地產(chǎn)項(xiàng)目融資性售后回購(gòu)的操作邏輯是解決融資款的輸入問(wèn)題，以我們的項(xiàng)目操作為例，我們與開(kāi)發(fā)商簽訂《物業(yè)買賣合同》或《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》，并向開(kāi)發(fā)商支付價(jià)款（實(shí)際為融資款），約定融資到期日由開(kāi)發(fā)商按“本金+利息”的總價(jià)款回購(gòu)物業(yè)或項(xiàng)目。該種方式對(duì)于我們來(lái)說(shuō)主要是解決兩個(gè)問(wèn)題：一是通過(guò)物業(yè)轉(zhuǎn)讓款的支付達(dá)到發(fā)放融資款的目的，也即解決放款通道的問(wèn)題；二是在風(fēng)控層面，我們可以選擇直接過(guò)戶物業(yè)到自己名下（相當(dāng)于代持物業(yè)），亦可選擇不過(guò)戶而直接辦理抵押，比如國(guó)內(nèi)一部分城市都允許物業(yè)買賣雙方簽訂《物業(yè)買賣合同》后將物業(yè)辦理抵押至買受人名下，由此解決買受人（前融機(jī)構(gòu)）的抵押權(quán)人資質(zhì)的問(wèn)題（具體操作需因各個(gè)城市而異）。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定，售后回購(gòu)中原銷售方負(fù)有回購(gòu)義務(wù)且回購(gòu)價(jià)格不低于原售價(jià)的，應(yīng)當(dāng)視為融資交易，在融資性售后回購(gòu)的交易安排中，開(kāi)發(fā)商是以“本金+固定利息”的對(duì)價(jià)回購(gòu)物業(yè)，因此融資交易的定性也非常明顯。實(shí)務(wù)中，盡管很多市場(chǎng)交易方仍舊十分擔(dān)憂售后和回購(gòu)兩個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但因融資層面經(jīng)常通過(guò)不過(guò)戶（只辦理抵押）或讓與擔(dān)保的代持邏輯來(lái)處理，且稅局在融資交易的定性上偏差不會(huì)太大，因此融資性售后回購(gòu)的前融模式在解決放款路徑和抵押?jiǎn)栴}方面的優(yōu)勢(shì)就顯得異常突出，以下我們就在建工程或其他物業(yè)進(jìn)行融資性售后回購(gòu)的前融操作做詳細(xì)介紹和說(shuō)明。

如果不是地產(chǎn)融資監(jiān)管政策的收緊，可能很少開(kāi)發(fā)商會(huì)注意到融資性售后回購(gòu)的具體操作方式，以我們常規(guī)的操作為例，該融資方式所涉融資要素的情況大致如下：

1. 授信及融資金額：一般按照物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70%-80%來(lái)確定融資金額，其中根據(jù)我們財(cái)富中心的募集經(jīng)驗(yàn)，部分國(guó)企及外資類機(jī)構(gòu)更偏好開(kāi)發(fā)商單個(gè)項(xiàng)目10億或以上的融資需求，只是抵押物價(jià)值不能太小，當(dāng)然也可以幾個(gè)項(xiàng)目打包處理。

2. 融資期限：一般在3-5年不等，相比經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在期限設(shè)置上會(huì)更加靈活。

3. 融資成本：一般為年化12%-15%不等，具體需根據(jù)資產(chǎn)情況和開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、實(shí)力情況綜合判定。

4. 擔(dān)保措施：一般以資產(chǎn)抵押或過(guò)戶為主，開(kāi)發(fā)商所屬集團(tuán)提供擔(dān)保，或提供其他項(xiàng)目擔(dān)保等輔助風(fēng)控措施。

從上述融資要素的說(shuō)明來(lái)看，前融機(jī)構(gòu)操作融資性售后回購(gòu)業(yè)務(wù)不僅能解決放款通道的合規(guī)性問(wèn)題，并能更為順利地通過(guò)資產(chǎn)過(guò)戶或抵押解決風(fēng)控?fù)?dān)保措施問(wèn)題，因此就融資和放款本身的操作優(yōu)勢(shì)也非常明顯，具體有如下幾點(diǎn)：

