作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

上周，北京首輪集中供地收金千億，30幅地塊當(dāng)中有10幅地塊競(jìng)價(jià)競(jìng)配雙觸頂，轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，并將于5月24日和25日進(jìn)行建設(shè)方案投報(bào)，確定競(jìng)得人。

在北京“高熱”的地市中，北京萬(wàn)科卻未見(jiàn)一子落地。

除卻北京，萬(wàn)科北方區(qū)域在近期的集中供地中均進(jìn)賬不多，僅4月中旬在長(zhǎng)春以10.95億元競(jìng)得一地，以及上周末在天津以19.3億元摘得響螺灣一宗宅地。若拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，北萬(wàn)2020年已經(jīng)一整年無(wú)新增項(xiàng)目。

有市場(chǎng)人士就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，北萬(wàn)及其掌門(mén)人劉肖雖仍持著不對(duì)規(guī)模執(zhí)著追求的“新理解”，但與此同時(shí)，利潤(rùn)提升與優(yōu)質(zhì)土地的獲取這兩個(gè)目標(biāo)目前確實(shí)沒(méi)看到成果。而只有“轉(zhuǎn)型”依舊。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體過(guò)往報(bào)道，劉肖2015年調(diào)任萬(wàn)科北京區(qū)域擔(dān)任首席執(zhí)行官后，萬(wàn)科北方區(qū)域在業(yè)務(wù)上做了無(wú)數(shù)新的探索，從養(yǎng)老地產(chǎn)到長(zhǎng)租公寓，從萬(wàn)鏈家裝到存量改造，從產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)再到文創(chuàng)園……

而事實(shí)上，北萬(wàn)如今在土地上的“寂寞”，和其轉(zhuǎn)型關(guān)注存量改造等“慢變量”有很大關(guān)系，在2020年10月萬(wàn)科北方區(qū)域媒體見(jiàn)面會(huì)上，郁亮還為北萬(wàn)解釋關(guān)注存量改造的原因：“我一直在反復(fù)提醒大家，要關(guān)注影響我們國(guó)家的一些慢變量，而不是短期變量。宏觀調(diào)控最明顯的是短期變量……所以關(guān)注慢變量更關(guān)鍵?！?/p>

劉肖上任北萬(wàn)一把手時(shí)表態(tài)：“如果北京萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型不能成功，那么我在萬(wàn)科留下來(lái)就沒(méi)有價(jià)值。”

不知道如今北萬(wàn)在劉肖看來(lái)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)型成功，但在外界看來(lái)卻已不復(fù)當(dāng)年的輝煌。

不過(guò)郁亮曾說(shuō)：“如果是轉(zhuǎn)型發(fā)展過(guò)程中，蹲下來(lái)為了更好地躍起?！爆F(xiàn)在，蹲了幾年的北京萬(wàn)科似乎還沒(méi)準(zhǔn)備好如何躍起。

那時(shí)，毛大慶治下的北萬(wàn)在2014年達(dá)到了204.8億元(不含京外項(xiàng)目)的業(yè)績(jī)高點(diǎn)，只是伴隨著的是利潤(rùn)率低、冗員和存貨不足等問(wèn)題。

毛大慶2015年3月在辭職信中坦言：“土地儲(chǔ)備，前面幾年，實(shí)際上我們做了大量的努力做土地的儲(chǔ)備，但是事實(shí)上從2014年的春天到現(xiàn)在，我們的土地儲(chǔ)備還是比較弱的。但不投資怎么發(fā)展？”

據(jù)彼時(shí)萬(wàn)科年報(bào)顯示，截至2014年末，萬(wàn)科北京的項(xiàng)目土地存貨儲(chǔ)備為158.9萬(wàn)平方米。當(dāng)時(shí)有分析估算，這些土地儲(chǔ)備對(duì)應(yīng)存貨約300億元，但其結(jié)構(gòu)復(fù)雜，住宅中合作項(xiàng)目、小體量樓盤(pán)居多。

而除了土儲(chǔ)緊缺之外，毛大慶辭職信還提到，于萬(wàn)科有六個(gè)遺憾，其中“北京公司的經(jīng)營(yíng)效率提升一直是個(gè)困擾，冗員問(wèn)題沒(méi)有徹底解決，大家的創(chuàng)富的實(shí)現(xiàn)度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能令人滿(mǎn)意。此為遺憾二；北京公司的成本問(wèn)題始終處于集團(tuán)高位，影響著員工的收益、項(xiàng)目的投資拓展。此為遺憾三”。

