作者：鄭宏宇 王懷志

來(lái)源：明辨律法（ID:trzlaw）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合作時(shí)，由于開發(fā)手續(xù)復(fù)雜、開發(fā)歷時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)，合作各方權(quán)利義務(wù)和合同目的各不相同，導(dǎo)致所簽訂的合同以及實(shí)際履行情況，可能出現(xiàn)與當(dāng)事人預(yù)期不一致的法律效果，從而引發(fā)爭(zhēng)議導(dǎo)致訴訟。

案例索引：云南省高級(jí)人民法院（2018）云民終893號(hào)民事判決書。

根據(jù)庭審和質(zhì)證，本院確認(rèn)如下法律事實(shí)：

一、項(xiàng)目概況：雙方合作開發(fā)位于隴川縣城南片區(qū)土地，第一期293畝土地，第二、三期538.4畝土地（以國(guó)有土地使用證及批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)）；

二、合作方式：通過合作開發(fā)，雙方按約定各負(fù)其責(zé)，原告向被告支付約定回報(bào)的方式經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)雙方互惠共贏；

三、被告責(zé)任：本項(xiàng)目用地及所有土地相關(guān)費(fèi)用、建設(shè)南環(huán)路、勐宛南路、土地、拆遷賠償?shù)人匈M(fèi)用由被告承擔(dān)，被告提供該公司章程、內(nèi)部股東同意該項(xiàng)目合作的同意書或在本協(xié)議上簽名同意等，并將與政府所簽訂的所有合同的原件交給原告核實(shí)、查看，原告需要可隨時(shí)調(diào)用等，被告全體股東授權(quán)江克仁為浙商公司總經(jīng)理，行使對(duì)該項(xiàng)目除被告責(zé)任范圍外的一切權(quán)力等，及在雙方簽訂合作協(xié)議之前，被告委托的相關(guān)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)、對(duì)外簽訂的承包合同等全部由被告負(fù)責(zé)處理，責(zé)任由被告承擔(dān)；

四、原告責(zé)任：將公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、法定代表人身份證原件給被告核實(shí)，除被告責(zé)任外的工作，其他所有涉及本項(xiàng)目的工作均由原告負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售、納稅、物業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)；除被告責(zé)任外，對(duì)該項(xiàng)目的全部經(jīng)濟(jì)、法律和所有經(jīng)營(yíng)責(zé)任由原告承擔(dān)。

五、約定回報(bào)金額及支付方式：1、第一期開發(fā)293畝，人民幣14650萬(wàn)元；2、付款期為，在雙方合作協(xié)議簽訂后15日內(nèi)支付人民幣1000萬(wàn)元，拿到建設(shè)工程施工許可證后15日支付人民幣2000萬(wàn)元，其余部分三年付清等等；

六、合作期限：自本協(xié)議簽訂之日起至原告支付被告所有款項(xiàng)后，至該項(xiàng)目開發(fā)銷售完畢止等；

八、違約責(zé)任：1、被告給原告第二期供地應(yīng)在原告完成第一期工程三分之二時(shí)等；2、被告應(yīng)把從政府拿到的余下的二、三期開發(fā)用地538.4畝土地保證全部供給原告開發(fā)使用，不得轉(zhuǎn)讓給其他任何人（備注如因政府政策改變?cè)蚧虿豢煽沽σ蛩亍⑻鞛?zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等造成的被告違約，被告不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任）；3、原告應(yīng)按協(xié)議向甲方支付承包款，如超期，按逾期金額數(shù)按每月3%向被告支付逾期款，任何一筆款項(xiàng)逾期超過三個(gè)月，被告有權(quán)收回原告的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并不向原告供地（備注如因政府政策改變?cè)蚧虿豢煽沽σ蛩?、天?zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等造成的原告違約，原告不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任，被告無(wú)權(quán)收回經(jīng)營(yíng)權(quán)并繼續(xù)向原告供地）；4、如因原告不能遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定不能按時(shí)完成開發(fā)，導(dǎo)致政府不供地或沒收土地，應(yīng)視為原告違約，承擔(dān)違約責(zé)任；5、本項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，該項(xiàng)目的所有資產(chǎn)（包括已售物業(yè)和未售物業(yè)）均為原告資產(chǎn)，并由原告進(jìn)行管理支配。原告法定代表人江克仁及浙商公司十名股東均在協(xié)議上簽名并加蓋公司印鑒。

