地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：睿和智庫研究部
來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)(ID:thefutureX)
研究背景
在過去25年間，雖然歷經(jīng)多次宏觀調(diào)控，但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)始終在持續(xù)上揚(yáng)的增量邏輯中一路高歌，可謂順風(fēng)順?biāo)６鴱?017年開始，城市化進(jìn)程進(jìn)入第二階段，產(chǎn)業(yè)和人群在幾大城市群聚集，一些城市逐漸進(jìn)入存量時(shí)代。
我們特別強(qiáng)調(diào)2017年這一重要節(jié)點(diǎn)，從重點(diǎn)城市的交易量來看，前50個(gè)城市有20個(gè)城市的二手交易量超過了新房。
其實(shí)在2017年之前，眾多頭部開發(fā)商就已經(jīng)在尋求角色轉(zhuǎn)變，在增量轉(zhuǎn)存量的大變局下，在城市巨大存量物業(yè)的背景下，各家開發(fā)商陸續(xù)成立資管平臺(tái)、從開發(fā)轉(zhuǎn)型不動(dòng)產(chǎn)資管，對(duì)大規(guī)模的持有型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等。
一個(gè)無可否認(rèn)的事實(shí)是，存量物業(yè)的盤活與運(yùn)營(yíng)有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)金礦。
在隨后多年的實(shí)踐過程中，開發(fā)商轉(zhuǎn)型不動(dòng)產(chǎn)資管面臨的問題開始呈現(xiàn)：
1、從簡(jiǎn)單粗放的開發(fā)銷售向追求精細(xì)化的持有運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，水土不服；
2、租金回報(bào)率偏低，持有運(yùn)營(yíng)的回報(bào)率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)的開發(fā)建設(shè)模式，投資收益壓力大；
3、資金沉淀的問題越來越大，開發(fā)商試圖通過部分銷售回籠現(xiàn)金，覆蓋項(xiàng)目的開發(fā)與持有成本已難持續(xù)。
睿和智庫認(rèn)為，開發(fā)商轉(zhuǎn)型不動(dòng)產(chǎn)資管并非易事，是一個(gè)大浪淘沙的過程，資管力是基礎(chǔ)。
我們定義資管力=資產(chǎn)管理能力+運(yùn)營(yíng)管理能力。
資產(chǎn)管理能力，投資選擇上能夠形成具有高生產(chǎn)力的物業(yè)組合，資本運(yùn)作上能夠不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；
運(yùn)營(yíng)管理能力，滿足實(shí)體資產(chǎn)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)并實(shí)現(xiàn)高租金收益。
睿和智庫長(zhǎng)期對(duì)開發(fā)商的投資物業(yè)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)效率、未來的發(fā)展?jié)摿Φ确矫孢M(jìn)行量化研究，發(fā)掘具有較強(qiáng)資管力的開發(fā)商，發(fā)揮這些開發(fā)商的示范效應(yīng)，以推動(dòng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。
睿和智庫研究部長(zhǎng)期跟蹤開發(fā)商資管力經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，特推出“2021年開發(fā)商資管力50強(qiáng)”。
50強(qiáng)榜單解讀
持有物業(yè)規(guī)模：35家開發(fā)商持有物業(yè)規(guī)模在100億元以上
TOP50開發(fā)商2020年投資性房地產(chǎn)凈值合計(jì)約為1.6萬億元，其中，投資性房地產(chǎn)凈值規(guī)模前三位分別為華潤(rùn)置地1873億元、中國恒大1658億元、龍湖集團(tuán)1524億元，前十位規(guī)模合計(jì)約為1.07萬億元，占TOP50開發(fā)商合計(jì)規(guī)模的66.87%。35家開發(fā)商持有物業(yè)規(guī)模在100億元以上，成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的最大業(yè)主方。
