丁祖昱評樓市 作者：克而瑞證券
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近一個月地產(chǎn)股的波動性尤為明顯。尤其是“兩集中”供地政策傳出后的2月25日，地產(chǎn)股大漲，上證地產(chǎn)指數(shù)漲至6665點。隨后，地產(chǎn)股回調(diào)，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)2月走勢上漲10.6%，表現(xiàn)回暖，但仍不及大盤，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股周成交額占樣本比回落至81.7%。恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲7.9%，恒生指數(shù)上漲0.3%，房地產(chǎn)（申萬）板塊上漲9.7%。
2月末“兩集中”供地政策落地，市場情緒認為利好房地產(chǎn)市場長遠穩(wěn)定的發(fā)展，地產(chǎn)股尤其頭部企業(yè)迎來一波漲勢行情，其中新城、時代中國、華潤置地、萬科領(lǐng)漲，呈跌勢企業(yè)僅一家。
一直以來，房地產(chǎn)市場規(guī)模與市值表現(xiàn)背離，且房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較為明顯，估值常年保持低位，2021年2月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn)，大盤走勢上行，估值待進一步修復(fù)。
2月末地產(chǎn)板塊交易活躍度反彈，指數(shù)表現(xiàn)回升
2月，港股地產(chǎn)板塊恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)的成交額占恒生綜合行業(yè)總成交額之比月均值較上月持平，月末占比呈反彈趨勢。2月周均值6.1%，低于18年至今的歷史均值12.0%，較上月持平。
2月恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)的周均成交額占比
備注:自2019年9月9日起，恒生綜合行業(yè)指數(shù)中的恒生消費者服務(wù)業(yè)板塊以及恒生消費品制造業(yè)板塊變更為恒生必需性消費業(yè)、恒生非必需性消費業(yè)以及恒生醫(yī)療保健業(yè)板塊。
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)2月走勢上行，整體仍不及大盤，周成交額占樣本比下降。自2020年1月1日至2月末，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅16.3%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅18.4%。恒生指數(shù)漲幅1.9%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅8.6%。單從2月份表現(xiàn)來看，恒生指數(shù)上漲0.3%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)上漲10.6%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲7.9%，房地產(chǎn)（申萬）板塊上漲9.7%。
備注：1）恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業(yè)收入來自中國內(nèi)地的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發(fā)展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
2月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月有所回落。2月該指數(shù)成交額占比周均值81.7%，低于歷史均值83.2%，低于上月周均值87.3%。
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)周成交額占比較上月有所回落
備注：香港地產(chǎn)股大樣本篩選邏輯：主業(yè)為地產(chǎn)，業(yè)務(wù)主要來自大陸或者大陸是重要的發(fā)展區(qū)域，剔除純投資型公司，不含物業(yè)管理及其他地產(chǎn)服務(wù)公司，樣本數(shù)量共計122家
受政策及大市影響，整體估值平穩(wěn)
2021年2月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn)，大盤走勢上行，指數(shù)相對恒指PE繼續(xù)走低。2021年2月相對恒指成分股的PE周均值為-60.4%，低于上月相對PE周均值-60.0%，低于2020年全年相對PE周均值-40.2%。
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2021年2月周均值為7.14，高于上月周均值6.97，低于2020年全年周均值7.30。恒指成分股2021年2月整體PE周均值為18.07，高于上月周均值17.43，高于2020年全年的周均值12.49。
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PE估值走勢平穩(wěn)
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
2月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對恒指整體PE有所下行
備注：相對PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1）*100%
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PE 2021年2 月進一步回升。2月該相對PE周均值為-1.8%，高于上周均值-4.7%，低于2020年周均值-1.5%。香港地產(chǎn)股大樣本2月整體PE周均值為7.27，低于上月周均值7.32，低于2020年至今周均值7.42。
2月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PE走勢
備注：1）相對PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/香港地產(chǎn)股大樣本整體PE-1）*100%；2）本報告采用歷史TTM_整體法（中國）計算PE值；3）PB數(shù)據(jù)尚未發(fā)布
17家上市房企市值低于2020年末
TOP200房企中，A+H股上市房企數(shù)量共有88家，我們對88家上市房企市值統(tǒng)計，以最新匯率計算，截止2月28日，88家A+H股上市房企市值總額約為3.8萬億元，較2020年12月31日收盤，市值總額增加2161億元。整體市值有所回升。
從市值變化凈值來看，2020年末，88家A+H股上市房企中，有64家房企市值低于2019年末，占比超過七成。進入2021年，受“兩集中”等政策影響，上市房企估值有所回升，2月末，88家A+H股上市房企市值低于2020年末的僅17家，但仍有34家較2019年末市值有所下降。從個股來看，2021年年初兩個月市值下降最大的為碧桂園，較2020年末減少235.8億元。
從2021年初2個月股價漲跌幅來看，88家上市房企平均漲幅為3.5%，其中最大漲幅為銀城國際，前2個月上漲了37%，最大跌幅則為明發(fā)集團，前2個月跌幅達61.3%。
整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)市值與銷售規(guī)模背離。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年百強房企全口徑銷售金額達到13萬億，同比增12.4%，而TOP200有88家上市房企，2020年末市值總額僅為約3.8萬億，較2019年末縮水近7000億元。
2020年受到疫情沖擊，整體港股地產(chǎn)板塊活躍低較低，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)走勢全年下行近兩成，指數(shù)估值方面，年初受疫情沖擊有所震蕩，后趨于平穩(wěn)，但相對恒指和香港地產(chǎn)股大樣本整體PE、PB折減持續(xù)走低。
2021年初，房地產(chǎn)行業(yè)從政策端、土地端、銷售端和金融端等各個方面都朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展，行業(yè)安全性也有所提升，疊加前期的跌幅，以及地產(chǎn)股的高股息，使其成為了較好的防守型投資選擇，因此地產(chǎn)板塊熱度有所回升，指數(shù)走勢反彈，估值逐步修復(fù)，2021年指數(shù)表現(xiàn)可期。
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