搞債的雷猴 
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作者：DealingMatrix
來源：搞債的雷猴（ID:bond_monkey）
今年的綠地控股集團股份有限公司（以下簡稱“綠地”）并不太平，因為一則微博熱搜的桃色新聞成為大眾茶余飯后的談資。
具體新聞不用雷猴君贅述，據最新消息稱，綠地內部的處理意見是撤銷京津冀事業(yè)部負責人陳軍的職務，并與其解除合同關系，經濟問題正在核查。
此緋聞在債市也傳得沸沸揚揚。綠地的估值遠低于同在龍頭房企的萬科保利，債市大佬們也從專業(yè)角度分析了其拿地節(jié)奏和有待提升的管理能力。
圖片來源：DM查債通APP
債券融資情況
在岸債券方面：
綠地是通過綠地控股集團有限公司來發(fā)行在岸債券。
在今年還未有發(fā)行在岸債券。
目前，綠地共有流通中人民幣債券6筆，當前存續(xù)194.98億元，今年待付本金利息125.73億元。
圖片來源：DM終端
離岸債券方面：
同集團債券中，今年綠地控股集團有限公司有發(fā)行一只債券，票息是6.75，規(guī)模是3億，期限為4年。
目前，與綠地同集團債券共有14筆離岸債券，當前存續(xù)54.8億美元，今年有3筆美元債到期。
綠地的離岸債券如下圖所示：
圖片來源：DM終端
因為綠地的持續(xù)擴張，對外注資額度加大，對現金流提出考驗。
2019年末庫存已經高達6699億元，去庫存緩慢，靠自身銷售變現，當然是“遠水解不了近渴”，對外融資成了綠地的首選。
今年除了發(fā)行境外3億美元債外，還獲得疫情貸款授信19億元、發(fā)行ABS工具5.67億元，甚至有地區(qū)通過置業(yè)計劃向內部員工集資。
成交行情
美元債行情：
在美元債行情中，DM有一項重要的指標來判斷其成交活躍性，此指標為流動性指標。流動性指標得分從1至5，1分代表流動性最好，5分代表流動性最困難。
綠地的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對照行情，如下表所示：
數據來源：Bloomberg、DM
綠地的美元債的流動性均不錯，其中流動性稍弱的一只美元債“XS1451548397”，債券余額是1.2億元，是美元債中債券余額最低的。
在岸債券行情：
近一個月來，綠地控股集團有限公司流通中在岸債券的歷史成交量第一為“16綠地01“，成交量為4.6億元。
近一個月成交量前五的債券如下圖所示：
圖片來源：DM查債通APP
在《DM查債通》APP上，可實時跟進不同經紀商成交行情，并可選擇不同成交維度進行對比分析。
評級情況
2020年5月，中證隱含評級對綠地的評級為AA-，相較于今年2月份，下調2個級別；
2020年2月，中誠信對綠地的在岸評級為AAA，展望為穩(wěn)定；
2019年6月，聯合資信對綠地的在岸評級為AA+,展望為穩(wěn)定；
聯合資信認為，公司的經營規(guī)模大，綜合競爭力強；房地產主業(yè)在開發(fā)規(guī)模、品牌影響力、項目運作能力等方面均處于行列前列。
但是，也有需要關注的點是，土儲中三四線城市項目占比較高，面臨一定的市場風險；
目前公司在建地產項目投資規(guī)模大，回報周期長，面臨一定的政策不確定性；
公司債務負擔仍然較重，資產中存貨和其他應收款項占比較高，實際的流動性一般。
在海外評級中，2019年11月份，惠譽對其評級為BB-，展望為穩(wěn)定。
2019年10月份，標普對綠地評級為BB，展望為穩(wěn)定。
標普認為，在未來12-18個月里，通過在土儲儲備和非地產業(yè)務收購擴張方面繼續(xù)保持審慎的舉債模式，將持續(xù)優(yōu)化杠桿比率，并預期公司整體債務期限也將加長優(yōu)化。
綠地在全國共有386個項目，項目著重分布在二線城市。
一線城市有35個項目，具體分布數量為上海16個，北京12個，廣州5個，深圳2個；
二線城市共有201個項目，排名前三的是武漢20個、西安15個、成都14個；
三/四線城市共有148個項目，排名前三的是徐州11個；嘉興、南通、銀川各6個。
數據來源：DM終端-地產債版塊
今年第一季度花費153億元新增項目23個，在今年3月份綠地在廣西計劃新增投資1000億元，針對基建、房產以及國企混改，意圖用“地產+基建”在項目上實現融資、拿地便利。
在5月20日召開的2019年度股東大會上，公司實控人張玉良就地產行業(yè)發(fā)出積極觀點，“今年總體來說困難比較多，但抓住機會的話，可能是會有更好發(fā)展的。因為大家都不敢投、沒錢投，成本就會低。”
銷售分布
據房管局統(tǒng)計數據，從今年1月到5月至今，綠地銷售總金額為471.26億元。
按城市能級分類，綠地銷售分布主要集中在二線城市。
其中，一線城市銷售金額185.59億元，占總金額39.38%；
