觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“禹洲成立以來都太穩(wěn)健了，這次摔跤會是一次促成改革的機會?！?/p>
8月13日，禹洲集團率先發(fā)布了2021年上半年業(yè)績報告，并舉行了業(yè)績發(fā)布會。
今年上半年，禹洲集團收入120.81億元，同比增加494.86%；期內(nèi)溢利12.18億元，母公司擁有人應(yīng)占核心利潤7.91億元，同比扭虧為盈，基本達到了年初時的業(yè)績承諾。
報告期內(nèi)，禹洲累積合約銷售金額人民幣527.14億元，同比上升23.02%，完成全年目標的47.92%。
受到去年財報“事件”的影響，禹洲今年上半年承受了不小壓力，需要有力的業(yè)績證明，給投資者、機構(gòu)、評級公司一個回應(yīng)。
據(jù)一位參加了業(yè)績發(fā)布會的分析師透露，無論是禹洲集團董事長林龍安還是高管層，都表達出了一種反省的態(tài)度，林龍安多次表示，確保不會再犯錯。
自2020年報與安永在審計報告發(fā)生沖突以來，林龍安決定與安永達成更深度的合作。安永會嚴把投資和合同交互使用的準則，他們的深圳團隊一起把關(guān)投資合同、交互使用的細節(jié)，提前做好審計前的各項工作。
“摔跤不可怕，可怕的是不改革、不改變?！绷铸埌脖硎荆碇蕹闪⒁詠矶继€(wěn)健了，這次摔跤會是一次促成改革的機會。
投資：以利潤為導(dǎo)向
期內(nèi)，禹洲通過公開招拍掛的方式，在蘇州、鄭州及江門拿下了4幅地塊，總建筑面積約547,871平方米，平均樓面價為每平方米人民幣7847元，權(quán)益地價21.89億元，總貨值111億元。
值得注意的是，2020年同期禹洲拿下了11宗項目。
禹洲變得謹慎的原因有兩個，一個是外部環(huán)境變化，22城集中供地政策突如其來，而這與禹洲布局一二線核心城市的戰(zhàn)略相吻合，受到了影響。
另一個是企業(yè)的融資問題，由于受到了年報影響，穆迪、惠譽為首的多家評級機構(gòu)和投行都應(yīng)期下調(diào)了禹洲的評級，導(dǎo)致公司再融資面臨困難。自3月份以來，禹洲還沒有發(fā)行過任何一筆美元債。
兩相結(jié)合，禹洲決定在今年上半年采取觀望態(tài)勢，機會留在半年。如今，各個城市的集中供地政策又再次面臨調(diào)整，不少城市暫停了出讓計劃，禹洲將在其中尋找機會。
禹洲高管也在會上表示，各城市政策在微調(diào)，所以下半年預(yù)期土拍市場不會像上半年競爭那么激烈，應(yīng)該會降一些價格，相信有很大的機會。
截至2021年6月底，禹洲總土地儲備為2200萬平方米，總貨值達到4400億元，一二線及準二線城市占90%以上，平均樓面價6854元/平方米。其中海西經(jīng)濟區(qū)15%、長三角37.5%、環(huán)渤海21.7%、華中區(qū)8.7%、大灣區(qū)6.0%、西南區(qū)7.0%以及大灣區(qū)的城市更新4.1%。
下半年，禹洲整體可售貨值1319億元，按照正常去化率，完成全年1100億目標沒有問題。
值得注意的是，最初禹洲內(nèi)部目標不止1100億，但面臨市場環(huán)境比較艱難，不想過度加快買地-銷售-融資的車輪，便調(diào)低了增速。
林龍安表示：“如果項目沒有利潤，我們就不參與了。以利潤為導(dǎo)向，以質(zhì)量為增長，促使我們的改革到位?！?禹洲現(xiàn)在更多的是追求盈利、追求權(quán)益比上升，每年上升幅度在5%-10%左右。
不過，禹洲的核心城市布局策略保證了公司的規(guī)模下限，但毛利率方面卻依舊處于低位，上半年為20.09%，同比微漲，主要由于上海、合肥、南京及廈門的盈利項目。
縱使各個房企的毛利率在近年來都面臨著下滑壓力，但對于禹洲來說，仍有比較大的改善空間。
林龍安認為，回歸到以前的高盈利、高毛利絕不可能，但有信心做到行業(yè)平均水平或者之上。
三條紅線方面，禹洲仍舊有踩到一條，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為73.98%，下降3.94個百分點，較監(jiān)管規(guī)定的70%仍有近4個百分點。剩余兩條紅線，現(xiàn)金短債比1.85倍，凈負債率80.42%，下降5.38%個百分點。
公司副總裁邱于庚認為，禹洲非常有把握在年底三條紅線都能達到監(jiān)管要求。
由于上半年放慢了發(fā)債節(jié)奏的原因，禹洲有息借貸602億元，較去年下降了37億元，平均還款期限3.12年。
對于禹洲來說，并沒有迫在眉睫的生存問題，重點是如何合理選擇發(fā)展道路。
對于一些類似擔保和商票的隱形負債，林龍安透露，公司從不會發(fā)行商票，擔?？傤~在近兩年大幅下降，僅有63.4億元。
值得注意的是，禹洲目前融資成本為7.13%，自2018年下降至6.95%以來，便一直在7%左右上下波動。
這與評級公司對禹洲的態(tài)度是強關(guān)聯(lián)的，今年上半年，穆迪下調(diào)禹洲集團企業(yè)家族評級至“B1”，展望調(diào)為“負面”；惠譽下調(diào)禹洲長期外幣發(fā)行人評級至“B+”。
禹洲管理層表示，不能代表評級機構(gòu)去進行任何預(yù)判，還是尊重他們的看法。公司一直都有與境外評級公司溝通，溝通是非常充分的。
如今，不少房地產(chǎn)企業(yè)都面臨轉(zhuǎn)型的壓力，林龍安表示：“禹洲做其他的做不了。公司主體是地產(chǎn)，也會做與地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的商業(yè)、物業(yè)的對接，以及平臺的銜接?！?br/>
依靠布局的優(yōu)勢，禹洲持有型物業(yè)業(yè)務(wù)主要集中在海西經(jīng)濟區(qū)和大灣區(qū)等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，擁有已開業(yè)項目28個及籌備期項目11個，打造商業(yè)面積超152萬平方米，其中購物中心、寫字樓及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的占比分別為61%、23%及16%，平均出租率81%。
今年6月份，禹佳服務(wù)遞交上市申請書失效，隨后便馬上了提交了一份涵蓋了新數(shù)據(jù)的申請書。
林龍安表示，物業(yè)上市沒有停下來，不斷在銜接，等到半年報公告之后還要補充相關(guān)的報表，爭取在下半年能夠上市。
這個打包了商管+住管概念的物業(yè)公司對于禹洲來說是極其重要的，作為圍繞房地產(chǎn)主業(yè)走出的第一步，禹洲需要一些新的增長點。
截至2021年6月30日，禹佳服務(wù)在管項目總建筑面積超過2000萬平方米，總合約面積超過2700萬平方米，其中來自第三方在管建筑面積占比超過14%。在管項目中，長三角地區(qū)占比超過55%，海西經(jīng)濟區(qū)占比超過26%。
其中，商管總簽約面積接近200萬平方米，在管約100萬平方米左右。
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