1. 授信額度（或融資金額）大：相比銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，我們前融機(jī)構(gòu)的融資性售后回購(gòu)模式的融資額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行可以給到的授信額度。

2. 適用范圍廣：相比銀行、信托類機(jī)構(gòu)只盯著百?gòu)?qiáng)或地方龍頭房企的業(yè)務(wù)，很多資質(zhì)比較弱的開(kāi)發(fā)商或者無(wú)法在銀行或信托機(jī)構(gòu)找到開(kāi)發(fā)貸或經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的中小開(kāi)發(fā)商都可以選擇這種融資性售后回購(gòu)模式，也即這個(gè)方式剛好能彌補(bǔ)中小開(kāi)發(fā)商的融資需求。

3. 資金使用靈活：開(kāi)發(fā)商通過(guò)融資性售后回購(gòu)的方式獲得資金后，可以用到集團(tuán)補(bǔ)流、土地前融或其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用等用途，相比持牌機(jī)構(gòu)放款的投后監(jiān)管，融資性售后回購(gòu)模式能更好地解決經(jīng)營(yíng)的需求。

4. 出表的功能：相比抵押貸款等常規(guī)的貸款品種，融資性售后回購(gòu)更能解決資產(chǎn)較重開(kāi)發(fā)商的盤活資產(chǎn)和增加流動(dòng)資金的需求，其中在融資層面的出表功能也特別明顯。

根據(jù)我們操作融資性售后回購(gòu)業(yè)務(wù)的相關(guān)情況，就該類業(yè)務(wù)的準(zhǔn)入要求簡(jiǎn)要總結(jié)如下：

1. 主體要求：對(duì)開(kāi)發(fā)商主體及資信、評(píng)級(jí)等沒(méi)有硬性要求，主要看資產(chǎn)質(zhì)量，不過(guò)項(xiàng)目或物業(yè)體量不宜太小，開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)需較為成熟，比如融資期限內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和倒閉風(fēng)險(xiǎn)。

2. 準(zhǔn)入?yún)^(qū)域：大部分機(jī)構(gòu)偏好大灣區(qū)（特別是深圳）物業(yè)或省會(huì)城市等強(qiáng)二線城市物業(yè)，其中深圳物業(yè)一般可以在全市范圍內(nèi)，其他城市物業(yè)原則上要求位于核心地段的優(yōu)先。

3. 業(yè)態(tài)要求：商業(yè)為主，比如商務(wù)公寓、商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓等大宗物業(yè)，具體操作標(biāo)的可以是整棟，可以是部分，總的來(lái)說(shuō)是起到抵押擔(dān)保作用，貨值足夠覆蓋融資金額即可。

4. 放款準(zhǔn)入階段：432階段后的封頂階段項(xiàng)目、準(zhǔn)預(yù)售階段或已經(jīng)具有產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目都可以進(jìn)行融資性售后回購(gòu)的操作，原則之一就是一定不會(huì)出現(xiàn)工程爛尾情況。

5. 還款來(lái)源：需要有明確的還款來(lái)源，比如其他項(xiàng)目的銷售回款、租金收入等。

前文有提到，融資性售后回購(gòu)本質(zhì)上屬于融資行為。實(shí)務(wù)中，一部分開(kāi)發(fā)商并非真的需要回購(gòu)物業(yè)，因此上述操作基本不用考慮稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的問(wèn)題；另外一種情況是前融機(jī)構(gòu)只是為了辦理資產(chǎn)的抵押登記或代持產(chǎn)權(quán)，因此更多地是服從于放款的風(fēng)控處理，甚至市面上有不少機(jī)構(gòu)純粹是為了解決放款通道或抵押的問(wèn)題，而直接以陰陽(yáng)合同等方式規(guī)避稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。不管如何，因稅務(wù)層面對(duì)售后回購(gòu)的融資交易特征已給出明確定性，因此稅費(fèi)問(wèn)題及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很多時(shí)候?qū)θ谫Y本身的影響可能比較有限。

