今年1月份財(cái)政部聯(lián)合稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)稅收的公告[財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第3號(hào)]，大大減輕了原始權(quán)益人的稅負(fù)壓力。

在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展的如火如荼的同時(shí)，相關(guān)稅收制度也在逐步完善，雖然相較于美國等發(fā)達(dá)國家，我國現(xiàn)階段對(duì)于REITs的稅負(fù)比較溫和，但是仍然存在多重征稅的問題，而減少REITs運(yùn)營環(huán)節(jié)中因形式轉(zhuǎn)讓和多重收益分配流程而導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題，也一直是政策制定的目標(biāo)導(dǎo)向。

下面就請(qǐng)大家跟著小編一起來看看公募REITs的稅收問題！

公募REITs在我國雖然起步較晚，但是類REITs發(fā)行已經(jīng)較為成熟，大家對(duì)REITs的交易結(jié)構(gòu)也很了解，概括為兩個(gè)字就是，復(fù)雜！復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)也是造成REITs稅收復(fù)雜性的直接原因，而類REITs的“高賦稅”也是勸退一些發(fā)行人的原因之一。我們先從交易結(jié)構(gòu)看起，其實(shí)上市的公募REITs交易結(jié)構(gòu)都很相似，這里我們選取了兩只來說明，分別是招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs和中航首鋼生物質(zhì)REITs。

觀察上述兩只產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)可以看出主要可以分為兩個(gè)部分，專項(xiàng)計(jì)劃端（也可以說是項(xiàng)目端）及公募基金端，公募基金端的稅收相對(duì)比較清晰簡單，而專項(xiàng)計(jì)劃端因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)較為復(fù)雜而導(dǎo)致稅收結(jié)構(gòu)也較為復(fù)雜。對(duì)于公募REITs來說整個(gè)過程的涉稅環(huán)節(jié)主要有3個(gè)，分別是設(shè)立收購、持有運(yùn)營和退出。

上圖為小編根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)稅收制度，參考公募REITs交易結(jié)構(gòu)整理，會(huì)有漏缺之處，請(qǐng)多包含。

1、設(shè)立項(xiàng)目公司

老規(guī)矩，先上一張圖：

看完這張圖，相比大家對(duì)設(shè)立項(xiàng)目公司的稅收整體有個(gè)印象，這個(gè)環(huán)節(jié)因?yàn)樯婕暗劫Y產(chǎn)的“真實(shí)出售”是稅負(fù)最重的，因?yàn)榭赡芡瑫r(shí)涉及到土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅。下面我們就來逐步拆解，這個(gè)階段可能會(huì)涉及到的稅收。

（1）增值稅

納稅人：原始權(quán)益人

相關(guān)規(guī)定：

1）《增值稅法（征求意見稿）》相關(guān)規(guī)定，銷售、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)按規(guī)定繳納增值稅。

2）財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)”文的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在資產(chǎn)重組過程中，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)行為，不征收增值稅。

企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的行為，屬于有償銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，需要征收增值稅。因此對(duì)于設(shè)立項(xiàng)目公司的三種方式而言，不動(dòng)產(chǎn)出資和以不動(dòng)產(chǎn)新設(shè)分立都可享有增值稅收優(yōu)惠。

稅率：9%

（2）企業(yè)所得稅

納稅人：原始權(quán)益人

相關(guān)規(guī)定：

1）根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）、《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2010年第4號(hào)）、《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕109號(hào)）、《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）規(guī)定，選擇特殊性稅務(wù)處理方式的情形：

第一，被收購股權(quán)或資產(chǎn)比例需要達(dá)到 50% 以上；

第二，12 個(gè)月的鎖定期限。

稅率：25%

（3）土地增值稅

納稅人：原始權(quán)益人

相關(guān)規(guī)定：

1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（2011年1月8日中華人民共和國國務(wù)院令第588號(hào)修改）的規(guī)定，需要按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所取得的增值額及相應(yīng)稅率繳納土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)合并、分立時(shí)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅，但規(guī)定要求交易雙方均不能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

因此對(duì)于設(shè)立項(xiàng)目公司的三種方式而言，不動(dòng)產(chǎn)出資和新設(shè)分立均可享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠，但前提是交易雙方均不是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式因?yàn)椴幌碛型恋卦鲋刀愂諆?yōu)惠，是三種方式中稅負(fù)最重的。