起點(diǎn)很高，問(wèn)題也很多，轉(zhuǎn)型已是迫在眉睫。

更何況2015年曾有消息指，郁亮給北京和上海公司都下達(dá)了任務(wù)指標(biāo)，在最短3年、最長(zhǎng)5年的期限內(nèi)，看誰(shuí)能夠先探索出創(chuàng)新模式，把業(yè)績(jī)做到500億，先完成500億指標(biāo)的即可以進(jìn)入萬(wàn)科第三代領(lǐng)導(dǎo)班底的核心位置。

所以劉肖自到北京區(qū)域后，每每出現(xiàn)多是為了宣傳他的創(chuàng)新理念，即使不夠接地氣，即使有些慢慢泯然眾矣。

針對(duì)前任留下來(lái)的遺憾，劉肖2015年初接過(guò)北京萬(wàn)科總經(jīng)理一職時(shí)，第一把火就燒向了北京萬(wàn)科的“冗員”。由此，北京萬(wàn)科完成了從500多人到320人的 “瘦身”。

另外，劉肖對(duì)公司架構(gòu)進(jìn)行了重整——新設(shè)立“北京公司績(jī)效提升小組”與“北京公司經(jīng)營(yíng)策略實(shí)施小組”，兩個(gè)小組的業(yè)務(wù)覆蓋北京公司的日常管理權(quán)；還通過(guò)投資，設(shè)立了一家全資商業(yè)管理公司，將北京萬(wàn)科原有社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)全部轉(zhuǎn)入該公司。

而面對(duì)土儲(chǔ)疲弱，北京萬(wàn)科開(kāi)始多元化拿地，包括合作以及向存量要儲(chǔ)備，劉肖的“曼哈頓計(jì)劃”也因此面世——這也成為北萬(wàn)一步步“變慢”的開(kāi)端。

不過(guò)劉肖的新念頭似乎一直很多。在曼哈頓計(jì)劃出臺(tái)之前，北京萬(wàn)科2015年4月首先推出了“V-link”，而城市之光成為了萬(wàn)科首個(gè)“V-link”化社區(qū)。

在外界和萬(wàn)科內(nèi)部看來(lái)，城市之光仍然與其前任打造的明星項(xiàng)目“長(zhǎng)陽(yáng)半島”極為相似，無(wú)論是從區(qū)位還是面積而言，城市之光的V-LINK社區(qū)就是長(zhǎng)陽(yáng)模式的升級(jí)版。

這對(duì)于北萬(wàn)新區(qū)首而言顯然是不夠的，他要有自己的代表作，更何況彼時(shí)其與孫嘉還一并被媒體稱(chēng)為“萬(wàn)科第三代領(lǐng)導(dǎo)人班底核心的‘頭馬’人選”。

于是，“V-link”之后劉肖迅速提出六大轉(zhuǎn)型計(jì)劃“6+X”，這六大轉(zhuǎn)型計(jì)劃他用字母從A標(biāo)到F。其中，計(jì)劃A即為曼哈頓計(jì)劃。這個(gè)計(jì)劃指北京萬(wàn)科將像紐約曼哈頓的主流開(kāi)發(fā)商一樣，通過(guò)收購(gòu)存量資產(chǎn)，進(jìn)行改造、升級(jí)，以打造新產(chǎn)品。

對(duì)于曼哈頓計(jì)劃，劉肖表示，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從增量到存量是市場(chǎng)較大的機(jī)遇，存量資產(chǎn)的改造是房地產(chǎn)一個(gè)很大的趨勢(shì)。

按照這個(gè)思路，北京萬(wàn)科2015年初便開(kāi)始探討接觸北京門(mén)頭溝區(qū)軍莊鎮(zhèn)項(xiàng)目，至2016年10月，其正式牽手中國(guó)新城鎮(zhèn)，成立合資公司合作開(kāi)發(fā)北京門(mén)頭溝區(qū)軍莊鎮(zhèn)孟悟村項(xiàng)目，獲得2.7平方公里以上的土地獨(dú)家開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)權(quán)。

而這項(xiàng)交易的成本尤其低。公告顯示，原本負(fù)責(zé)軍莊鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的加華酒業(yè)貿(mào)易將退出，雙方同意補(bǔ)償其前期開(kāi)發(fā)成本、園區(qū)內(nèi)地上建筑物及開(kāi)發(fā)權(quán)益等將支付總額2.09億元。國(guó)開(kāi)新城與北京萬(wàn)科各自負(fù)擔(dān)50%。

據(jù)劉肖透露，將在這片區(qū)域落地創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、文創(chuàng)旅游產(chǎn)業(yè)以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。這也是后來(lái)北京國(guó)企開(kāi)始推進(jìn)的以村企合作形式開(kāi)發(fā)集體用地。

