作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2021年7月，上海推出二手房“核定價(jià)”，要求沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。

對(duì)于二手房?jī)r(jià)的管控，上海并非“第一個(gè)吃蟹人”，深圳、寧波、成都、西安等都在今年出臺(tái)了相關(guān)政策來(lái)打擊“二手房?jī)r(jià)格虛高、投機(jī)炒作”等行為。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，自深圳新政發(fā)布以來(lái)，二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，2021年6月單月僅成交26萬(wàn)平方米，處于近年來(lái)歷史低位，成交均價(jià)方面，在“指導(dǎo)價(jià)”出臺(tái)后，整體成交均價(jià)穩(wěn)步回落，至6月末已低于新房成交價(jià)格，“一二手倒掛”不復(fù)存在。

對(duì)此，我們走訪了上海部分區(qū)域，以了解在上海二手房“核定價(jià)”出臺(tái)一個(gè)月后，上海二手房市場(chǎng)是否與深圳一樣明顯降溫。

位于寶山區(qū)域的某門(mén)店中介經(jīng)理小孫告訴我們，他們這邊主要是泗塘、通河、呼瑪幾村幾村的房源為主，“從我們店里的掛牌情況來(lái)看，其實(shí)變化并不是很大，本來(lái)我們這里的小區(qū)的價(jià)格其實(shí)也一直變化不是很大，之前疫情后漲過(guò)一波，漲的也不是太多，沒(méi)別的地方那么夸張，這次‘核定價(jià)’出來(lái)之后，我們店里有一個(gè)房東下架了，主要是他之前一直期望太高，頂樓的房子比二三樓的還貴，又沒(méi)電梯，他覺(jué)得他裝修好。”

小孫表示，最近就他所在的中介群里已經(jīng)有好幾個(gè)客戶棄購(gòu)了。“現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格叫‘就低原則’，我給你舉個(gè)例子，我們這邊賣(mài)500萬(wàn)的房子，因?yàn)榉魁g比較老，核定下來(lái)價(jià)格只能貸300萬(wàn)的6.5成，其余付現(xiàn)金，這就意味著500萬(wàn)的房子只能貸195萬(wàn)，需要付305萬(wàn)現(xiàn)金。而原本是按500萬(wàn)來(lái)算的，只要付175萬(wàn)?！?/p>

位于閔行區(qū)域的某門(mén)店中介小寒在面對(duì)我們的詢問(wèn)時(shí)表示，“我們這主要是虹橋片區(qū)的，我們店里沒(méi)有明顯批量降價(jià)的情況，但是棄購(gòu)是有的，主要是很多人拿不出這么多錢(qián)了。”

面對(duì)是否有商量余地的問(wèn)題，小寒說(shuō)：“可以談，價(jià)格可以談，還有房東接受首付分開(kāi)付的，比如先給一半，然后明年再給一半，但湊的出的人可以分開(kāi)付，湊不出的人再給時(shí)間也沒(méi)用，現(xiàn)在是銀行這邊限制貸款的問(wèn)題，這個(gè)是大頭。”

據(jù)了解，不僅僅是年份較久的二手房，部分次新房也受到了影響，如松江九亭的某尚灣小區(qū)，為2015年的房子，成交價(jià)424萬(wàn)，評(píng)估價(jià)265萬(wàn)，某光花城最近成交了一套113平方米的二手房，成交價(jià)1000萬(wàn)，但銀行房貸時(shí)核驗(yàn)只能按500萬(wàn)貸款，最終只能解約。

具體來(lái)看，通過(guò)對(duì)比2417個(gè)小區(qū)掛牌價(jià)和CRIC監(jiān)測(cè)的2021年6月不同小區(qū)二手住宅成交均價(jià)，可以看出：一是占比約95%的小區(qū)掛牌價(jià)（即當(dāng)前設(shè)定的最高成交價(jià)）還是高于或持平該小區(qū)的平均成交價(jià)格；二手房“價(jià)格核驗(yàn)”對(duì)其成交的影響并不算太大；

二是價(jià)格“倒掛”的小區(qū)中，掛牌價(jià)與成交均價(jià)作比，多數(shù)集中在0.8，相當(dāng)于房主“8折賣(mài)房”；

三是部分單價(jià)超8萬(wàn)元/平的高價(jià)盤(pán)掛牌價(jià)與成交均價(jià)的價(jià)差顯著，也是該政策的主要調(diào)控對(duì)象，以浦東的九間堂為例，掛牌價(jià)為22萬(wàn)元/平，6月成交均價(jià)卻達(dá)到了27萬(wàn)元/平，單價(jià)價(jià)差在5萬(wàn)元以上，倒掛比例為0.81。

