作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

“謠傳就像河流，其起源極狹窄，而下游越來越寬闊?！?br/>

“不存在退地情況”，卓越方面以相同口吻回復觀點地產(chǎn)新媒體：“聯(lián)合摘地會根據(jù)拿地協(xié)議進行，在北京還有很多合作方，還在同步洽談更多合作項目?！?/p>

從事件起源說起——北京連續(xù)兩天集中供地落下帷幕之后，大灣區(qū)“黑馬”卓越成為熱議對象，一口氣包攬4宗地，霎時間涌出各家媒體關(guān)于卓越北京拿地分析，其中還夾雜著不確切的退地傳聞。

甚至后續(xù)消息傳出，此次土拍，卓越不只收獲了4宗土地，其它3幅已成交地塊中也存在該公司的“影子”。

但一直沒有確切信源存在，查閱部分報道發(fā)現(xiàn)，采用的都是“可能”、“或許”此類字眼，比如“卓越除金盞地塊外，其余幾宗聯(lián)合拿的地都有可能退出?！?/p>

試圖向其它合作方求證，接近首開方面的人士稱，雙方成立聯(lián)合體拿地之前，是有各自的授權(quán)價限制，如若超過卓越的內(nèi)部授權(quán)價，卓越會在后續(xù)退出聯(lián)合成立的公司。

該人士指出，卓越與首開合作的這宗地并沒有超過雙方內(nèi)部授權(quán)價。

接近中交方面的人士則回應(yīng)，地塊價格合適，其它不方便發(fā)表意見。

各方答復模棱兩可，僅卓越方面持堅決否認的態(tài)度。觀點地產(chǎn)新媒體方面還向卓越集團總裁沙驥求證：“退地是不可能的事，投了那么多地，不可能說投了就不玩了，這段時間還有很多合作在落地?！?/p>

據(jù)他透露，北京金盞地塊還有合作方在尋求合作，卓越也在評估合作的可能性。

但實際上，相當一部分業(yè)內(nèi)人士認為，卓越退地可能性極低。

一名北京業(yè)內(nèi)人士很早便否認了這樣的傳聞，他表示，不排除是其它房企放出的煙霧彈，但卓越不可能退地，畢竟繳納了20%的保證金，也是一筆不小的數(shù)目。

以5月10日卓越在首拍中拿下的朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊為例，最終拿地價格為39.27億元+13%政府產(chǎn)權(quán)份額，成交樓面價52988元/平方米，溢價率3.89%。但該地塊房屋銷售價格上限為7.6萬元/平方米，算上政府產(chǎn)權(quán)份額部分，實際賬面并不太好看。

資料顯示，該地塊建設(shè)用地面積為5.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積為7.41萬平方米，土地用途為R2二類居住用地。

一名長期研究北京市場的分析師稱，金盞地塊容積率1.3，如果規(guī)劃疊拼別墅的話，地下部分可以產(chǎn)出一定貨值，但也沒什么盈利空間。

拿地之后，卓越方面便有內(nèi)部人士接受相關(guān)媒體采訪稱，金盞地塊雖為卓越拿下，但背后也有合作方，具體還不方便透露，地塊操盤體也還在和合作方談。

卓越在北京更擅長于聯(lián)合體操盤方法，北京首批集中供地的第二天，卓越都是以聯(lián)合體的形式現(xiàn)身拿地，且連續(xù)拿下了三宗地，總金額達到148億元，如對半分的話，卓越投資金額達到74億元。

具體為，首開+卓越以62億元、配建3.25萬平方米公租房、溢價率5.08%的代價獲得豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)張郭莊村地塊；卓越+中交49.9億摘昌平中關(guān)村生命科學園地塊；卓越+中交以36.1億元、配建2.05萬平方米公租房拿到昌平東小口馬連店地塊。

據(jù)悉，東小口板塊是目前北京熱度較高板塊，位于海淀、昌平及朝陽的交界處，距地鐵8號線平西府站不到500米。

至于本次卓越+中交聯(lián)合體拿下的東小口地塊及生命科學園地塊，商品房均價上限為6.2萬元/平方米及6.3萬元/平方米。雖利潤空間同樣所剩無幾，但多個業(yè)內(nèi)人士均表示，項目后續(xù)應(yīng)該不愁賣。