二線城市銷售金額為215.75億元，占總金額的45.78%；
三/四線城市銷售金額為69.9億元，占總金額的14.83%。
數據來源：DM終端-地產債版塊
按物業(yè)類型分類，綠地銷售主要集中在住宅。
其中，住宅的銷售金額285.95元，占總金額60.67%；
商業(yè)的銷售金額34.06億元，占總金額7.22%；
辦公的銷售金額117.95億元，占總金額25.02%。
數據來源：DM終端-地產債版塊
在2019年上市房企銷售排行榜中，綠地的銷售金額行業(yè)排名第6，銷售面積行業(yè)排名第5，銷售均價行業(yè)排名第86。
其中，綠地2019年銷售金額3880億元，同比增長0.13%；
2019年銷售面積3420萬平方米，同比降低6.66%；
2019年銷售均價為11345元每平米，同比增長6.77%。
DM終端數據及時整理出綠地發(fā)布的企業(yè)銷售月度數據。包括：銷售金額、銷售面積、銷售均價，并且數據同比變化和行業(yè)排名一目了然。
圖片來源：DM終端-地產債版塊
今年第一季度實現營收795.93億元，同比下滑11.94%，歸屬上公司凈利潤36.63億元，同比下滑16.88%。
今年由于疫情的影響，房地產主業(yè)的發(fā)展增速放緩，大基建的項目的周期比較長，2019年基建板塊的毛利率只有4.31%。
銷售的金額難以充沛快速的向大基建前期輸血。今年地產政策趨緊，也需要考慮三四線的房子銷售變現的問題。
在持續(xù)性擴張的同時，庫存積壓，綠地不得不加大融資力度，借舊換新。
土儲情況
近三年綠地在拿地上一直重視土儲，在拿地面積上一直在行業(yè)位列前十。
2017年拿地總金額504.12億元，拿地面積59.61米；
2018年拿地總金額504.12億元，拿地面積攀升至4971.61萬平，拿地均價壓至1804元每平；
2019年拿地金額為1033.75元，拿地面積4228萬米，同比減少14.96%；
圖片來源：DM終端-地產債版塊
據國土資源部統(tǒng)計數據，從今年1月到5月份至今，綠地總拿地金額為237.43億元。
按城市能級分類，綠地今年在拿地金額上重心押寶在二線城市。
二線城市拿地總金額為168.73億元，占總金額的71.06%。
數據來源：DM終端-地產債版塊
按物業(yè)類型分類，綠地的住宅拿地金額為210.11億元，占總金額的88.49%；
商業(yè)/辦公拿地金額為26.3億元，占總金額的11.07%。
數據來源：DM終端-地產債版塊
土儲一直是房企的最堅強的盾牌，但是近年綠地債務規(guī)模的急劇膨脹，仍舊加大投資和土儲布局，對于銷售回款、去庫存、現金流提出了巨大的挑戰(zhàn)。
財報情況
盈利數據方面：
銷售額3880億元，同比增速僅有0.14%；
毛利潤為664.2億元，相較于去年增加23.5%；
凈利潤為209.5億元，相較于去年增加30.7%；
歸母凈利率為3.4%，相較于去年上漲0.2pts;
營業(yè)活動產生的現金流量凈額為192.61億元，相較于去年減少54.33%；
綠地在2019年的盈利能力得到提升，但是現金流量大幅降低，銷售額增速緩慢在產能升級、運營管控上有待加強。
貨幣資產方面：
貨幣現金總計為889億元，其中受限資金為102.46億元，占比11.52%；
存貨的賬面余額總計6742.58億元；
企業(yè)“大舉拿地，庫存積壓”的發(fā)展模式被市場詬病，在今年房地產趨緊的大環(huán)境中，三四線的大量占比也給土儲去化帶來壓力。
償債能力方面：
有息借款總額2937.43億元，相較于去年增加9.53%；
總負債10120億元，同比增長9.4%；
資產負債率為88.53%，同比只下降1.07%；
凈資產負債率為155.6%，盡管同比降低16.2個百分點，但仍屬高位；
EBITDA全部債務比為0.174，相較于去年增長11.99%；
截至2019年12月31日，銀行授信額度為4135億元，已使用額度為1796億元，未使用額度為2339億元。
綠地的總負債突破萬億，在2019年的降負債、優(yōu)化資產負債結構上做的并不出色，今年公司也在4月份的業(yè)績說明會上宣布，公司會注重現金流動性，并會落實相關的計劃， 按照季度做測試。
在今年，綠地已經認識到形勢的緊張，抓住一切融資機會，通過各種渠道為企業(yè)擴充腰包。
第一季度凈增融資126億元，籌資活動產生現金流量凈額為56億元。
融資閘口全開，如何加快庫存去化、平衡好拿地投資節(jié)奏和債務杠桿，市場給出的地獄難級的考卷需要綠地去解答。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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