圖：部分上海指導(dǎo)價(jià)后成功掛牌小區(qū)價(jià)格與其6月二手住宅成交均價(jià)對(duì)比情況

（單位：元/平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年7月，上海全市商品房成交面積196.7萬(wàn)平方米，同比下降17.68.環(huán)比下降13.7%，成交均價(jià)41644元/平方米，同比上漲3.72%，環(huán)比微增0.91%。

圖：2021年1-7月上海二手房成交面積和成交均價(jià)

具體到區(qū)域來(lái)看，閔行、金山、浦東、靜安、普陀、長(zhǎng)寧同環(huán)比跌幅較大，而奉賢為上海唯一成交面積同比增長(zhǎng)的區(qū)域。成交均價(jià)方面，金山、崇明出現(xiàn)同、環(huán)比下跌，閔行、嘉定、黃浦、寶山、長(zhǎng)寧同比上漲，環(huán)比下跌。

表：2021年7月上海各區(qū)二手房成交面積和均價(jià)及同環(huán)比

為了更清楚的了解政策對(duì)市場(chǎng)的影響，我們特意梳理了核定價(jià)發(fā)布前2021年26周（6.28-7.4)的數(shù)據(jù)與30周（7.26-8.1)的數(shù)據(jù)做對(duì)比。

結(jié)果顯示，全市來(lái)看，2021年26周上海全市商品房成交價(jià)為41582元/平方米，隨著二手房“核定價(jià)”的發(fā)布，2021年30周上海全市商品房成交價(jià)降至39631元/平方米，一個(gè)月不到的時(shí)間就已跌去約2000元/平方米。

分區(qū)域來(lái)看，上海16個(gè)區(qū)中，截止2021年30周已有11個(gè)區(qū)出現(xiàn)價(jià)格下滑，僅奉賢、青浦、靜安、普陀、楊浦、虹口仍保持漲勢(shì)。

表：“價(jià)格核驗(yàn)”前各區(qū)成交均價(jià)與一個(gè)月后對(duì)比

2021年以來(lái)，熱點(diǎn)城市紛紛加碼調(diào)控，并下沉到縣級(jí)市，地方調(diào)控趨于高頻化、精準(zhǔn)化，根據(jù)市場(chǎng)過(guò)熱的實(shí)際情況，針對(duì)性采取調(diào)控政策措施，全面落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。其中，二手房成交參考價(jià)成為本輪調(diào)控的新舉措。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，自2月8日深圳率先發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格以來(lái)，截至目前已有無(wú)錫、成都、西安等12個(gè)城市相繼建立二手房成交參考價(jià)格，以期維穩(wěn)二手房市場(chǎng)，防止二手房?jī)r(jià)格異動(dòng)上漲。

縱觀二手房成交參考價(jià)的政策內(nèi)容，不乏以下三方面的典型特征：

其一，以成交參考價(jià)為準(zhǔn)繩，嚴(yán)控二手房掛牌價(jià)。成都、紹興、金華等均加強(qiáng)二手房掛牌價(jià)格的監(jiān)測(cè)，及時(shí)下架掛牌價(jià)明顯高于樓盤(pán)合理成交價(jià)的異常房源。

其二，以成交參考價(jià)為上限，二手房按揭貸款實(shí)行額度管控。典型如上海，二手房申請(qǐng)房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

其三，學(xué)區(qū)房仍是重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，具體涉及二手房掛牌信息不得出現(xiàn)“學(xué)區(qū)”等相關(guān)概念，不得以“學(xué)區(qū)房”、“學(xué)位房”等名義炒作房?jī)r(jià)。

表：2021年以來(lái)多城發(fā)布二手房成交參考價(jià)

上海政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控延伸到二手房市場(chǎng)，用意不言自明，旨在杜絕二手房炒作，調(diào)整居民（無(wú)論是買(mǎi)方還是賣(mài)方）對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，控制二手房?jī)r(jià)同時(shí)，進(jìn)而穩(wěn)定新房市場(chǎng)。

目前來(lái)看，“核定價(jià)”的出臺(tái)對(duì)二手房市場(chǎng)的影響，在成交量上面，同環(huán)比都出現(xiàn)了較為明顯的下降，從房?jī)r(jià)方面來(lái)看，在“三價(jià)就低”原則下，買(mǎi)家的棄購(gòu)率持續(xù)上升，二手房交易“受阻”，各區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，大部分區(qū)域都出現(xiàn)了不同程度下滑，僅個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)仍保持漲勢(shì)。

我們認(rèn)為，未來(lái)隨著上海二手房“核定價(jià)”的推進(jìn)，“三價(jià)就低”原則下，棄購(gòu)率或?qū)⒗^續(xù)攀升，隨著購(gòu)房人數(shù)的收縮，未來(lái)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入冷淡期。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 上海二手房?jī)r(jià)格核定后11個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)下跌，棄購(gòu)率大幅增加