投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：TT707276146）
土地使用權(quán)作價入股（也稱作資產(chǎn)剝離），將土地裝入一個新的公司，是投拓人員經(jīng)常在拿地實操中聽到的一種交易思路，這是一種能夠有效降低收購方稅負，且能切割風險的交易架構(gòu)。本文對土地使用權(quán)作價入股交易架構(gòu)的細節(jié)，以及涉稅問題跟大家做一些分享。
我們在這里講的資產(chǎn)剝離，是一種交易思路架構(gòu)設(shè)計的高階玩法，適用于一些比較復雜的收并購項目。寫這篇文章是因為我的知識星球和微信群里有很多人問過這個問題，進而有必要專門開一篇文章講述一下。
首先，為什么會有資產(chǎn)剝離這個問題，直接進行項目土地轉(zhuǎn)讓必須要滿足在建工程轉(zhuǎn)讓的投資進度條件，而且賣家要承擔巨額的稅負，包括增值稅及附加，土地增值稅，企業(yè)所得稅，印花稅等。
其次，如果是遇到一個項目公司名下，有多宗土地，已經(jīng)開發(fā)了部分地塊，出讓方準備轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的凈地；或者出讓方公司名下，除了土地還有其他非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，準備轉(zhuǎn)讓土地的。是不能直接收購整個公司的，因為這不僅會大大增加收購的成本，還會卷入很多原公司的已有或者未來的各種風險。
舉個我在工作中實際操作過的項目為例：
某項目A總用地面積220畝，已開發(fā)三期，剩余72畝凈地未開發(fā)，其中前面三期開發(fā)的物業(yè)住宅部分已基本售罄，大約剩余5萬㎡商業(yè)，7萬㎡車位的存貨。土地方因其他項目現(xiàn)金流緊張，急需出售A項目。那么問題來了，這個項目怎么交易呢？
思路一：直接股權(quán)收購，思路是沒問題的，但是剩下那么一大堆難以去化的物業(yè)，比土地本身的價值還要大，都想做開發(fā)商，沒幾個公司愿意做資產(chǎn)接盤俠。還有一個巨大風險點，已開發(fā)部分物業(yè)政策風險、法律糾紛風險、稅務(wù)風險、債務(wù)風險難以把握。
思路二：在建工程轉(zhuǎn)讓，這個辦法其實也OK的，也絕對滿足25%的投資開發(fā)標準要求，相比股權(quán)收購也更加干凈，但是還是沒有解決巨大存量物業(yè)的問題。
所以，交易架構(gòu)創(chuàng)新勢在必行，先進行資產(chǎn)剝離，然后再進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易才是比較合理的思路。
資產(chǎn)剝離的交易架構(gòu)和路徑：
1、A企業(yè)（出讓方）與B企業(yè)（收購方）共同成立新的公司C。新設(shè)立公司或者公司分立，前提是股東大會批準同意，如果是國有企業(yè)，須由國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準；
2、A企業(yè)編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單，進行財產(chǎn)分割；
3、剝離出來的土地，進行價值評估，按市場價格差價，由A企業(yè)補繳土地增值稅和增值稅；
4、A企業(yè)以土地，作價入股作為C公司的入股出資；
5、A企業(yè)將持有的C企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B企業(yè)，或者是從C企業(yè)減資退股的方式實現(xiàn)貨幣退出。
需要提一個重點，在很多地方的國土局原則上是不允許土地分割辦證的。即使要新辦證，也遵循一個原則，核查該宗地上未開發(fā)土地剩余多少，然后決定分割辦證的必要性，當剩余開發(fā)土地面積占比很少時，一般不予辦理。
即使前面的條件都滿足，可以辦，過程也會走得相當?shù)仄D辛，不知道你是否等得起。剝離之前有必要先去國土部門核實這個問題。
如果存在一個土地證上面已經(jīng)有部分開發(fā)的，將資產(chǎn)剝離打包出售給特定公司后，原項目公司所屬的開發(fā)風險仍然存在。如果土地不能分割辦證，則需要將土地整體裝入。原項目公司所涉的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如遇債權(quán)人追償?shù)?，雖然原公司可以用財產(chǎn)抵押作為保全措施，或者通過登網(wǎng)發(fā)布公告等方式聲明，對原有債務(wù)單獨承擔責任等處置方式，但是新設(shè)的公司仍然可以被列為追索對象。這在民法典上，屬于善意第三人制度。
關(guān)于涉及到的稅務(wù)，及其處理的問題：
對于出讓方而言，涉及到的主要為四個稅種：
一是土增稅，根據(jù)《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》中的有關(guān)規(guī)定：“企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后企業(yè)的，暫不征土地增值稅?！钡沁@條不適用于房地產(chǎn)企業(yè)。我們知道土地增值稅的應(yīng)稅行為是，房地產(chǎn)的銷售行為或者視同銷售的行為。公司新設(shè)及分立，土地權(quán)屬發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而且產(chǎn)生了實際的對價交易，應(yīng)當認定為銷售房地產(chǎn)，需繳納土地增值稅。
二是企業(yè)所得稅問題，分立的公司接受原公司的土地資產(chǎn)，應(yīng)以公允價值確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，作為應(yīng)稅對象繳納所得稅。對于新設(shè)立的公司，土地作價入股，可以視作是股東的實物出資，是不需要繳納所得稅的。
但是新公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)給買方的行為，需要就股權(quán)溢價部分繳納企業(yè)所得稅或者個人所得稅。
三是增值稅。土地作價入股是涉及增值稅的，增值額的確定，由投資入股的進項稅額減去銷項稅額，并可開具增值稅專用發(fā)票進行抵扣。如果要想較少稅負，可以將全部或者部分實物資產(chǎn)所關(guān)聯(lián)的債務(wù)，負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓。
四是印花稅，稅率萬分之五。
對于買方而言，只涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價款萬分之五的印花稅，以及3%-5%的契稅的繳納問題，其他稅種不涉及。
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