作者：黃小妹

來源：風(fēng)財(cái)訊（ID:fengcaixun)

面對(duì)即將到期的美元債，房企姿態(tài)不一，有些忙著回購自救，有些直接躺平。

通常情況，躺平房企后續(xù)連鎖反應(yīng)使其陷入評(píng)級(jí)下調(diào)-估值調(diào)整-再融資困難-再融資風(fēng)險(xiǎn)提升-基本面惡化-評(píng)級(jí)下調(diào)的惡性循環(huán)。

積極自救房企，通過回購美元債券，增持股票，出售資產(chǎn)保兌付，從而提振市場(chǎng)信心。

這輪債務(wù)危機(jī)便是一次行業(yè)出清，信心現(xiàn)金比黃金重要，主動(dòng)躺平的房企難言樂觀，但一些房企主動(dòng)打響信用保衛(wèi)戰(zhàn)，便是守住美元債融資通道的關(guān)鍵。歷經(jīng)一次又一次考驗(yàn)，堅(jiān)持挺住的房企或許是活下去的那一批。

“積極自救回購美元債的房企，至少會(huì)帶給市場(chǎng)信心，在向外界表明一個(gè)信號(hào):‘不想死’，主動(dòng)躺平的房企基本已經(jīng)放棄了，未來的發(fā)展或許會(huì)呈現(xiàn)出兩極分化。自救者，天助也，積極自救的房企還會(huì)有一線生機(jī)?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員張雪峰說。

01 躺平房企一直躺平

此輪房企美元債危機(jī)中，花樣年被貼上“躺平”的標(biāo)簽沒有太多爭(zhēng)議。

花樣年率先躺平的姿勢(shì)，就像導(dǎo)火線，接連引發(fā)房企美元債違約。

緊隨花樣年的是新力，由于境外融資安排出現(xiàn)技術(shù)性違約，且目前沒有資源可用于償還到期應(yīng)付的2.5億美元債本金及利息，在補(bǔ)救措施上尚未制定任何具體方案，接下來將繼續(xù)短暫停牌。

新力的躺平姿勢(shì)比較獨(dú)特，以老板張園林從一個(gè)80多人的境外投資者群內(nèi)退群為起點(diǎn)，直接消失了2個(gè)月。

這一波的躺平在當(dāng)代置業(yè)身上稍有緩解，10月26日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行并于新加坡證券交易所上市的2021年10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)，發(fā)生票據(jù)違約。

與之前有所不同的是，這一回股東有意向集團(tuán)提供約8億元的股東貸款，稍微緩解了市場(chǎng)的緊張氣氛。

據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，今年已有9家房企在中資美元債市場(chǎng)上違約，包括泛海控股、花樣年、華夏幸福、陽光100中國、天房集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、新力控股、藍(lán)光發(fā)展、當(dāng)代置業(yè)，全部未償額280.73億美元。

房企美元債違約的隊(duì)伍越來越長，一邊積極自救的中國奧園發(fā)布的一則聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問的公告令投資者起了擔(dān)憂。

公告稱，奧園已聘請(qǐng)鐘港資本有限公司作為財(cái)務(wù)顧問及年利達(dá)律師事務(wù)所作為法律顧問，以評(píng)估集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)狀況以及債務(wù)與流動(dòng)性狀況，并就共同利益事項(xiàng)與債權(quán)人進(jìn)行透明對(duì)話。

據(jù)爆料稱，奧園聘請(qǐng)鐘港資本有限公司作為財(cái)務(wù)顧問，并由其統(tǒng)一協(xié)調(diào)境外債務(wù)。奧園境外私募債投資人以主流外資機(jī)構(gòu)為主，此前由于奧園評(píng)級(jí)下調(diào)，有數(shù)筆上億美元的私募債已經(jīng)觸發(fā)提前還款，眼看面臨擠兌，奧園和其中數(shù)個(gè)投資人協(xié)商展期方案，并初步達(dá)成共識(shí)，奧園懇請(qǐng)這些債券持有人給幾天寬限時(shí)間再簽訂正式的展期方案法律文件，避免驚動(dòng)境內(nèi)，以便順利完成境內(nèi)ABS展期談判，而這幾個(gè)外資的債券持有人同意了，近期保持了靜默配合奧園。

正當(dāng)境外投資人看到境內(nèi)ABS展期完成，以為奧園可以轉(zhuǎn)過來全力完成境外私募債展期協(xié)議時(shí)候，奧園表示不談了，準(zhǔn)備委任鐘港資本并交由境外鐘港資本統(tǒng)一協(xié)調(diào)境外債務(wù)。

