作者：黃博文

來源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）

在所有人都在討論集中供地，緊盯房地產(chǎn)稅的檔口，中央又來了場奇襲。

2021年6月4日，財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局、人民銀行等四部委聯(lián)名發(fā)布了一份重磅文件《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》（財(cái)綜〔2021〕19號）。

這份文件非常明確地指出，國有土地出讓收入，自2022年起，全面劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。此外，從7月1日開始，河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省等地將率先開展試點(diǎn)，將包括土地出讓收入在內(nèi)的四項(xiàng)收入征收權(quán)，由自然資源部門轉(zhuǎn)移至稅務(wù)部門。

一石激起千層浪，各種解讀紛至沓來。那么土地出讓金劃歸稅務(wù)部門統(tǒng)一征收，對于房地產(chǎn)行業(yè)意味著什么？對發(fā)展型房企會(huì)造成什么樣的影響？且聽黃老邪細(xì)細(xì)分解。

并沒有那么簡單

土地出讓金劃歸稅務(wù)部門征收，之所以引起國民的熱議，原因在于多年來助推發(fā)展卻又為人詬病的土地財(cái)政。

早在1994年的分稅制改革當(dāng)中，各種關(guān)于土地的稅種都被劃歸地方所有。1998年，中國進(jìn)行了住房商品化改革，在全國范圍內(nèi)開始推行商品房，取消福利分房制度。之所以住房商品化改革能推行得那么順利，很重要的原因在于賣地收入節(jié)節(jié)增長，為地方財(cái)政帶來了巨大的收入。

以1998年為例，當(dāng)時(shí)的全國土地出讓金只有507億元左右，經(jīng)過了22年的野蠻生長，這個(gè)數(shù)字在2020年上升到了8.4萬億。地方政府可以隨便用這些收入來修地鐵、蓋醫(yī)院、建學(xué)校，完善基礎(chǔ)設(shè)施。這在很大程度上助推了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，用二十年時(shí)間走完了其他國家一百年時(shí)間才能走完的發(fā)展歷程，這都得益于土地財(cái)政。

但是發(fā)展到了今天，土地財(cái)政的走向越來越危險(xiǎn)。首先，因?yàn)橥恋爻鲎屖杖霘w地方政府所有，因此地方政府有了強(qiáng)烈地追求財(cái)政收入上升的動(dòng)機(jī)，土地價(jià)格一路飆升，需求導(dǎo)向下地王頻出，房價(jià)自然水漲船高。

因此當(dāng)土地出讓金劃歸稅務(wù)部門征收政策一出臺(tái)，也難怪許多專家與媒體熱議道：中國即將告別土地財(cái)政。但是黃老邪認(rèn)為，現(xiàn)階段的政策只是意味著征收部門變了，土地出讓金的所有與使用權(quán)，還在地方政府。

例如政策實(shí)施細(xì)則就提到：“除本通知規(guī)定外，四項(xiàng)政府非稅收入的征收范圍、對象、標(biāo)準(zhǔn)、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。”

這就意味著，這些土地出讓金只是由原先的地方自然資源局征收，改為稅務(wù)局統(tǒng)一征收，收來的錢地方該怎么分怎么分，該怎么用怎么用，一切照舊。目前已有信息表明，除了征收部門發(fā)生變化以外，本政策對土地出讓金本身沒有任何影響，告別土地財(cái)政的說法更是沒有支撐的。

但是盡管花錢的人沒有改變，但誰來管理這份資金，還是有很大區(qū)別的。舉一個(gè)比較通俗的例子，例如你的工資每月都是打到你的工資卡當(dāng)中，而突然工資卡被老婆收走了，然后老婆再轉(zhuǎn)給你花，雖然剛一開始一分不少，但誰來保證以后不會(huì)減少打給你的錢？概念瞬間就變得不一樣了。

黃老邪認(rèn)為，從短期來看，土地出讓金交由稅務(wù)部門征收，能在一定程度上杜絕征收亂象，減少個(gè)別房企“閃轉(zhuǎn)騰挪”的空間。因?yàn)橐恍┤木€城市的土地出讓金是可以分期繳納的，開發(fā)商可以和地方政府達(dá)成默契，緩交甚至拖欠土地出讓金。

而劃歸為稅務(wù)部門收繳之后，地方政府便沒有了話語權(quán)，國家稅務(wù)部門說了算，緩交拖欠之類的事就會(huì)被杜絕。有助于規(guī)范市場秩序，讓企業(yè)公平競爭。

