村股份公司與房企在按合作協(xié)議分得房屋后再轉(zhuǎn)讓，由于村股份公司提供的土地主要為非農(nóng)建設(shè)用地或征返用地，土地出讓金極低甚至可以忽略不計，同時村股份公司也幾乎不投入建安成本，村股份公司將合作開發(fā)的房屋按約定分給股東/村民時面臨著綜合稅負(fù)率超過60%（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三項稅金）的情況，這也是村企合作項目繞不過去的一個問題。無論通過分紅也好，還是雙抬頭也好，房企再次轉(zhuǎn)讓時都要面臨繳納高額的土地增值稅和增值稅的問題。如何通過交易的安排，合理降低分房過程、再次轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，成了合作項目面臨的重要問題。依據(jù)筆者多年從事不動產(chǎn)交易的經(jīng)驗，筆者從以下五個方面對合作建房后的再次轉(zhuǎn)讓提供交易思路：

雙抬頭模式下的合并清算參照單抬頭模式，開發(fā)完成后，若直接對外銷售，銷售完成后對村企與房企銷售房屋進(jìn)行土地增值稅合并清算。

雙抬頭項目實質(zhì)屬于合作建房，雙方共同投資、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤，建成后按比例分房自用的，具備合并清算的基礎(chǔ)。所以針對村股份公司分配物業(yè)缺乏回遷實務(wù)的基礎(chǔ)（也即村股份公司屬自建房形式取得物業(yè)，非以更新項目的回遷形式取得物業(yè)），在清算環(huán)節(jié)無法將分配物業(yè)作為土地成本，村股份公司項目土地增值稅稅率最高達(dá)60%，故可考慮將村股份公司與合作方分得物業(yè)再銷售合并進(jìn)行土地增值稅清算，如此，可降低村股份公司的稅負(fù)，但此時，房企因要分出一部分的投入成本作為村企的扣除成本，無法適用分開清算的土地增值稅稅率，從而房企的綜合稅費(fèi)也將大幅度提升。

此方式操作上最為穩(wěn)妥，且無涉稅風(fēng)險，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可程度高，但需同合作方討論稅費(fèi)提高的分擔(dān)問題，且該方法總體節(jié)稅效果不明顯。

根據(jù)深圳市《土地增值稅工作規(guī)程》（深圳市稅務(wù)局公告2019年第8號）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用、出租等用途超過 1 年（不含1 年）的，轉(zhuǎn)讓時適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。村股份公司可將分得的物業(yè)持有/出租至少 1 年后，再轉(zhuǎn)讓給村民，可適用“舊房”轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。

舊房轉(zhuǎn)讓的好處在于在土地增值稅清算時，其中一種方法是“重置評估”，轉(zhuǎn)讓方不用考慮其歷史投入情況和發(fā)票取得情況，直接將評估成本作為其扣除項目，這個方法恰好能彌補(bǔ)村股份公司無實際投入的現(xiàn)狀，舊房轉(zhuǎn)讓時可采用購房發(fā)票或舊房及建筑物的評估價作為扣除項目，由于村股份公司為自建房，無購房發(fā)票，故如何對建筑物進(jìn)行評估就顯得尤為重要。同時評估過程中地價款若能參照周邊城市做法，以同類型住宅地塊基準(zhǔn)地價作為取得土地成本，也將大幅度降低轉(zhuǎn)讓過程中的土地增值稅。

核定征收是指村股份公司再轉(zhuǎn)讓時的土地增值稅選擇適用核定征收政策，核定征收包括核定成本、核定征收率等。

核定成本是指村股份公司再轉(zhuǎn)讓后土地增值稅清算時，銷售成本參考同一地區(qū)、同一類型、同一年度、銷售檔次相近的房地產(chǎn)開發(fā)成本，如合作方的開發(fā)成本，或參照住房建設(shè)部門公布的建筑工程造價成本。

核定征收率指稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)模式相近的納稅人在同一地區(qū)、同一年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目的稅負(fù)水平核定征收率，如廣東省惠州市，對轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體留用地轉(zhuǎn)讓就可采用核定征收率方式征收土地增值稅。

目前深圳市稅務(wù)局對土地增值稅幾乎不采用核定征收政策，可考慮以村股份公司的特殊情況同稅局溝通，確定政策的適用性。

村股份公司合作建房初次分房后，其再次分房的受讓對象——原住村民，是有嚴(yán)格限制的，雖然其另一個身份是村企業(yè)的股東，但其原始權(quán)益卻來源于原住民的集體資產(chǎn)，或者說宅基地在城市化進(jìn)程中的另一種轉(zhuǎn)換形式，故村企業(yè)或可以合理低的價格（房屋建造成本價）轉(zhuǎn)讓給本村村股份公司的村民，而不是市場價，從而降低整體稅負(fù)。

合理低價的情況在政府回購保障房、定向銷售人才住房、回遷安置房組成計稅價格、限地價競配建模式等都有體現(xiàn)。因而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向村民轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，可向稅局爭取按照合理價格（不低于成本價）移交視為有合理理由。

“以租代售”是指村股份公司不以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的方式，而是以較低租金的方式將房屋長租給村民，但不實際改變村民對房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)利（部分受限）。該種方式解決了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的超額稅費(fèi)問題，村股份公司不用即時就面臨超60%的稅費(fèi)，減少了一筆不少的稅費(fèi)支出。

但短期問題已解，長期隱憂未除，“以租代售”也引來了其他諸多問題，比如村民在“租用”房屋期間，村股份公司要負(fù)擔(dān)租用房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅、增值稅等，每年也是一筆不少的稅金，這筆稅金如果是村民自有住房且自用的情況下，則完全不會產(chǎn)生；同時，名義為“租”，實際為“售”的情況下，村股份公司就不用繳納銷售環(huán)節(jié)的各項稅費(fèi)嗎？未必，按實質(zhì)重于形式的原則，如果購買方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益等權(quán)利，仍應(yīng)按照出售不動產(chǎn)處理繳稅。如財稅〔2016〕36號有關(guān)注釋規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅，另外土地增值稅、企業(yè)所得稅也有類似規(guī)定。

除此之外，“以租代售”還帶來了村民雖然是房子的實際主人，但卻不能用于抵押貸款融資，不能按產(chǎn)權(quán)房積分讓孩子就近入學(xué)等社會問題，而村股份公司則面臨著名下有巨額資產(chǎn)，而實際上又不歸村集體所有等一系列問題，這可能就有點出乎設(shè)計者的意料和初衷。簡單來說，村股份公司雖然暫時繞過了再次分房環(huán)節(jié)繳稅問題，但風(fēng)險問題也不能視而不見。

由于歷史的客觀原因，村股份公司并未記錄土地取得的歷史成本，從而造成再次分房或?qū)ν廪D(zhuǎn)讓的高額稅負(fù)，而在村集體的改革過程中，村股份公司將分得的物業(yè)對村民進(jìn)行分配，多數(shù)是歷史客觀原因形成的，并未實質(zhì)取得收入。結(jié)合周邊城市對實質(zhì)情況的處理經(jīng)驗，建議區(qū)政府就此同稅局進(jìn)行良好溝通，結(jié)合國內(nèi)的量能課稅與稅收中性原則，盡可能減少分房過程中的稅負(fù)，加速村集體的改革進(jìn)程。