卓越相關(guān)負責人對媒體更為詳細的回復中則提到，卓越內(nèi)部從拿地后就一直在開會推進后續(xù)事宜，與合作方討論分工條線、產(chǎn)品系選擇等。

按照已有口徑來看，雖當前未有退地操作，但也不排除后續(xù)發(fā)展可能出現(xiàn)變數(shù)。

畢竟在北京退地行為早有先例，如在2015年之際，北京市場便是“退地”風波不斷。當時，華潤、招商、華僑城組成的聯(lián)合體以83.4億元總價、配建5.7萬平方米公租房的代價摘得豐臺南苑鄉(xiāng)地塊，僅在拿地兩個小時后，市場就傳出華潤、招商要退出地塊的消息。

彼時業(yè)內(nèi)便有分析稱，退回國土局的幾率比較小，程序和手續(xù)都極其繁瑣，還要搭上保證金，聯(lián)合體之間協(xié)商退出合作的可能性更大。

歸根結(jié)底，業(yè)內(nèi)對于卓越退地的疑問在于，作為長期深耕大灣區(qū)的房企，是否有實力同時打造北京多個項目，聚焦點則為資金是否充裕。

在此前，卓越北京已有項目在售，但多為合作開發(fā)，且更多充當戰(zhàn)略投資的角色，并沒有獨立操盤經(jīng)驗。

按照卓越方面在公開市場的回復，其于2002年進京，2005年成立北京公司，2015年、2017年均與其他企業(yè)合作在北京公開市場成功拿地。

目前卓越在北京有兩個項目，都是與萬科合作，分別為翡翠公園和翡翠山曉。其中，翡翠公園位于昌平區(qū)北七家京承高速07出口西，已于2017年12月16日開盤；翡翠山曉位于石景山石門路東側(cè)500米，是萬科聯(lián)手卓越和平安共同打造的城市淺山墅居。

卓越方面在公開報道采訪中坦言：“在大灣區(qū)，卓越的深耕能力主要依靠舊改，長三角基本依賴招拍掛，而在北京基本依靠聯(lián)合拿地?！?/p>

合作分擔風險，可以緩解資金壓力，同時還能實現(xiàn)市場、客戶等資源共享，卓越打的便是這樣的算盤。與此同時，也有產(chǎn)生分歧的潛在壓力，比如后續(xù)操盤主體溝通或是利潤考量。

卓越此次拿地確實惹眼，一舉拿地超百億元，與往日低調(diào)風格不相符合。不管之后資金投入多少，目前看來確實稱得上是“黑馬”的存在。

對于押寶北京導致各城市公司面臨資金不足的爭議，卓越方面同樣予以否認，對相關(guān)媒體稱“不存在押寶北京的問題”，卓越在大本營大灣區(qū)有良好的土儲，2020年70%以上銷售額來自長三角，接下來上海的集中供地也會參與。

卓越同時強調(diào)自身現(xiàn)金流安全性。

“截至2020年底，卓越集團經(jīng)營性凈現(xiàn)金流200多億元，個別媒體報道的現(xiàn)金流問題并不存在?！笔袌錾鲜鞯?021年預計銷售回款200億是取自卓越商管的年報，相關(guān)數(shù)據(jù)指引亦是卓越商管方面的，而該公司僅是卓越旗下一子公司，所以呈現(xiàn)的債務(wù)數(shù)據(jù)也不能代表卓越。

因為卓越集團并未上市，所以無從考究其資金狀況。根據(jù)卓越官網(wǎng)顯示，2019年，卓越總資產(chǎn)超過1900億元，累計開發(fā)面積超2000萬平方米，自持一線核心地段商業(yè)面積近120萬平方米，土地儲備超5000萬平方米，近70%位于粵港澳大灣區(qū)。

從規(guī)模上看，按照觀點指數(shù)發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單顯示，卓越2020年銷售金額為1036.2億元，位列40名，完成了此前定下的“三年千億”目標。

道阻且長，邁入千億之后，卓越在規(guī)模上費心不少。據(jù)相關(guān)媒體不完全統(tǒng)計，截至5月10日，2021年卓越拿地已投入超過170億元，拿地金額超2020年全年的70%。

亦有說法稱，去年明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱加盟，全面領(lǐng)導地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運營板塊，是為了助力卓越規(guī)模上升，此輪如此高調(diào)拿地，也少不了他的指引

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原標題： 惹眼的卓越入京百億奪地與退地傳聞背后