而簽約上述項(xiàng)目前，2016年4月26日的北京萬(wàn)科春季新品發(fā)布會(huì)中，“曼哈頓計(jì)劃”的首個(gè)作品——大都會(huì)79號(hào)率先亮相。

據(jù)當(dāng)時(shí)介紹，大都會(huì)79號(hào)位于北京亞奧核心區(qū)，面向“城市核心最頂級(jí)的高凈值人群”，是“北京萬(wàn)科產(chǎn)品線中城市豪宅的頂級(jí)配置?！?/p>

2018年7月，北京萬(wàn)科啟動(dòng)“6+X”全面多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略之后的首個(gè)“存量改造計(jì)劃”——“北京萬(wàn)科時(shí)代中心”在朝陽(yáng)路十里堡開(kāi)張。

彼時(shí)，有報(bào)道援引劉肖所說(shuō)，萬(wàn)科北方區(qū)域在存量資產(chǎn)改造上的投資約為200億元，包含16-17個(gè)項(xiàng)目。未來(lái)三年，公司內(nèi)部每年將投入100億元用于存量資產(chǎn)改造。三年后，萬(wàn)科北方區(qū)域能持有400-500億的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。

一切似乎都在按著北京萬(wàn)科的設(shè)想在發(fā)展，只是現(xiàn)實(shí)如何卻要另當(dāng)別論。畢竟這種拿地方式，一直就是投入大、產(chǎn)出慢的代名詞，而且這時(shí)候，北京萬(wàn)科已經(jīng)一年多沒(méi)有在公開(kāi)市場(chǎng)拿地了。

是劉肖不想為萬(wàn)科補(bǔ)充土地嗎？恐怕并不是想拿就能拿。

其一，是萬(wàn)科領(lǐng)導(dǎo)層一直將“不拿地王”視為準(zhǔn)則；其二，北京的土地門(mén)檻越來(lái)越高，即使是萬(wàn)科，也不得不考慮在北京拿地的成本以及未來(lái)的盈利空間。

但隨著調(diào)控升級(jí)，北京土地出讓不斷推出限價(jià)房、限競(jìng)房用地，北萬(wàn)2015年-2017年還是拿下數(shù)宗該類(lèi)型土地，這對(duì)企業(yè)的盈利能力有著很大挑戰(zhàn)。

查看北京萬(wàn)科過(guò)往拿地情況發(fā)現(xiàn)，2015年拿地3宗，以商務(wù)及混建用地為主；2016年2宗，均為全自持住宅項(xiàng)目；2017年較多，達(dá)6宗，但全部為限競(jìng)房項(xiàng)目；2018年僅1宗，2019年2宗。

值得一提的是，“缺地”的北京萬(wàn)科2016年12月“吃螃蟹”以109億元拿下了北京海淀區(qū)的2宗全自持地塊，成為“吃螃蟹”的人。全自持宅地，在中國(guó)的房地產(chǎn)史上從未有先例，資金沉淀、盈利如何實(shí)現(xiàn)等問(wèn)題隨之而來(lái)。

彼時(shí)曾有報(bào)道指該項(xiàng)目10年租金最少180萬(wàn)元，最高216萬(wàn)元，為了快速回籠資金，需要租客一次性付清10年租金。結(jié)果也顯示，這樣的天價(jià)租金在市場(chǎng)并不討喜。

消息人士透露，全自持宅地“翡翠書(shū)院” 2018年約出租150套左右，2019年出租量降至70套左右，2020年全年整體出租量甚至不超過(guò)10套。

有分析指出，入市三年，翡翠書(shū)院的出租率低至10%。即使按滿(mǎn)租情況計(jì)算，上述月租金價(jià)格帶來(lái)的NOI（凈運(yùn)營(yíng)收益）回報(bào)率也不到3%。

北京萬(wàn)科的現(xiàn)實(shí)似乎與設(shè)想漸行漸遠(yuǎn)。因?yàn)槌唆浯鋾?shū)院之外，此前以曼哈頓計(jì)劃布下的棋子也不盡如人意。

譬如“曼哈頓計(jì)劃”獲取的門(mén)頭溝區(qū)軍莊鎮(zhèn)孟悟村項(xiàng)目，五年過(guò)去未見(jiàn)更多進(jìn)展消息。

曼哈頓計(jì)劃首個(gè)亮相作品——大都會(huì)79號(hào)——因長(zhǎng)達(dá)4年的舊改工程而錯(cuò)過(guò)了2016年北京樓市上漲的黃金時(shí)機(jī)，后來(lái)嘗試2018-2019年開(kāi)售，卻因公寓產(chǎn)權(quán)分隔等問(wèn)題至今未得到商業(yè)上的回報(bào)。

