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作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“雙集中供地的情況非常好，我們在其中獲得了14個(gè)項(xiàng)目，而且利潤率均處于10%以上?！?/p>
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 相對于杭州集中供地房企僅能做到1%-2%凈利潤水平的情況，龍湖集團(tuán)的拿地原則顯然要理智得多。
6月16日下午，龍湖集團(tuán)召開一年一度的周年股東大會(huì)，由于疫情管控的原因，董事會(huì)主席吳亞軍、首席執(zhí)行官邵明曉、首席財(cái)務(wù)官趙軼、執(zhí)行董事王光建均在北京通過視訊連線方式參會(huì)，并由獨(dú)立非執(zhí)行董事陳志安在香港會(huì)議現(xiàn)場擔(dān)任會(huì)議主持。
現(xiàn)場提問不多，但關(guān)于集中供地這個(gè)熱門話題，投資者們?nèi)杂葹殛P(guān)注，特別是在濱江集團(tuán)董事長戚金興說出“努力做到1%-2%的凈利潤水平”之后，他們也不免擔(dān)憂龍湖在拿地方面的利潤管控。
因此在提問環(huán)節(jié)上，投資者頭一個(gè)問題就是，龍湖對集中供地所拿地塊是否有預(yù)判利潤率？
對此，首席執(zhí)行官邵明曉語氣輕快地道：“雙集中供地的情況非常好，我們在其中獲得了14個(gè)項(xiàng)目，而且利潤率均處于10%以上?！?/p>
“當(dāng)然我們也參與了很多土拍，同時(shí)會(huì)堅(jiān)持拿地原則，即保持毛利率達(dá)25%左右的底線，凈利潤率10%以上?！焙茱@然，一向注意管控成本與杠桿的龍湖集團(tuán)，并沒有在首輪集中供地中過于緊張以至犧牲利潤率。
據(jù)透露，1-5月期間，龍湖集團(tuán)共獲得38幅土地。其中，在集中供地的土拍上獲得14幅地。而就觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，這14幅地中，位于熱點(diǎn)城市的地塊溢價(jià)依然較高，個(gè)別甚至需要自持部分面積，而在“非熱點(diǎn)”城市則溢價(jià)低甚至底價(jià)拿地。
其入場集中供地的第一個(gè)城市是重慶，在這個(gè)發(fā)跡地，龍湖于4月28日-4月29日兩天時(shí)間，共斥資96.64億元拍得5宗地，除了與頤天康養(yǎng)合作拿下的蔡家板塊189.21畝地是底價(jià)成交外，九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)W分區(qū)W23-7/04、W28-7-1/05地塊溢價(jià)率為18.4%，其余3宗地溢價(jià)率則介乎40.8%-53.7%。
這個(gè)準(zhǔn)一線城市，彼時(shí)兩天出讓的46宗地塊共攬金635億元，平均溢價(jià)率就達(dá)到43%。
另一溢價(jià)較高的地塊，就位于讓房企利潤率僅1-2%的杭州。龍湖5月初以52.53億元競得江干區(qū)的杭州市數(shù)字商貿(mào)城單元JG1801-R21/B-01地塊、JG1801-R21/B-02地塊、JG1801-R21/B-03地塊、JG1801-B1/B2-05地塊，樓面價(jià)14776元/平方米，溢價(jià)率29.93%，自持19%。
雖然無錫、福州所拿地塊也觸及了上限價(jià)，但總金額都只有數(shù)億元，對于龍湖來說影響并不大，而在青島、濟(jì)南、長沙的4幅地塊則是以底價(jià)成交。
吳亞軍在本次股東會(huì)未有發(fā)言，但是在今年3月份的年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，她對于公司在集中供地的表現(xiàn)也有過預(yù)測：“集中供地方面，公司經(jīng)過研判，認(rèn)為大體對龍湖是利好，總體上公司財(cái)務(wù)比較穩(wěn)健，資金面也比較健康。而供地模式肯定會(huì)對運(yùn)營帶來新的變化，但公司這幾年一直在強(qiáng)化能力杠桿，一直在降低財(cái)務(wù)杠桿，從拿地到策劃，到方案，到開工、建設(shè)、交付乃至客戶服務(wù)，一系列全鏈條的能力都在持續(xù)優(yōu)化?！?/p>
事實(shí)上，龍湖集團(tuán)一直強(qiáng)調(diào)審慎自律的拿地紀(jì)律，邵明曉也曾表示，龍湖集團(tuán)會(huì)按照既定節(jié)奏、在預(yù)定城市、拿價(jià)格合理的土地，并一直按照全年凈負(fù)債率的控制來倒算拿地金額，會(huì)控制全年整體負(fù)債率在50%-60%之間。
而對于今年下半年的土地市場，邵明曉認(rèn)為，“不會(huì)像現(xiàn)在這么熱，畢竟是第一次（集中供地），大家可能比較緊張和沖動(dòng)，下半年可能會(huì)有所降溫”。
2021年即將走過一半的時(shí)間，雖然偶有聲音說房子不好賣，調(diào)控力度也依然不小，但是大部分房企的業(yè)績也并未見減弱，龍湖集團(tuán)可以說是其中的一個(gè)縮影。
國家統(tǒng)計(jì)局今天（6月16日）公布的《2021年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》就顯示，在商品房銷售和待售情況方面，1-5月份，全國商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年1-5月份增長19.6%，兩年平均增長9.3%，商品房銷售額70534億元，增長52.4%。其中，住宅銷售額增長56.5%，辦公樓銷售額增長24.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長10.3%。
具體到龍湖集團(tuán)本身，邵明曉在股東會(huì)上透露，龍湖集團(tuán)前5個(gè)月累計(jì)簽約銷售額已完成1118.3億元，“上半年預(yù)測合同銷售會(huì)超過1400億元，全年3100億元的銷售目標(biāo)，完全是沒有任何懸念的” 。
他還表示，未來3年銷售預(yù)期都可以維持兩位數(shù)的增長，“保持穩(wěn)健”，商業(yè)租金方面則會(huì)保持每年30%以上的增長速度。
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