作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

剛剛過(guò)去的十一假期，因?yàn)橐粍t傳聞，隱秘霸主合生創(chuàng)展站上了輿論C位。

根據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，多位知情人士表示，合生創(chuàng)展集團(tuán)擬收購(gòu)恒大物業(yè)約51%股權(quán)，最終的交易細(xì)節(jié)仍有待雙方進(jìn)一步公告方可確定。

10月4日，恒大物業(yè)發(fā)布公告：短暫停牌，因?yàn)椤耙环輼?gòu)成內(nèi)幕消息及可能全面要約公司股份的公告?！?/p>

同日，合生創(chuàng)展亦短暫停牌并公告：是有關(guān)本公司一項(xiàng)主要交易（本公司在該交易下同意收購(gòu)一家在聯(lián)交所上市之公司的股份）……

那么問(wèn)題來(lái)了：為什么是合生創(chuàng)展？

01

“虎落平陽(yáng)”

在杠桿地產(chǎn)印象里，合生創(chuàng)展很“神秘”，因?yàn)榉滞獾驼{(diào)。年輕的桿友可能不會(huì)想到，這是一艘地產(chǎn)界曾經(jīng)的“航母”。

朱孟依，合生創(chuàng)展掌門人，1959年8月出生于廣東省梅州市豐順縣，1992年與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創(chuàng)辦合生創(chuàng)展集團(tuán)。

2004年，包工頭出身的朱孟依領(lǐng)導(dǎo)合生創(chuàng)展，銷售破百億元，成為我國(guó)大陸地區(qū)首家破百億的房企。注意，杠桿地產(chǎn)必須重復(fù)一遍，百億級(jí)銷售，那可是2004年。

行業(yè)里經(jīng)常說(shuō)的段子是，當(dāng)年恒大的銷售額為14.4億元、碧桂園為32.4億元、富力地產(chǎn)64億元、雅居樂(lè)為45億元。

這些十多年前的數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確性我們不好再去一一查證。但杠桿地產(chǎn)可以確認(rèn)的是，那一年的確是朱孟依的高光時(shí)刻。

有人稱朱孟依“隱秘霸主”，也有人說(shuō)他是“地下教父”。能夠被稱為霸主、教父，不是一般人。

事實(shí)上，當(dāng)初的地產(chǎn)界就對(duì)合生創(chuàng)展有“華南五虎”之一的美譽(yù)，其余“四虎”分別是碧桂園，恒大，富力，雅居樂(lè)。

這“五虎”的共同點(diǎn)是均從廣東起家，規(guī)模化發(fā)展，面向全國(guó)，都在香港上市。

但2004年之后的很多年，合生創(chuàng)展的故事沒(méi)那么輝煌了。合生創(chuàng)展的銷售額，這10多年，最高時(shí)也只有數(shù)百億元，有時(shí)候甚至可憐到只有幾十億元。

2020年算是高增長(zhǎng)期，公告顯示，當(dāng)年合生創(chuàng)展銷售額358.34億元，同比增長(zhǎng)53.68%。2021上半年，合生創(chuàng)展銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額212.27億元。

數(shù)據(jù)里隱約可以看到，合生創(chuàng)展腳步慢了不少。

02

2021上半年：增速不錯(cuò)，毛利率凈利率下滑

2021年的半年報(bào)里，我們可以看到合生創(chuàng)展最近的生存狀態(tài)。

合生創(chuàng)展的業(yè)務(wù)分為地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)管理、投資和基建五大板塊。2021上半年，其主營(yíng)的地產(chǎn)板塊確認(rèn)銷售額為64.83億港元。有關(guān)交付及落成物業(yè)的整體平均售價(jià)為每平米21241港元（17776元），較去年同期上升8%。

合約銷售金額上面杠桿地產(chǎn)也說(shuō)了：212.27億元。以產(chǎn)品類型分類來(lái)看，這其中以剛改盤銷售占比最大，為60%，其次是高端盤占比38%，最后為遠(yuǎn)郊盤占比2%；

按區(qū)域來(lái)看，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是合生創(chuàng)展的主要吸金地，今年上半年貢獻(xiàn)了102.96億元的合約銷售額，其次為大灣區(qū)78.15億元、長(zhǎng)三角31.16億元。

