
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
表：2021年10月較2021年6月
上海部分二手住宅小區(qū)可比價(jià)格變化（元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
03.15城落地二手房參考價(jià)，普遍低于實(shí)際成交價(jià)
自深圳首推二手房參考價(jià)至今，全國已有約15個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，其中，北京為海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)于9月末發(fā)布的無強(qiáng)制執(zhí)行力的非公開倡議。
目前來看，二手房成交參考價(jià)已經(jīng)成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施，主要涉及三方面內(nèi)容。
其一，依據(jù)二手房網(wǎng)簽價(jià)、評(píng)估價(jià)以及周邊新房售價(jià)，綜合形成二手房成交參考價(jià)，指導(dǎo)價(jià)普遍低于市場實(shí)際成交價(jià)。例如寧波，多數(shù)小區(qū)指導(dǎo)價(jià)僅相當(dāng)于實(shí)際成交價(jià)的8折，部分小區(qū)更是相當(dāng)于實(shí)際成交價(jià)的5折。
其二，以二手房成交參考價(jià)為基準(zhǔn)，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。上海最為嚴(yán)苛，二手房貸款額度執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)取最低。
其三，覆蓋范圍分批次、分區(qū)域而定，例如成都接連發(fā)布三個(gè)批次住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)，又如北京率先在海淀區(qū)29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)試點(diǎn)二手房指導(dǎo)價(jià)。
04.16城二手房成交環(huán)比降21%同，比跌幅擴(kuò)至46%
隨著更多城市紛紛落地二手房成交參考價(jià)，4月以來二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交逐月走低，市場形勢愈加嚴(yán)峻。
10月，二手房市場異常低迷，16個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市成交面積493萬平方米，環(huán)比再降21%，同比跌幅擴(kuò)至46%。其中，8成以上城市成交環(huán)比繼續(xù)下降，深圳、東莞更是創(chuàng)年內(nèi)新低，環(huán)比皆腰斬。各城市成交同比皆降，近4成城市同比腰斬，深圳、杭州同比跌幅更是超80%。
2021年前10月，16城累計(jì)成交9101萬平方米，同比漲幅進(jìn)一步收窄至2%。其中，4成以上城市累計(jì)成交同比轉(zhuǎn)跌，深圳更以57%的累計(jì)同比跌幅居首。
表：2021年10月較2021年6月
上海部分二手住宅小區(qū)可比價(jià)格變化（元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
不僅如此，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格年內(nèi)首次轉(zhuǎn)降，環(huán)比下跌0.2%，10月跌幅進(jìn)一波擴(kuò)大，環(huán)比下跌0.3%。
從10月份一二三線城市二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.4%、-0.3%和-0.4%，三類城市均有不同程度的價(jià)格下降。這也說明當(dāng)前各類城市二手房都面臨壓力，類似壓力也會(huì)傳導(dǎo)到一手房市場上，部分房東房屋置換會(huì)有壓力，進(jìn)而也會(huì)影響一些改善型新房項(xiàng)目的去化。
從二手房的降價(jià)城市數(shù)量看，10月份達(dá)到了64個(gè)城市，較9月時(shí)的52個(gè)又增加了12個(gè)。據(jù)此可以認(rèn)為，大概有90%的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。
二手房在當(dāng)前新房市場整體降溫的背景下，出現(xiàn)了更為明顯的降價(jià)，與一手房相比，二手房市場的降溫現(xiàn)象其實(shí)更為嚴(yán)重，無論是環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)還是同比漲幅數(shù)據(jù)都更甚于一手房。
一直以來上海和深圳市場在一線城市中相對堅(jiān)挺，而如今二手房量價(jià)逆轉(zhuǎn)，可比價(jià)格中位數(shù)分別下跌23%和6%，一葉知秋，二手房市場的冬天已然到來。
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原標(biāo)題： 深滬二手房量價(jià)逆轉(zhuǎn)，深圳6成以上小區(qū)跌幅超20%