“到底是保內(nèi)不保外，還是內(nèi)外不保，還是希望以時(shí)間換空間，只有時(shí)間能證明一切?！?/p>

奧園美元債兌付如何演變，有待觀察?；幽曛鲃?dòng)違約美元債在先，市場(chǎng)逐漸形成共識(shí)：保境內(nèi)債而棄美元債。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析，保境內(nèi)債而棄美元債，實(shí)際上為了應(yīng)對(duì)保交房的絕大壓力。國內(nèi)特定的政商環(huán)境之下，保交房現(xiàn)在成了房企的頭等大事，因此房企寧愿在公開市場(chǎng)違約不還美元債，也要集中資源在國內(nèi)保交房。

房企主動(dòng)違約美元債的后果不容忽視。柏文喜分析，此類房企以后不能再發(fā)外債了，作為港股，境外資本市場(chǎng)也不帶它玩了。間接的后果，可能引發(fā)國內(nèi)的信用與流動(dòng)性崩潰，商票開不出去了、承建商與材料商不墊資，甚至期房沒人敢買、貸款不敢續(xù)貸。

資深地產(chǎn)人士張波分析，目前來看，選擇主動(dòng)“躺平”的房企正在減少，尤其是市場(chǎng)風(fēng)向發(fā)生一定變化后，房企積極加快銷售節(jié)奏，并主動(dòng)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的訴求依然明顯存在。而放任債務(wù)危機(jī)則會(huì)對(duì)企業(yè)自身的信譽(yù)度和美譽(yù)度形成明顯影響，不利于房企后續(xù)發(fā)展。

與部分房企躺平的光景截然相反，一些房企開啟信用保衛(wèi)戰(zhàn)，紛紛增持股票、回購美元債券。

據(jù)不完成統(tǒng)計(jì)，近期有十余家房企大股東或?qū)嵖厝顺鍪衷龀肿约夜镜墓善薄?/p>

11月5日，林淑英增持正榮地產(chǎn)股份約85.80萬股，平均價(jià)為每股約3.58港元，共計(jì)增持約307.55萬港元。在此次增持后，林淑英持有正榮地產(chǎn)的股份占比從54.65%增加為54.67%。

11月9日晚間，世茂集團(tuán)執(zhí)行董事兼主席許榮茂繼11月5日后增持世茂集團(tuán)股份約1.16億股之后，再度增持100萬股，平均價(jià)8.9571港元，涉資895.71萬港元。增持完成后，許榮茂共持有世茂集團(tuán)24.22億股股份，持股比例由66.28%上升至66.31%。

近期碧桂園執(zhí)行董事楊惠妍兩度增持碧桂園股票，共增持1500萬股，涉資約1.1億港元。增持后，楊惠妍最新持股數(shù)目為136億股，持股比例上升至60.88%。

張雪峰表示，房企密集回購美元債更多的是一種“迫不得已”，如果房企的美元債出現(xiàn)違約，對(duì)于房企的信用將會(huì)造成很大的影響，從而影響房企的進(jìn)一步融資?；刭徝涝獋菫榱吮苊獬霈F(xiàn)美元債違約，對(duì)于房企的信用是一種保護(hù)。“但并不意味著房企的融資市場(chǎng)會(huì)迎來利好，根據(jù)三條紅線的要求，房企的杠桿率不宜過高，杠桿率超標(biāo)的房企通過債務(wù)進(jìn)行融資依舊會(huì)比較困難?！?/p>

除了大股東增持外，房企回購美元債“自救”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來，有18家房企陸續(xù)實(shí)行境外債回購舉動(dòng)，回購次數(shù)超過100次；僅中梁控股就進(jìn)行了25次境外債券的贖回動(dòng)作，累計(jì)贖回1.29億美元境外債。

資深地產(chǎn)人士張波認(rèn)為，房企密集回購美元債和增持動(dòng)作，本身也是近期房地產(chǎn)融資適度性微調(diào)給市場(chǎng)帶來的直接效果。一方面房企更多合規(guī)的融資需要不斷得到滿足，房企流動(dòng)性壓力有所緩解，另一方面房貸發(fā)放周期縮短，也在一定程度上緩解了房企預(yù)售資金回流的壓力。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分化正在逐步擴(kuò)大化，財(cái)務(wù)的健康度是分化的重要影響指標(biāo)，順利走出債務(wù)危機(jī)的房企未來的發(fā)展會(huì)相對(duì)更穩(wěn)健有序，而財(cái)務(wù)健康度不斷惡化的房企，未來被市場(chǎng)淘汰的概率也在不斷增加。但除了債務(wù)本身之后，房企自身的戰(zhàn)略布局，房企重點(diǎn)開發(fā)領(lǐng)域以及是否有效多元化發(fā)展，都將自身發(fā)展形成重大影響?！?br/>

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原標(biāo)題： 誰會(huì)是下一個(gè)躺平的房企？