丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
加強預售資金監(jiān)管極具信號意義，能夠保障項目資金運轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風險，同時減少因企業(yè)資金挪用而產(chǎn)生的爛尾風險。整體上印證了中央“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調(diào)，但值得注意的是，預售資金監(jiān)管加強并不意味著要取消商品房預售制度。
2020年上半年，為穩(wěn)定樓市，不少城市從放寬預售監(jiān)管，緩解房企短期壓力。三季度以來，預售資金監(jiān)管政策出現(xiàn)拐點，政策層面從嚴加強房企預售資金的監(jiān)管，目前已有至少25個省市加強了預售資金監(jiān)管。
疫情影響疊加三條紅線約束，房企回款壓力、財務壓力與日俱增，項目爛尾風險明顯攀升，進一步加強預售資金監(jiān)管能夠防止預售資金被挪用、確保項目建設進度，關(guān)乎房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，無疑將成為各地監(jiān)管部門關(guān)注的焦點。
二十余省市加強預售資金監(jiān)管
實際上，過去幾年對商品房預售資金監(jiān)管制度一直都有，但現(xiàn)實情況是購房人的房款沒有進入到專門的監(jiān)管賬戶，而進入到監(jiān)管賬戶的資金又被開發(fā)商隨意支取、移作他用。此次收緊，很大程度上在于受到疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊，部分企業(yè)資金風險凸顯。
2020年以來，已有二十余省市出臺加強預售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘殑t，且內(nèi)容主要集中于“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”四個方面。
具體來看：
一是，要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶；
二是，要求開發(fā)商與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議；
三是，對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度；
四是，在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。
綜合各地政策來看，基本上是著眼于預售資金監(jiān)管的全流程。比如12月8日成都發(fā)布《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》，要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議，購房人要將房款直接存入項目監(jiān)管賬戶。
12月7日，唐山市也明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價款，而是選擇監(jiān)管銀行開立商品房預售資金監(jiān)管賬戶。違規(guī)收取房價款、或者以收取其他款項為名變相收取房價款將給予不同程度的懲罰。嚴重者可計入河北省房地產(chǎn)企業(yè)嚴重失信黑名單。
成都相關(guān)細則中還將預售款監(jiān)管額度還與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。信用等級為A++級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之二十。未來企業(yè)信用將發(fā)揮更多的作用。
多地針對工程建設進度節(jié)點上預售余額進行明確。以唐山市為例，按照2015年的預售款監(jiān)管政策，彼時共設置了五個監(jiān)管節(jié)點，此次新政策中則出現(xiàn)了八個節(jié)點，包括工程建成層數(shù)達到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封頂、六方驗收、竣工驗收、初始登記。
資金挪用已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象
實際上，預售資金被挪用在房地產(chǎn)行業(yè)是較為普遍的現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，停工、爛尾將接踵而至。
年初，深陷資金鏈危機的泰禾集團旗下項目也曾出現(xiàn)因擅自挪用預售款資金而面臨停工風險。其中，北京院子二期便因預售項目資金被挪用致項目停工，監(jiān)管層多次要求整改并暫停網(wǎng)簽。
同樣的事情也發(fā)生在四川德陽，今年10月，開發(fā)商中迪國際惡意透支監(jiān)管資金并挪作他用，導致沒有足夠資金修建剩余樓盤，工程已停工數(shù)月。
聯(lián)系到目前資金監(jiān)管的問題，包括去年有一部分企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，資金鏈斷裂后發(fā)現(xiàn)一些項目可能會出現(xiàn)一些爛尾問題，這也涉及到預售資金監(jiān)管不到位問題。所以加強預售資金監(jiān)管肯定是未來的趨勢。
人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年以來申請破產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量已突破460家。這些房企破產(chǎn)很大一方面原因在于“資金被挪用”而導致資金鏈斷裂。
實際上，今年對監(jiān)管資金從嚴管控還體現(xiàn)在港交所IPO上，年初，部分赴港交所上市房企未能順利通過問詢，主要原因是受到監(jiān)管資金被挪用影響，資金鏈抵御風險能力較弱。
在A股趨嚴的監(jiān)管政策下赴港IPO的房企越來越多，但是今年拿到港股入場券的內(nèi)地房企數(shù)量低于往年，不少中小房企遞交的招股書，出現(xiàn)“遞交-失效-遞交”循環(huán)的情況，有的甚至在招股書失效后，就再無下文。這意味著監(jiān)管層對企業(yè)提出了更高的要求。