稅率：30%-60%

（3）印花稅

納稅人：交易雙方

相關(guān)規(guī)定：

根據(jù)《印花稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，交易雙方當(dāng)事人需要就產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移金額征收印花稅。

稅率：0.05%

（4）契稅

納稅人：受讓方（買方）

相關(guān)規(guī)定：

1）《契稅暫行條例》規(guī)定，受讓人需要按照交易環(huán)節(jié)國有土地使用權(quán)的成交價(jià)格繳納契稅。

2）《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅(2018)17號(hào))，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間,同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),免征契稅。

稅率：3%-5%

2、收購項(xiàng)目公司股權(quán)

對(duì)于設(shè)立階段第二步收購不動(dòng)產(chǎn)，無論是類REITs還是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，都不怎么采用資產(chǎn)收購，因?yàn)橘Y產(chǎn)收購涉及稅負(fù)較重，主要涉及土地增稅、增值稅、企業(yè)所得稅等，類似于設(shè)立項(xiàng)目公司環(huán)節(jié)。下面我們主要來看一下股權(quán)收購。

（1）股權(quán)+債權(quán)

因?yàn)閷ｍ?xiàng)計(jì)劃的利息在計(jì)算項(xiàng)目公司應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除公募REITs的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目公司普遍采用“股權(quán)投資+債權(quán)投資”的投資形式。

以首鋼REITs為例，相關(guān)稅收條款如下： 

 （2）增值稅

納稅人：原始權(quán)益人

根據(jù)增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)不屬于增值稅征稅范圍。在公募REITs的交易結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目公司均為非上市企業(yè)，則不需要繳納增值稅。

（3）土地增值稅

納稅人：項(xiàng)目公司

以股權(quán)形式或者股權(quán)+債券形式轉(zhuǎn)讓，不涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，無需繳納土地增值稅。

（4）企業(yè)所得稅

納稅人：原始權(quán)益人、項(xiàng)目公司

1）原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項(xiàng)目公司股權(quán)，適用特殊性稅務(wù)處理，原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。

2）原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納。

其中，對(duì)原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，允許遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納企業(yè)所得稅本環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人為原始權(quán)益人。一般情況下，私募基金收購項(xiàng)目公司股權(quán)項(xiàng)向原始權(quán)益人支付的收購對(duì)價(jià)等同于項(xiàng)目公司價(jià)值，原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓所得基本為零，因此此環(huán)節(jié)原始權(quán)益人一般無需繳納企業(yè)所得稅。

（5）印花稅

交易雙方按要求繳納印花稅

稅率：0.05

老規(guī)矩，先來看幾張圖：

1、項(xiàng)目公司

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs結(jié)構(gòu)中的項(xiàng)目公司主要涉及企業(yè)所得稅和增值稅。如果存在貸款形式，例如上文我們舉得招商蛇口的例子，存在并購貸的形式，需要考慮項(xiàng)目公司向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃支付的關(guān)聯(lián)利息是否能在企業(yè)所得稅前扣除。

2、專項(xiàng)計(jì)劃

首先專項(xiàng)計(jì)劃不是法人機(jī)構(gòu)，不繳納所得稅，其次，根據(jù)金融產(chǎn)品相關(guān)增值稅管理辦法，非保本收益不繳納增值稅，但是有個(gè)特殊情況就是，專項(xiàng)計(jì)劃層面涉及擔(dān)保和優(yōu)先劣后增信措施，雖然優(yōu)先仍有損失的可能性，但因?yàn)榱雍蟪袚?dān)了一部分損失，固有加收增值稅的可能性。

3、公募基金

公募基金層面稅收很簡單，首先公募基金不是法人機(jī)構(gòu)，其次公募基金享有稅收優(yōu)惠，基金分紅不收稅。

轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，稅收主要產(chǎn)生在項(xiàng)目方，具體要看退出的方式，公募基金端的稅收比較簡單，個(gè)人進(jìn)行基金份額轉(zhuǎn)讓是免稅的，而機(jī)構(gòu)進(jìn)行份額轉(zhuǎn)讓需要按規(guī)定繳納25%的企業(yè)所得稅。