在建投資性房地產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)凈值：持有物業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)仍在持續(xù)
TOP50開發(fā)商2020年在建投資性房地產(chǎn)規(guī)模合計(jì)約為3138億元。其中，在建規(guī)模前三位分別為中國海外發(fā)展447.79億元、華潤(rùn)置地398.26億元、龍湖集團(tuán)313.96億元，在建規(guī)模在100億級(jí)別以上的開發(fā)商有9家。
從潛在增幅來看，TOP50開發(fā)商2020年在建投資性房地產(chǎn)占全部投資性房地產(chǎn)的20%，開發(fā)商持有物業(yè)的規(guī)模還將進(jìn)一步快速增長(zhǎng)。
租金收入規(guī)模：租金規(guī)模和物業(yè)規(guī)模并不匹配，租金收入普遍偏低
TOP50開發(fā)商2020年租金收入合計(jì)約為692億元，其中，租金收入規(guī)模前三位分別為華潤(rùn)置地127.9億元、萬科107.32億元、龍湖集團(tuán)75.76億元，前十位規(guī)模合計(jì)約為532.79億元，占TOP50開發(fā)商合計(jì)規(guī)模的77%。
從租金規(guī)模來看，開發(fā)商租金規(guī)模和持有物業(yè)并不匹配，租金收入普遍偏低。TOP50開發(fā)商實(shí)現(xiàn)20億租金收入的僅8家，實(shí)現(xiàn)10億租金收入的僅16家。
投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比：資管轉(zhuǎn)型模式顯現(xiàn)，分化明顯
TOP50開發(fā)商2020年投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比分化明顯。其中，投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比前三位分別為寶龍地產(chǎn)29.85%、中國海外發(fā)展27.11%、金融街24.13%。占比超過20%的開發(fā)商有4家，占比超過10%的13家。
從投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比來看，僅有少數(shù)開發(fā)商在持有物業(yè)上進(jìn)行戰(zhàn)略性投入，形成開發(fā)商的資管轉(zhuǎn)型模式，大多數(shù)開發(fā)商投資性房地產(chǎn)凈值占總資產(chǎn)比不足5%，說明資源投入并不多，資管轉(zhuǎn)型力度并不大。
租金收入/投資性房地產(chǎn)凈值：數(shù)據(jù)偏低，盈利能力不足
根據(jù)租金收入/投資性房地產(chǎn)凈值計(jì)算開發(fā)商持有物業(yè)的租售比，TOP50開發(fā)商持有物業(yè)的租售比普遍偏低，大部分開發(fā)商該比值不足5%。
通過對(duì)開發(fā)商持有物業(yè)營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)的測(cè)算，開發(fā)商N(yùn)OI率嚴(yán)重偏低，無法達(dá)到公募REITs所要求的4%以上分紅率，持有物業(yè)估值泡沫較大。
融資成本：融資成本高于NOI率，持有物業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)不可持續(xù)
TOP50開發(fā)商2020年平均融資成本介于3.8%~9.49%之間。其中，融資成本最低的是中國海外發(fā)展，融資成本3.8%，最高的是中國恒大，融資成本9.49%。融資成本超過7%的開發(fā)商17家，占比34%；融資成本介于5%~7%的開發(fā)商21家，占比42%；融資成本低于4%的開發(fā)商僅1家。
榜單說明
開發(fā)商資管力榜單主要是從規(guī)模實(shí)力、經(jīng)營(yíng)效率、成長(zhǎng)潛力等三個(gè)維度進(jìn)行監(jiān)測(cè)，按照權(quán)益比重計(jì)算分?jǐn)?shù)，進(jìn)行排名。
注：數(shù)據(jù)來源為
1）納入測(cè)評(píng)的上市公司年報(bào)、半年報(bào)、季報(bào)等各項(xiàng)公告；
2）睿和智庫自有數(shù)據(jù)庫；
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原標(biāo)題： 2021房企資管力50強(qiáng)解析丨睿和研究