現(xiàn)房銷售并非解決之道
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，預售制度解決部分房企開發(fā)資金不足的問題，在中國城鎮(zhèn)化進程中發(fā)揮了助推器的作用。隨著行業(yè)逐漸成熟，“三高模式”難以為繼，預售制度的弊端開始顯現(xiàn)，“爛尾樓”便是弊端的一個表現(xiàn)。
今年9月，央媒曾刊文指出：要避免“爛尾樓”的民生之痛，取消商品房預售制度勢在必行。
從房地產(chǎn)屬性來看，取消預售制度而推行現(xiàn)房銷售是不可能的，期房預售證是不可能被取消，而預售資金監(jiān)管將是一大趨勢，并不意味著要取消商品房預售制度。
一旦取消，對部分中小房企或?qū)碇旅源驌?，并衍生新風險誘發(fā)新問題。長期來看，現(xiàn)房銷售加大開發(fā)商成本，也將推高房價，帶來新的難題，因此現(xiàn)房銷售并非解決之道。
關(guān)于現(xiàn)房銷售，不少城市也曾做過試點嘗試。比如杭州曾在2017年3月實施過一段時間的“現(xiàn)房銷售”模式，彼時為了抑制土拍高溢價，杭州規(guī)定當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須現(xiàn)房銷售，但該政策僅維持了4個月。
2018年時，廣東省曾嘗試改革商品房預售制，并在深圳龍華金茂府試點現(xiàn)房銷售項目。
同樣是在2018年，合肥市房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行現(xiàn)房銷售。
到了2020年，海南省全面改革商品住房的預售制度，對于新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。這是全國首個全面取消預售制的省份。
從企業(yè)的角度而言，在當前市場靜淡，融資端受阻且企業(yè)銷售放緩的環(huán)境下，現(xiàn)房銷售將占用大量資金，影響資金周轉(zhuǎn)，無疑將帶來更大的發(fā)展壓力。
“預收賬款”重要性凸顯，房企需加強運營能力
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-10 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金153070億元，其中，定金及預收款達到51287億元，在開發(fā)到位資金中占比達到33.5%。
實際上，在商品房預售制度之下，“預收賬款”是房企通過預售實際取得的房款，實際是無息杠桿的主要來源，可以為房企帶來實質(zhì)性的資金流入。因此，預售所產(chǎn)生的預收賬款，有助于改善企業(yè)流動性，從而起到優(yōu)化相關(guān)財務指標的作用。
隨著“三條紅線”的提出，進一步收緊融資端，“預收賬款”作為最直接、快速的資金來源，在企業(yè)經(jīng)營中的重要性更加凸顯。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年98家樣本房企整體預收賬款規(guī)模較2019年末增長9.1%，而有息負債規(guī)模的增速為6.2%，且自2016年以來，預收賬款規(guī)模增長均顯著高于有息負債。同時，近35%的樣本房企，預收賬款債務比（預收賬款/有息負債）大于1，也就意味著預收賬款（無息債務）高于有息債務。
過去，頭部房企在規(guī)?；瘮U張過程中，傾向于借助預收賬款撬動企業(yè)經(jīng)營杠桿，以達到滿足經(jīng)濟資金需求和優(yōu)化財務指標的目的，以華潤、保利為例，近年來預售賬款債務比持續(xù)提升，一定程度上達到了財務杠桿穩(wěn)健的目標。
圖：華潤置地、保利地產(chǎn)
預收賬款債務比走勢
預計今年預收賬款規(guī)模會持續(xù)增長，且對有息負債的替代效應更高，在此趨勢下，市場競爭將加劇，對房企的運營管控能力將帶來更大考驗。
但過度依賴預收賬款杠桿經(jīng)營，無疑也會帶來一些風險。
對于正處于規(guī)模擴張階段的房企而言，在商品房預售制下，大量比例利用預收賬款投資新項目，盡管會帶來規(guī)模的擴張，但也可能會導致后續(xù)運轉(zhuǎn)資金不足，影響項目施工進度和結(jié)轉(zhuǎn)效率，從而產(chǎn)生違約風險。且擴張型房企一般也是“雙高型”房企，即高預收賬款杠桿和高財務杠桿并行，這類房企更要警惕杠桿風險。
另一方面，預售制弊端已經(jīng)受到社會高度重視，從預售資金監(jiān)管的趨勢來看，大概率將倒逼預售制改革或調(diào)整，現(xiàn)房銷售的預期也仍然存在。不可否認，未來一旦進行現(xiàn)房銷售，對房企的資金體系或有較大沖擊，特別是依賴預收賬款的房企，將面臨更大的經(jīng)營風險。種種跡象表明，行業(yè)已進入高質(zhì)量發(fā)展階段，企業(yè)需加強自身運營能力以抵御風險。
12月11日召開的四季度政治局會議上，再次強調(diào)“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，這一主基調(diào)將貫穿下一個行業(yè)發(fā)展周期。目前來看，商品房預售資金監(jiān)管將成為一大趨勢，隨著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，政策基調(diào)轉(zhuǎn)“穩(wěn)”，行業(yè)發(fā)展由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”已是必然趨勢，倒逼企業(yè)更加注重產(chǎn)品質(zhì)量，提高運營管控能力。對于企業(yè)而言，只有不斷優(yōu)化產(chǎn)品線、提升產(chǎn)品力、保證項目按質(zhì)交付，未來才可能在市場謀取有利地位。
表：2020年以來發(fā)布商品房
預售資金監(jiān)管政策的部分省市及內(nèi)容
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
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