公開(kāi)土地市場(chǎng)所拿項(xiàng)目表現(xiàn)一般，存量改造項(xiàng)目也問(wèn)題重重，北京萬(wàn)科似乎陷入了一種難言的處境。

事實(shí)上，劉肖接棒北京萬(wàn)科時(shí)進(jìn)行的裁減人員，調(diào)整拿地方式，無(wú)非是為了改變此前“增收不增利”的問(wèn)題，但數(shù)年下來(lái)，這些問(wèn)題似乎像牛皮糖一樣難以擺脫。

但這種結(jié)果似乎是早就注定的，畢竟存量改造本就是投資大、產(chǎn)出慢，加之北京萬(wàn)科還繼續(xù)以往合作、股權(quán)收購(gòu)、代建等方式獲取土地資源，這也使其合作項(xiàng)目多、權(quán)益占比小，銷(xiāo)售額出現(xiàn)下滑也不意外，而且隨著限價(jià)房、限競(jìng)房入市，利潤(rùn)率也更加難以提升。

隨著北京萬(wàn)科在土地和銷(xiāo)售上的“沉寂”，劉肖也久不在公眾面前發(fā)聲。

要知道，在剛上任北京萬(wàn)科的首年，劉肖在兩個(gè)業(yè)績(jī)匯報(bào)時(shí)點(diǎn)，均高調(diào)披露回款率和利潤(rùn)，即使銷(xiāo)售額不及前一年毛大慶時(shí)代的204.8億元。

新官上任時(shí)，劉肖表態(tài)要提高回款率和利潤(rùn)，這樣一來(lái)，銷(xiāo)售規(guī)模會(huì)不可避免地有所犧牲。但在萬(wàn)科的評(píng)定規(guī)則里，除了銷(xiāo)售額，更重要的是回款與利潤(rùn)。

郁亮對(duì)此顯然也是理解的：“回款率指標(biāo)實(shí)際上對(duì)銷(xiāo)售規(guī)模數(shù)字會(huì)有一定抑制作用，這是簡(jiǎn)明的道理。我們不斷提高對(duì)回款率的要求，也正是基于在一個(gè)新的時(shí)期對(duì)規(guī)模數(shù)字新的理解。”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前查詢(xún)，2015年6月30日，劉肖曾向北京萬(wàn)科全體員工發(fā)出公開(kāi)信，稱(chēng)北京萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)了103億元銷(xiāo)售，在實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)10%的基礎(chǔ)上，利潤(rùn)也得到了50%的提升，回款率達(dá)到92%。據(jù)稱(chēng)，那是北京萬(wàn)科歷史最高回款率。

至2015年12月31日，劉肖再發(fā)文稱(chēng)，2015年進(jìn)入尾聲，北京萬(wàn)科所有的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)都在邁向嶄新的臺(tái)階：200億回款，近50%的利潤(rùn)提升，300bps的利率降低，167億的投資與并購(gòu)，96%的回款率，很多經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，在年初曾經(jīng)遙不可及。

其后數(shù)年，所見(jiàn)數(shù)據(jù)均指北京萬(wàn)科（不含京外）銷(xiāo)售額在200億元徘徊，自2019年起，甚至跌回200億元以下，北京銷(xiāo)售排名也由此前的榜首滑至5名上下，到今年首季，排名位置更低。

若從萬(wàn)科整個(gè)北方區(qū)域著眼，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)同樣充滿(mǎn)挑戰(zhàn)。

萬(wàn)科2020年分區(qū)域的銷(xiāo)售情況

來(lái)源：企業(yè)公告

僅從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，2017-2020年，北方區(qū)域銷(xiāo)售金額幾乎是連年上升，分別為1265.57億元、1456.83億元、1422.13億元、1501.74億元，但是與上海區(qū)域的1501.27億元、1811.10億元、2045.11億元、2377.33億元對(duì)比 ，北方區(qū)域的增長(zhǎng)速度較為疲弱，所占集團(tuán)整體銷(xiāo)售比例不升反降，由23.88%、24%降至2019年的22.54%，以及去年的21.33%。