同日，被告浙商公司及該公司十名股東出具《授權(quán)書》，內(nèi)容為：授權(quán)江克仁為德宏州浙商房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理，全權(quán)負(fù)責(zé)暫定名為隴川景頗古鎮(zhèn)項(xiàng)目的所有事宜。

2014年1月6日原告將1000萬(wàn)元人民幣匯入被告指定帳戶，陳小強(qiáng)、陳正秋等十名浙商公司股東出具《收條》內(nèi)容為：今收到云南巴端經(jīng)貿(mào)有限公司隴川縣章鳳城南土地項(xiàng)目合作保證金1000萬(wàn)元。

2014年12月10日，云南巴端經(jīng)貿(mào)有限公司經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)將名稱變更為云南太陽(yáng)城投資集團(tuán)有限公司。

合作開發(fā)過程中，原告與被告于2015年4月23日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》約定：一、鑒于雙方的合作模式及債權(quán)債務(wù)承擔(dān)方式，原告在以被告名義對(duì)外簽署各種合同時(shí)，應(yīng)明確告知第三方有關(guān)本項(xiàng)目的合作模式，在合同中載明并將《房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》作為原告和第三方所簽合同的附件，并在附件上加蓋雙方公章；在甲方股東按本協(xié)議約定將所持有的被告公司所有股權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告或原告指定的自然人之前，被告公司委派專人至原告經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地現(xiàn)場(chǎng)辦公，原告需對(duì)外以被告名義簽署與本項(xiàng)目有關(guān)的合同協(xié)議時(shí)，被告應(yīng)確保12小時(shí)內(nèi)為原告加蓋被告公司印章；二、原協(xié)議約定應(yīng)提供831.4畝進(jìn)行合作開發(fā)，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商，被告僅提供第一期土地296.66畝進(jìn)行合作，第二期、第三期開發(fā)土地由原告根據(jù)2011年1月19日被告以瑞麗卓達(dá)公司與隴川縣人民政府簽訂的協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議向隴川縣人民政府購(gòu)買，所需土地出讓金由原告承擔(dān)，相關(guān)手續(xù)由原告辦理，但被告應(yīng)應(yīng)協(xié)助原告去隴川縣人民政府辦理上述協(xié)議所涉及的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)等；三、被告將第一期296.66畝土地證辦理完畢后的八個(gè)半月內(nèi)，原告向被告支付約定報(bào)酬2000萬(wàn)元（此款作為第二筆付款），其他款項(xiàng)分三年付清等；四、在原告支付第一期約定報(bào)酬的最后一筆款項(xiàng)后，被告股東應(yīng)將其持有的浙商公司所有股權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告或其指定的自然人等；五、項(xiàng)目報(bào)批及開發(fā)建設(shè)所需各種手續(xù)由原告負(fù)責(zé)辦理；六、原告必須按隴川縣政府規(guī)定的項(xiàng)目用途及開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。原告法定代表人江克仁、被告股東均在協(xié)議上簽名捺印并加蓋公司印鑒。

2016年10月21日，隴川縣人民政府（甲方）與瑞麗市卓達(dá)投資有限公司清算組（乙方）、德宏州浙商房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（丙方）簽訂《合同解除協(xié)議》，解除了原瑞麗市卓達(dá)公司與隴川縣人民政府簽訂的《章鳳城南土地綜合開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、文件；甲方分期分批退還乙方、丙方預(yù)交的土地出讓金、回購(gòu)乙方丙方投資建成的章鳳城南片區(qū)土地綜合的城市道路等款項(xiàng)，乙方、丙方在收到甲方支付第一筆資金起，必須保證在1個(gè)月內(nèi)將土地使用權(quán)交加甲方，同時(shí)將甲方支付的第一筆資金用于解決章鳳城南土地綜合開發(fā)項(xiàng)目中產(chǎn)生的所有合法債務(wù)，否則，甲方有權(quán)不予以支付剩余資金等內(nèi)容。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條：“本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價(jià)款的協(xié)議?！?/p>

第十四條：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！?/p>

第二十四條：”合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”

第二十五條：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同?！?/p>

第二十六條：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。”

第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

在此律師提示，在就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合作時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況、各方權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)，設(shè)計(jì)恰當(dāng)?shù)暮贤?，清楚約定各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，并使得合同具備實(shí)際履行的各項(xiàng)條件，保障項(xiàng)目的順利實(shí)施，避免發(fā)生訴訟爭(zhēng)議，從而實(shí)現(xiàn)各方的最終利益。