觀點 
更多干貨，請關注資產(chǎn)界研究中心
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(ID:guandianweixin)
第四度沖擊港交所，這種韌性在過往的上市企業(yè)中并不常見。
10月22日，中國文旅再次遞交招股書。這已經(jīng)是其第四次沖擊港交所主板上市，但仍是前途未卜。
2020年4月份，中國文旅第一次向港交所遞交招股說明書。當時，市場對文旅概念股過去幾年的表現(xiàn)尚算看好。疫情之后，人們也在期待報復性消費來帶的利好。
市場都在猜測，這家承載中國奧園集團旗下文旅資產(chǎn)包的企業(yè)，到底會以多快速度完成敲鐘，博得一個怎樣的估值？
但事與愿違，同年10月中國文旅第一次遞交的招股書已呈“失效”狀態(tài)。其隨即重新遞交新版本，但結果并沒有發(fā)生太大變化。今年4月23日，中國文旅第三次遞交招股書。如今則是第四次。
這次，中國文旅更將公司名稱由“中國文旅集團有限公司”變更為“大灣區(qū)文旅康居股份有限公司”。理由也很簡單，過往“中國”二字似乎太過于縹緲，大灣區(qū)文旅的名字則更具聚焦性。
截止目前，該公司所持有或運營的項目幾乎全部位于廣東省內(nèi)，包括清遠、中山，特別是江門。同時，省外則只有一個發(fā)展中項目位于安徽歙縣。
但這似乎難以解決大灣區(qū)文旅的定位與現(xiàn)實錯位的難題。
大灣區(qū)文旅將自身定位為是一間位于具文化旅游體驗地點的度假物業(yè)的開發(fā)商，經(jīng)營度假物業(yè)發(fā)展和文化旅游兩大業(yè)務。其中度假物業(yè)即為可銷售的住宅或公寓。
從長遠來看，要透過于文化旅游勝地從事文化旅游業(yè)務，令收益來源多元化的同時，亦可吸引訪客到訪鄰近度假物業(yè)，為文化旅游業(yè)務創(chuàng)造流量，以達到“協(xié)同效應”。
但在短時間，大灣區(qū)文旅從外界的觀感看，仍是一間披著文旅外殼的物業(yè)開發(fā)企業(yè)，并具有普通房企一樣的通病。
根據(jù)招股書，截至2021年8月31日，擁有18個度假物業(yè)發(fā)展項目組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅?cè)獮场⒂胶?、悅公館、御瓏灣、山湖公館、御璽灣等11個項目已竣工、3個項目為發(fā)展中項目，及4個項目為持作未來發(fā)展，土地儲備總建筑面積約130萬平方米。
與之對比，文化旅游目的地只有清遠英德巧克力王國、中山泉林歡樂世界園區(qū)和江門恩平泉林黃金小鎮(zhèn)。但這些旅游項目內(nèi)，同樣含有大量的住宅可以進行銷售。
它們一些由大灣區(qū)文旅以度假物業(yè)的名義進行售賣，如上述11個竣工的度假物業(yè)項目就均位于恩平泉林黃金小鎮(zhèn)大盤中。
而另一部分，就由大灣區(qū)文旅股東中國奧園集團，直接以住宅和公寓的名義推盤。如清遠英德巧克力王國項目中，就開發(fā)有不少洋房和別墅產(chǎn)品，它們由中國奧園并表。
從財務數(shù)據(jù)上看，2018-2020三年間，大灣區(qū)文旅實現(xiàn)營業(yè)收入約3.35億元、7.36億元、9.68億元，其中度假物業(yè)銷售收入就錄得2.67億元、5.94億元和8.48億元，貢獻占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之勢。
按最新數(shù)據(jù)，大灣區(qū)文旅截至2021年5月31日收入3.19億元，度假物業(yè)銷售收入為2.78億元，占比達到87.1%。
相應地，近年來房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)銷售收入利潤下降已是行業(yè)通病。體現(xiàn)到大灣區(qū)文旅身上，其2018年-2021年前5個月整體毛利率呈下降趨勢，從44.8%、43.3%、37.9%一直到27.2%。具體到銷售度假物業(yè)毛利率，就從2018年的47.3%降到最新的26.7%。
到底是一間文旅企業(yè)，還是一間房地產(chǎn)開發(fā)商，外界對大灣區(qū)文旅的判斷或者已不言而喻。目前壓力下，資本市場對此前熱捧的物管股也難以支持，對其余房地產(chǎn)概念更在短時間內(nèi)不太看好。
大灣區(qū)文旅是“奧園系”的企業(yè)。截至目前，中國奧園透過全資子公司悅景持有大灣區(qū)文旅28%的股份，為第二大股東及單一最大股東。
同時，阮永曦最新接替了林錦堂成為大灣區(qū)文旅董事會主席。而前者目前在中國奧園集團內(nèi)部任總裁助理兼集團戰(zhàn)略投資中心總監(jiān)。
另外，中國奧園亦是大灣區(qū)文旅的主要客戶和供應商之一。2018年至2020年5月31日，大灣區(qū)文旅從中國奧園處獲得的收入，就占總收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。
第四次遞表，大灣區(qū)文旅第四度沖擊港交所，這種韌性在過往的上市企業(yè)中并不常見。但最終能否如愿，則存在太多的未知數(shù)。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