從長期來看，土地出讓金的用途可能會(huì)受到約束。以后地方政府賣了多少地，掙了多少錢，錢怎么花，都處于中央的監(jiān)管之下，中央政府在規(guī)范統(tǒng)籌方面就有了抓手。

歸根結(jié)底，土地出讓金交由稅務(wù)部門征收，雖然不會(huì)動(dòng)到土地財(cái)政的筋骨，但對于加強(qiáng)監(jiān)管力度，規(guī)范征收流程，引導(dǎo)地方政府減少對于土地財(cái)政的依賴，具有重大的意義。

還需放在調(diào)控的長河中看待

土地出讓金劃歸稅務(wù)部門征收，雖然目前對房地產(chǎn)行業(yè)影響甚微，但作為房企，一定要清楚政府出臺(tái)此政策的目的，這就需要將其與以往的調(diào)控政策結(jié)合起來分析。

從2016年“房住不炒”總基調(diào)確定，到2019年以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，再到2021年“十四五”規(guī)劃提出實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。近年來，國家已經(jīng)從市場端、資金端、土地端對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了全方位的調(diào)控。

從市場端來看，限購、限貸政策從需求側(cè)下手，新房限價(jià)與二手房剛性指導(dǎo)價(jià)從供給側(cè)下手，以穩(wěn)房價(jià)的方式壓制房地產(chǎn)企業(yè)推高房價(jià)。

從資金端來看，2020年8月劃定的“ 三道紅線”，收緊了房企融資需求；2020年的最后一天，房貸新規(guī)“兩道紅線”給房企從供給端降了杠桿。兩道政策從資金的供需兩端，壓制了房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)型杠桿的依賴，防范金融層面的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)住預(yù)期。

從土地端來看，2021年初的“兩集中”供地出臺(tái)，熱點(diǎn)城市一年就推三次地，拿地的節(jié)奏被控制，同時(shí)伴隨著競拍規(guī)則的優(yōu)化。雖然穩(wěn)地價(jià)效果不及預(yù)期，但意圖還是非常明確的。

而最近出臺(tái)的土地出讓金劃歸稅務(wù)部門征收，則可以看作是土地端調(diào)控政策新招，督促地方有序減少對于土地財(cái)政的依賴；也可以看作是未來國家對土地出讓金進(jìn)行集中統(tǒng)籌使用的先兆，從而推動(dòng)推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

因此我們必須意識(shí)到，無論是現(xiàn)階段還是未來的調(diào)控政策，依舊在圍繞著以往房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)，沒有變化。其核心目的依舊是“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“租購并舉，因城施策”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須回歸理性，財(cái)務(wù)型杠桿已經(jīng)難以為繼，在“三低一高”與“管理紅利”大背景之下，賺組織能力的錢才是正確的選擇。

提升組織能力的正確姿勢

過去二十年，房地產(chǎn)行業(yè)粗放、野蠻、快速發(fā)展，房企們大都“鄙視”管理。但近年來，隨著“三低一高”時(shí)代的到來與“管理紅利”理念深入人心，房企們卻在走向另一個(gè)極端——為管理而管理。

具體表現(xiàn)為管理逐漸脫離業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)逐漸脫離經(jīng)營，經(jīng)營逐漸脫離戰(zhàn)略，戰(zhàn)略逐漸失去方向，從而形成了可怕、致命的“純管理”的路徑依賴。

綜合自身多年的咨詢、顧問及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，黃老邪認(rèn)為，管理必須具備以下導(dǎo)向，才能夠真正提升組織能力，助力企業(yè)發(fā)展：

體現(xiàn)戰(zhàn)略意圖；

平衡效率與風(fēng)險(xiǎn)；

釋放團(tuán)隊(duì)能量。

中小房企表層管理問題，如管控、流程、績效、激勵(lì)等方面體系和機(jī)制問題根源往往出在運(yùn)營方面，運(yùn)營問題的根子往往出在戰(zhàn)略方面，如方向、意圖、目標(biāo)、投融資等，戰(zhàn)略問題的根子往往出在老板身上。

所以，中小房企的生存與發(fā)展不取決于純管理，而是應(yīng)從老板提升、戰(zhàn)略、投融資、運(yùn)營效率、中高層團(tuán)隊(duì)組建及打造等方面發(fā)力！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 土地出讓金迎來變數(shù)，釋放了什么信號？