萬(wàn)科2020年分區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)情況

來(lái)源：企業(yè)公告

結(jié)算收入金額也在2020年出現(xiàn)回落，由2019年的723.90億元，跌至674.43億元（比2018年的688.22億元要低）。

權(quán)益凈利潤(rùn)則一直沒(méi)有改變“陪跑”的命運(yùn)，在四大區(qū)域中，一直只能跟在上海、南方區(qū)域之后，2019年更跌至“墊底”，18.29%的權(quán)益凈利潤(rùn)占比較中西部區(qū)域的18.84%更低。2020年跌至7.21%，被其余區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋開(kāi)，就連新增的西北區(qū)域占比都到了9.85%，而且其營(yíng)收還不及北方區(qū)域的一半。

同樣在土地端，此前就有人發(fā)現(xiàn)北萬(wàn)2020年在土地上顆粒無(wú)收，兀自為其擔(dān)心“沒(méi)有面粉，咋做面包啊”。如今看來(lái)，這種擔(dān)心并非杞人憂天。

最近幾年，北京除了中海、本地大哥首開(kāi)等幾家能拿到地之外，其他房企包括萬(wàn)科大都只是參拍的一員。正如業(yè)內(nèi)人士所言，在北京要搶到地，沒(méi)有兩把刷子，是沒(méi)有戲的。

沒(méi)有地，銷(xiāo)售自然上不去，存量改造項(xiàng)目也都是周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢的存在，更談不上集中轉(zhuǎn)化，北京萬(wàn)科的出路在哪里？

按照劉肖2018年的預(yù)測(cè)，萬(wàn)科北方區(qū)域到今年能持有400-500億的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目，何時(shí)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化卻是個(gè)問(wèn)題。

但北京萬(wàn)科或許并不在意“眼前”的得失，按照郁亮去年底的說(shuō)法，“土地紅利”“金融紅利”已經(jīng)消失，現(xiàn)在進(jìn)入了“管理紅利”時(shí)代，管理紅利時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)回歸成一個(gè)普通行業(yè)，靠的是全面競(jìng)爭(zhēng)的能力。

至于如何競(jìng)爭(zhēng)，郁亮提出，要關(guān)注國(guó)家的慢變量、要將團(tuán)隊(duì)打造成“冠軍組織”。

郁亮此番言論也為北京萬(wàn)科轉(zhuǎn)型存量資產(chǎn)改造等“慢變量”，添加了很好的注腳。

回看劉肖2015年提出的6+X全面多元化轉(zhuǎn)型，“6”包含了城市更新（曼哈頓計(jì)劃）、商業(yè)地產(chǎn)、持有型長(zhǎng)租公寓、裝修業(yè)務(wù)、社區(qū)配套服務(wù)商業(yè)務(wù)、以及金融業(yè)務(wù)。彼時(shí)還提到，北京萬(wàn)科未來(lái)三年的五個(gè)新引擎，即“TOD、科創(chuàng)園、文創(chuàng)園、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、舊改”。

近兩年，劉肖提到最多的是文創(chuàng)園、科創(chuàng)園的設(shè)想。

但無(wú)論是城市更新，還是長(zhǎng)租公寓、科創(chuàng)園，乃至未被劉肖提及的養(yǎng)老地產(chǎn)，北方區(qū)域重點(diǎn)布局的這幾個(gè)新路徑似乎都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：前期投入大、發(fā)展周期長(zhǎng)、資金回流慢，所以北方區(qū)域的連續(xù)劇何時(shí)才會(huì)反轉(zhuǎn)，仍未見(jiàn)分曉。

即任的頭兩年，劉肖仍活躍在鏡頭前，說(shuō)：“如果北京萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型不能成功，那么我在萬(wàn)科留下來(lái)就沒(méi)有價(jià)值。”

那時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)將城市公司視為轉(zhuǎn)型探路者，各個(gè)地方公司都在進(jìn)行不見(jiàn)血光的“轉(zhuǎn)型”比拼，這在萬(wàn)科內(nèi)部被稱(chēng)為“賽馬機(jī)制”。

現(xiàn)在，不知北京萬(wàn)科是否也在找尋突破口。

“每個(gè)城市所承擔(dān)的功能、賦予的角色，有高潮，有低落，也有轉(zhuǎn)折。如果是轉(zhuǎn)型發(fā)展過(guò)程中，蹲下來(lái)為了更好地躍起。”對(duì)于北方區(qū)域，郁亮2019年底在媒體交流會(huì)上說(shuō)。

土地紅利消失，北京萬(wàn)科的土地也愈顯“寂寞”，郁亮對(duì)其靠慢變量將團(tuán)隊(duì)打造成“冠軍組織”的期望，不知道什么時(shí)候可以實(shí)現(xiàn)呢？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 原報(bào)道|北京萬(wàn)科“寂寞的土地”