商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商
招商運(yùn)營(yíng)群友問(wèn)題：
有商場(chǎng)各業(yè)態(tài)坪效合理區(qū)間的資料嗎？坪效越高經(jīng)營(yíng)狀況越好，一般就保本坪效作為參照，評(píng)判商戶(hù)乃至商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況。
對(duì)于各業(yè)態(tài)坪效合理區(qū)間，可根據(jù)各業(yè)態(tài)的利潤(rùn)點(diǎn)，測(cè)算出每平方的保本坪效。
保本坪效=保本月銷(xiāo)售金額/租賃面積；
保本月銷(xiāo)售金額=（租金+員工成本+水電+裝修攤提+...）/(100%-商品成本%）；
例：假設(shè)某服裝類(lèi)商戶(hù)
1、租賃面積120平米，租金及物業(yè)費(fèi)250元/平米/月，租期3年；
2、員工5人，人均工資4000元/月；
3、水電費(fèi)4000元/月；
4、裝修攤提8000元/月；
5、銷(xiāo)售折扣85%，貨品成本40%。
測(cè)算邏輯
該商戶(hù)租金、員工成本、水電費(fèi)連同裝修的折舊攤銷(xiāo)等每月固定成本為：
3+2+0.4+0.8=6.2萬(wàn)元；
假設(shè)貨品成本40%，銷(xiāo)售折扣85%，則該商戶(hù)保本月銷(xiāo)售金額為
6.2/（1-40%/85%）=11.7萬(wàn)元/月
保本月銷(xiāo)售坪效為：
11.7萬(wàn)元/120平米=976元/平米/月
下面是根據(jù)某一商場(chǎng)提供的原始數(shù)據(jù)，測(cè)算得到的該商場(chǎng)部分商戶(hù)保本銷(xiāo)售金額及對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售坪效。
一、餐飲
二、服裝
1、CKJ/CKU：772元/月/平米；
2、Lacoste：727元/月/平米；
3、Guess：853元/月/平米；
4、BACKSTAGE：1752元/月/平米；
5、Elasu：1262元/月/平米；
6、Donoratico女裝：1376元/月/平米；
7、mindbridge：1564元/月/平米；
8、MO&CO：3573元/月/平米；
9、viviniko：1557元/月/平米；
10、cocoon：3419元/月/平米；
11、H+：719元/月/平米；
12、thebonnie：1432元/月/平米；
13、Y:2：2109元/月/平米；
14、only：638元/月/平米；
15、KRUDER：536元/月/平米；
16、JACK&JONES：665元/月/平米；
17、selected：638元/月/平米；
18、newbalance：845元/月/平米；
19、adidas：605元/月/平米；
20、耐克：611元/月/平米；
三、精品
四、配套
測(cè)算結(jié)果受具體商場(chǎng)的定位、商戶(hù)的租賃面積/租金/租期，當(dāng)?shù)厝斯すべY水平等因素影響，因此以上測(cè)算數(shù)據(jù)僅具參考性，拋磚引玉，歡迎大家補(bǔ)充。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 坪效的合理區(qū)間是多少？