從上述數(shù)據(jù)里，我們大概能看出合生創(chuàng)展的布局：主打中高端產(chǎn)品，深耕東部核心城市群。

物業(yè)管理方面，2021上半年，合生活小區(qū)及物業(yè)管理的抵銷前收益分別為7.69億港元和8.25億港元，同比上升264%和20%。

值得一提的是投資板塊，這方面合生創(chuàng)展的成果頗豐。

2021上半年，合生創(chuàng)展按公平值透過(guò)其他全面收入列賬的財(cái)務(wù)資產(chǎn)為41.03億港元；按公平值透過(guò)損益列賬的財(cái)務(wù)資產(chǎn)為287.87億港元。于一級(jí)市場(chǎng)及二級(jí)市場(chǎng)之投資收入為50.07億港元。

合生創(chuàng)展年中報(bào)里如此介紹自己的投資業(yè)務(wù)：專注高新科技類股權(quán)投資。板塊以中長(zhǎng)期持有為目標(biāo)進(jìn)行配置，在低息環(huán)境下為現(xiàn)金盈余尋找更高的資本回報(bào)及穩(wěn)定現(xiàn)金流。

朱孟依之女朱桔榕，出生于1989年，人大金融專業(yè)畢業(yè)，2012年開始入主合生創(chuàng)展集團(tuán)。先后擔(dān)任總裁助理、執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁、董事會(huì)副主席等職務(wù)。投資板塊也是在“二代”朱桔榕接班以后逐漸發(fā)展起來(lái)的。

2021上半年，合生創(chuàng)展的毛利率有所下降，從去年同期的67%下降至63%，主要是由于物業(yè)發(fā)展分部交付產(chǎn)品的類型及檔次所影響。

凈利率也隨之下滑，從去年同期的47.6%左右，將至今年上半年的35.3%。

03

坦途還是深淵？

資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，合生創(chuàng)展表現(xiàn)很穩(wěn)定。今年上半年為67.03%，最近的這近10年，合生創(chuàng)展的資產(chǎn)負(fù)債率都控制在50%+至60%+這個(gè)區(qū)間，波動(dòng)較小。

截至2021上半年，合生創(chuàng)展的資產(chǎn)總值及負(fù)債總額分別為3333.60億港元及2234.42億港元；負(fù)債對(duì)資產(chǎn)比率（即負(fù)債總額對(duì)資產(chǎn)總值（不包括非控制性權(quán)益）比率）為67%，與2020年末持平。

三道紅線來(lái)看，合生創(chuàng)展是綠擋房企：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63.22%、凈負(fù)債率為75.28%、現(xiàn)金短債比為1.06。

現(xiàn)金及銀行存款方面，合生創(chuàng)展2021上半年為428.55億港元，2020年末這一數(shù)據(jù)為296.5億港元?，F(xiàn)金及銀行存款當(dāng)中76.19%為人民幣，余下13.76%、10.04%及0.01%分別為港元、美元及其他幣種。

此次和恒大的交易如果確如報(bào)道所言，51%的股份超過(guò)400億港元，對(duì)于合生創(chuàng)展來(lái)說(shuō)，雖然接得了，但消化起來(lái)還是有壓力。

這次收購(gòu)傳言背后，隱約可以看到的是朱孟依的“野心”。雖然不做大哥很多年，但他從來(lái)不服氣。比如在已經(jīng)“掉隊(duì)”許久后，2017年，朱孟接連拿下數(shù)個(gè)萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目。

他甚至定下計(jì)劃，“2019年銷售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長(zhǎng)率”。

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)是：2020年的合生創(chuàng)展，雖然實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，但離800億元還相差甚遠(yuǎn)。

但如今，這幾年留給房地產(chǎn)行業(yè)彎道超車的機(jī)會(huì)已經(jīng)不多，物業(yè)賽道勉強(qiáng)算得上一個(gè)。此時(shí)出手，確實(shí)是個(gè)好時(shí)機(jī)。

那么多“危險(xiǎn)”——從國(guó)美案中走出，安然度過(guò)2008年的金融危機(jī)，遭遇“京津新城”滑鐵盧……都過(guò)來(lái)了。

前方是坦途還是深淵？走了才知道。3000多萬(wàn)平米的較低成本土儲(chǔ)就是堅(jiān)硬后盾。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 超級(jí)重磅！合生創(chuàng)展：坦途還是深淵？