作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

萬科在2021年一季度，通過增資產(chǎn)、增預(yù)收、降負(fù)債，從而實(shí)現(xiàn)降檔目標(biāo)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在3月末業(yè)績(jī)會(huì)上宣揚(yáng)要在一季度財(cái)務(wù)報(bào)告中回歸綠檔的萬科，實(shí)現(xiàn)了這一并無太大困難的目標(biāo)。

4月22日晚間，萬科發(fā)布2021年一季度業(yè)績(jī)報(bào)告，其實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入622.6億元，同比增長(zhǎng)30.3%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.9億元，同比增長(zhǎng)3.4%。

萬科特別在公告中指出，截至報(bào)告期末，集團(tuán)凈負(fù)債率為15.5%；持有貨幣資金1966億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和723.7億元。

值得一提的是，在3月31日舉辦的萬科2020年全年業(yè)績(jī)會(huì)上，執(zhí)行副總裁韓慧華表示，萬科非常有信心在一季度能夠回到綠檔。

萬科在一季度報(bào)告中便重點(diǎn)指出，其的凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比指標(biāo)均顯著優(yōu)于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則的要求，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率亦為69.5%，符合“綠檔”企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

雖然在2020年末，萬科剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率亦僅為70.4%，離達(dá)標(biāo)僅有0.4個(gè)百分點(diǎn)的差距，按照萬科一季度完成的成績(jī)來看，只是降低了0.9個(gè)百分點(diǎn)。

看起來，完成“綠檔”目標(biāo)對(duì)于萬科而言并不算什么艱巨的任務(wù)。但實(shí)際上，在“三道紅線”的三個(gè)指標(biāo)中，為剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率降檔難度是最大的。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體觀察，萬科主要采取了三方面舉措實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，適當(dāng)增厚資產(chǎn)的同時(shí)減少部分負(fù)債規(guī)模，此外再增加預(yù)收賬款。

反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上，在資產(chǎn)方面，截至2021年一季度末，萬科資產(chǎn)總計(jì)19,078.6億元，較2020年末18,691.77億元增長(zhǎng)386.83億元。

在負(fù)債方面，截至2021年一季度末萬科負(fù)債合計(jì)15,524.28億元，較2020年末15,193.33億元增長(zhǎng)330.95億元。

具體業(yè)務(wù)操作上，萬科首先是加大投資力度，從而做大資產(chǎn)規(guī)模。其在一季度新增加開發(fā)項(xiàng)目32個(gè)，總規(guī)劃建筑面積480.6萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積340.6萬平方米。

同時(shí)，萬科加快銷售，加快回款。其在一季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1,104.4萬平方米，合同銷售金額1,794.7億元，同比分別增長(zhǎng)24.8%和30.2%。

通過銷售回款，萬科亦實(shí)現(xiàn)一季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比回正，流入168.79億元，去年同期則為流出29.54億元，同比增長(zhǎng)671.44%。

作為剔除項(xiàng)，預(yù)收賬款的大幅增長(zhǎng)在資產(chǎn)總額大于負(fù)債總額時(shí)，影響始終是正面的，即當(dāng)資產(chǎn)、負(fù)債不變，預(yù)收賬款越大，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率便越小。

與此同時(shí)，萬科亦在不斷降低負(fù)債規(guī)模。上述數(shù)據(jù)可見，萬科負(fù)債總額的增長(zhǎng)僅有330.95億元，若剔除預(yù)收賬款，萬科的負(fù)債規(guī)模實(shí)際上是較2020年末有所減少。

萬科籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~數(shù)據(jù)亦可看出一二，其在2021年一季度，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為流出147.67億元，去年同期為流入35.63億元，同比變動(dòng)減少514.46%。

萬科亦有意持續(xù)保持在綠檔范圍，在業(yè)績(jī)會(huì)上，董秘朱旭除了同樣表達(dá)出萬科要在一季度回歸“綠檔”外，她同時(shí)指出萬科要保持在綠檔。

只是相對(duì)于財(cái)務(wù)穩(wěn)健、安全方面，萬科對(duì)于毛利率下降并沒有太多控制辦法。在2021年一季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%，較2020年末22.6%進(jìn)一步降低。

萬科表示，毛利率下滑主要和近年來地價(jià)占房?jī)r(jià)比例提高有關(guān)。具體而言，萬科一季度結(jié)算的項(xiàng)目成本大幅增加，其營業(yè)成本為495.56億元，增長(zhǎng)50.93%，但營業(yè)收入規(guī)模增長(zhǎng)僅為30.33%。

盈利能力下降顯然會(huì)是萬科很長(zhǎng)一段時(shí)間都必須面對(duì)的問題。而值得注意的是，在2021年一季度，萬科實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)僅12.9億元，即其凈利潤(rùn)率僅為2.07%

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原標(biāo)題： 首季營收623億萬科達(dá)標(biāo)“綠檔”與毛利常態(tài)