依據(jù)新收入準(zhǔn)則（2018年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》），售后回購(gòu)業(yè)務(wù)要區(qū)分為：1.企業(yè)因存在與客戶的遠(yuǎn)期安排而負(fù)有回購(gòu)義務(wù)或企業(yè)享有回購(gòu)權(quán)利的業(yè)務(wù)；2.企業(yè)應(yīng)客戶要求回購(gòu)商品的業(yè)務(wù)。對(duì)于第一類業(yè)務(wù)，回購(gòu)價(jià)格不低于原售價(jià)的，應(yīng)當(dāng)視為融資交易；回購(gòu)價(jià)格低于原售價(jià)的，應(yīng)當(dāng)視為租賃交易。對(duì)于第二類業(yè)務(wù)，客戶具有行使該要求權(quán)重大經(jīng)濟(jì)動(dòng)因的，參照第一類業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)將售后回購(gòu)作為租賃交易或融資交易，否則，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其作為附有銷售退回條款的銷售交易。

在前融業(yè)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)物業(yè)的價(jià)格是不低于原售價(jià)的（回購(gòu)價(jià)為原售價(jià)+利息），且開(kāi)發(fā)商無(wú)法避免回購(gòu)義務(wù)，其業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商以物業(yè)作為抵押取得借款的融資行為。具體操作上，開(kāi)發(fā)商在出售物業(yè)時(shí)要承諾回購(gòu)物業(yè)，該物業(yè)的使用、獲利及實(shí)際控制也仍屬開(kāi)發(fā)商，因此開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該確認(rèn)“售后”收入，也即應(yīng)將該出售款項(xiàng)確認(rèn)為一筆金融負(fù)債，并將出售款項(xiàng)和回購(gòu)價(jià)格的差額在融資期限內(nèi)確認(rèn)為利息費(fèi)用等。

會(huì)計(jì)處理層面，簡(jiǎn)單來(lái)講，在不考慮相關(guān)稅費(fèi)影響時(shí)，開(kāi)發(fā)商在“出售”物業(yè)時(shí)，應(yīng)借記“銀行存款”和“未確認(rèn)融資費(fèi)用”，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”，并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本借記“發(fā)出商品”，貸記“庫(kù)存商品”。融資期間計(jì)量融資費(fèi)用時(shí)應(yīng)借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，貸記“未確認(rèn)融資費(fèi)用”。融資期滿，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)物業(yè)時(shí)應(yīng)借記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”，貸記“銀行存款”，并同時(shí)借記“庫(kù)存商品”，貸記“發(fā)出商品”。具體會(huì)計(jì)處理應(yīng)視合同交易安排和實(shí)際情況而定。

1. 增值稅：由于開(kāi)發(fā)商通過(guò)售后回購(gòu)協(xié)議對(duì)已銷售的物業(yè)仍具有控制管理權(quán)，不符合收入確認(rèn)條件，參照融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于增值稅征稅范圍，不繳納增值稅，所以開(kāi)發(fā)商出售和回購(gòu)物業(yè)的環(huán)節(jié)也無(wú)需繳納增值稅，但前融機(jī)構(gòu)方收取的利息是提供貸款服務(wù)需要繳納增值稅。

2. 企業(yè)所得稅：依據(jù)國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》第（三）項(xiàng)：采用售后回購(gòu)方式銷售商品的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商銷售物業(yè)不確認(rèn)收入，無(wú)需繳納企業(yè)所得稅，前融機(jī)構(gòu)收到利息后就利息收入需繳納企業(yè)所得稅。

3. 土地增值稅：由于沒(méi)有明確條文規(guī)定，根據(jù)土地增值稅征稅原則，參考房產(chǎn)抵押來(lái)看，開(kāi)發(fā)商出售物業(yè)時(shí)，如果沒(méi)有發(fā)生物業(yè)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移就無(wú)需繳納土地增值稅，如果物業(yè)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，即發(fā)生了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為就應(yīng)該繳納土地增值稅。部分情況下我們會(huì)要求開(kāi)發(fā)商將物業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給我們，所以要交土地增值稅。

4. 契稅：依據(jù)《契稅法》，契稅主要是以境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)人征稅的一種財(cái)產(chǎn)稅。所以發(fā)生了物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移就需要繳納契稅。

5. 印花稅：依據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商和前融機(jī)構(gòu)簽訂的《物業(yè)買賣合同》應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計(jì)稅貼花。如果雙方簽訂了《融資性售后回購(gòu)合同》，應(yīng)按“借款合同”計(jì)稅貼花。